Специалисты Управления Росреестра по Москве подготовили ответы на пять ключевых вопросов о сделках с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних. Разбираемся, какие права есть у детей и как их защитить.
1. Когда ребёнок может самостоятельно распоряжаться недвижимостью?
• До 14 лет: малолетние дети не вправе подписывать документы и распоряжаться недвижимым имуществом, даже если являются его собственниками. Сделки совершают родители, усыновители или опекуны.
• От 14 до 18 лет: несовершеннолетние вправе заключать сделки с недвижимостью с письменного согласия законных представителей.
• Полная дееспособность до 18 лет возможна в двух случаях:
o вступление в брак;
o эмансипация (объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным — п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ).
2. Может ли совершеннолетний оспорить сделки, совершённые родителями до его 18-летия?
Да, но с оговорками:
• С 14 лет ребёнок вправе обратиться в суд, если его права нарушены.
• Оспорить можно сделки:
o совершённые без согласия законных представителей (для лиц 14–18 лет);
o нарушающие имущественные права (ухудшение жилищных условий, уменьшение доли, отсутствие выделения доли в новом жилье и т. д.);
o приватизацию жилья (в пределах срока исковой давности) — после достижения 18 лет.
Важно: суды редко отменяют такие сделки из-за презумпции добросовестности родителей, действующих в интересах детей. Отменить решение можно, только доказав обратное.
3. Нужно ли выделять доли детям в ипотечной квартире без маткапитала?
Нет, если для покупки квартиры в ипотеку не использовался материнский капитал. По Семейному кодексу РФ, собственность родителей не переходит детям автоматически. Выделение долей — добровольное решение семьи.
Нюанс с маткапиталом:
• С 7 июля 2025 года (ФЗ № 195 ФЗ) не требуется согласие банка для выделения долей.
• До этой даты такое согласие было обязательно.
• Соглашение можно оформить до погашения ипотеки — жильё остаётся в залоге у банка.
4. Право ребёнка на долю при приватизации
Несовершеннолетние, зарегистрированные в квартире, обязательно включаются в число собственников (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Ключевые правила:
• По умолчанию доли равны для всех участников.
• Изменить размер доли ребёнка можно только с разрешения органов опеки (если уменьшают) или без согласований (если увеличивают).
• Исключение из приватизации допустимо лишь с разрешения опеки.
• Нарушение прав ребёнка может привести к признанию приватизации недействительной.
Бонус: после совершеннолетия дети сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию муниципального жилья.
5. Права ребёнка на жильё при разводе родителей
• Если у ребёнка есть выделенная доля, она не подлежит разделу при разводе.
• Если ребёнок просто зарегистрирован в квартире, доля ему не выделяется.
• Суд может отступить от равенства долей супругов, увеличив долю родителя, с которым остаются дети, — но это на усмотрение суда.
Управление Росреестра по Москве напоминает: соблюдение прав несовершеннолетних в сделках с недвижимостью — приоритет для государства. При возникновении сомнений консультируйтесь с юристами и органами опеки.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ