18 ноября 2009 года ГдеЭтотДом.РУ и информационное агентство «Интерфакс» провели круглый стол на тему «Удивительная статистика рынка недвижимости: реальные цены на недвижимость не соответствуют официальным». Впервые за одним столом собрались независимые аналитики рынка недвижимости, представители Росстата и риэлторских компаний, чтобы обсудить какие данные они предоставляют на суд общественности, можно ли доверять аналитической информации о рынке недвижимости и в первую очередь о ценах на жилье в России.
Риэлторам и аналитикам понадобилось 18 лет, чтобы начать открытый разговор о ценах на жилье и прозрачности рынка недвижимости.
18 ноября 2009 года ГдеЭтотДом.РУ и информационное агентство «Интерфакс» провели круглый стол на тему «Удивительная статистика рынка недвижимости: реальные цены на недвижимость не соответствуют официальным».
Впервые за одним столом собрались независимые аналитики рынка недвижимости, представители Росстата и риэлторских компаний, чтобы обсудить какие данные они предоставляют на суд общественности, можно ли доверять аналитической информации о рынке недвижимости и в первую очередь о ценах на жилье в России.
Присутствовавшие руководители Российской Гильдии Риэлторов, Росстата, агентств недвижимости, аналитических и PR-агентств сошлись разве в том мнении, что без статистики официальной и реальной нет анализа рынка. Нужно с осторожностью использовать те данные, которые предоставляют как открытые источники, так и сам Росстат.
По словам руководителя аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александра Пыпина, различия в данных, которые представляют населению аналитики и эксперты рынка недвижимости, а также официальные органы обусловлены разницей в методике сбора данных. Аналитики рынка недвижимости, в том числе и ГдеЭтотДом.РУ, применяют средства автоматизированного сбора информации из открытых источников – баз данных и газет объявлений, где возможны ошибки, повторы, старые и ложные объявления. , применяют средства автоматизированного сбора информации из открытых источников – баз данных и газет объявлений, где возможны ошибки, повторы, старые и ложные объявления.
Для анализа собираются цены предложения, а не реальные цены, которые могут быть меньше. В то же время Росстат собирает данные по ценам напрямую от риэлторов с помощью специальных форм запроса. К сожалению, далеко не все компании предоставляют данные, дают полные и достоверные данные, корректно заполняют формы, а серьезная ответственность за их сокрытие или предоставление не в срок отсутствует. В результате в обоих случаях собранная информация оказывается недостаточно полной или корректной.
Для улучшения информации по ценам от Росстата имеет смысл проводить выборочный контроль предоставляемой риэлторами информации на соответствие
с данными по аналогичным квартирам, публикуемым в открытых базах данных объявлений. Кроме того, отметил Пыпин, важным является налаживание взаимодействия между общественными риэлторскими организациями, агентствами недвижимости и Росстатом, с целью обмена информацией через Интернет.
То есть риэлторские компании должны иметь возможность предоставлять информацию через формы на сайте Росстата, а, кроме того, иметь доступ к детализированной (но не персонализированной) информации по ценам на жилье во всех городах, где они собираются по различным типам и параметрам недвижимости. В этом случае польза от обмена информацией будет обоюдной.
В Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ для улучшения качества информации применяют специальные фильтры, которые отсеивают некорректные и повторяющиеся объявления. Из ежедневно обновляемой базы данных в 350 тыс. объявлений по жилой недвижимости России на вторичном рынке отсеиваются около четверти «грязных» объявлений, и на основании очищенной выборки рассчитываются средние цены предложения более чем в 30 городах страны.
Методика опубликована в разделе аналитика на сайте ГдеЭтотДом.РУ, где также доступна и вся рассчитываемая информация.
Методика расчета уже сертифицирована аудиторской компанией «Финэкспертиза» и будет представлена на сертификацию и в другие организации.
О различии методологий в подсчете средней цены квадратного метра не говорил только ленивый. Оно и понятно. Только в Москве средняя стоимость квадратного метра колеблется от 4 до 6 тыс. долларов в зависимости от источника данных. Узнать же конкретную стоимость квартиры в Москве или крупных городах России обывателю весьма не просто и как заявили большинство участников круглого стола, ни данные Росстата, ни подсчеты риэлторов и аналитиков не позволяют узнать, сколько же реально стоит квадратный метр в конкретной квартире и в отдельно взятом районе. Наличие многочисленных источников, которые производят свои подсчеты стоимости жилья, еще больше запутывает ситуацию. Обзоры рынка и средние цены на недвижимость, указывают лишь на существующий тренд, то есть растут цены или снижаются.
Обывателю в этой ситуации специалисты порекомендовали за конкретными цифрами обращаться к риэлтору, который сможет с учетом особенностей конкретного объекта определить его максимально достоверную стоимость. Из чего же складывается эта стоимость, до сих пор остается большой загадкой. Не секрет, что разница в стоимости двух квартир схожих по своим характеристикам в Москве может доходить до 20-30%.
По мнению руководителя аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александра Пыпина, проблема расхождения данных аналитиков и реальных цен на жилье таится в непрозрачности рынка жилья и нежелании продавцов и покупателей раскрывать информацию об истинной стоимости объекта на момент совершения сделки.
Президент-элект российской гильдии риэлторов Григорий Полторак, обратил внимание участников круглого стола, на необходимость изменения налогового законодательства. По его мнению, желание граждан занижать реальную стоимость квартиры в официальных документах вызвано обязанностью уплаты 13% подоходного налога. В мировой практике принято использовать налог на недвижимость, который обычно в разы меньше.
При этом реальная стоимость недвижимости в России занижается при совершении не менее 50% сделок. При этом почти половина покупателей и продавцов указывают ложную информацию о стоимости объекта при заключении договора купли-продажи. Граждане идут на этот шаг в расчете на уменьшение налоговых выплат.
Руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин высказал мнение, что существующая практика уплаты налога при совершении сделок с недвижимостью в размере 13%, не позволяет оценить реальный объем денежных средств, вращающихся на рынке недвижимости, ведет к потере доходов бюджета и как следствие не позволяет создать прозрачную систему учета и анализа стоимости недвижимости в России.
В Москве и по всей стране практикуется способ ухода от уплаты налогов, когда при продаже объекта недвижимости указывается его минимальная стоимость. По словам руководителя аналитического центра RWAY Александра Крапина, обычно продавцы указывают цену квартиры, не превышающую 1 млн. рублей.
Необходимо отметить, что только в Москве ежегодно совершается более 70 тыс. сделок с недвижимостью. При этом рыночная стоимость квартиры в нынешних условиях не может быть меньше 3 млн. рублей, указывают специалисты аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ.
Представитель компании Century21 Нури Катц, выступил за введение запрета на расчеты в наличных при совершении сделок с недвижимостью. Эксперт сообщил, что данная мера вводится во многих странах, как один из способов повышения прозрачности рынка.
В результате, большинство участников мероприятия сошлись во мнении, что разговор о достоверности аналитических данных и цен на жилье должен вестись в рамках дискуссии о повышении прозрачности рынка недвижимости. А это возможно только при прямом вмешательстве государства и изменении существующего налогового законодательства.
В круглом столе приняли участие: Григорий Полторак, президент-элект РГР, Константин Апрелев, вице-президент РГР, Ирина Павловна Горячева, начальник управления статистики цен и финансов Росстата, Нури Катц, Century 21, Александр Крапин, генеральный директор Аналитического агентства RWAY, Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест», Дмитрий Иванченко, ведущий аналитик-маркетолог компании RRG, Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, Валерий Барнинец, независимый эксперт, Марина Скубицкая, генеральный директор коммуникационного агентства PR –стиль.