Каковы основные риски при покупке участка без подряда в организованном загородном поселке и как избежать их — с докладом на эту тему президент НП «Союз застройщиков» Андрей Павлов выступил на семинаре «Как купить земельный участок», организованном КГ «Земер» в рамках XXV международной выставки недвижимости «Домэкспо».
Каковы основные риски при покупке участка без подряда в организованном загородном поселке и как избежать их — с докладом на эту тему президент НП «Союз застройщиков» Андрей Павлов выступил на семинаре «Как купить земельный участок», организованном КГ «Земер» в рамках XXV международной выставки недвижимости «Домэкспо».
«Основными рисками при покупке земельного участка являются: юридические риски сделки, риски неисполнения обещанных продавцом условий (например, о проведении определенных коммуникаций) и риски непредставления продукта (то есть, участка) покупателю», — пояснил Андрей Павлов.
Глава Союза застройщиков советует покупателям участков без подряда, прежде всего, выяснить, кто является законным продавцом участка. «Все юридические документы должны быть оформлены надлежащим образом, — говорит он. — Это можно проверить и самостоятельно, и с помощью юристов». Причем, отмечает Андрей Павлов, важно определить не только право продавца на участок, но и как возникло это право, как и на каких основания был изменен статус участка или его назначение. «Все участки без подряда были ранее сельскохозяйственными землями, — поясняет Андрей Павлов. — Для продажи их под застройку необходимо было, как минимум, изменить назначение земли с «ведение сельского хозяйства» на «дачное строительство», как максимум — перевести ее под земли населенных пунктов с назначением «индивидуальное жилищное строительство».
Однако даже безупречно оформленные юридические документы и вступление покупателя в собственники участка не гарантируют возможности строительства на нем дома. «Строительство капитальных строений — то есть, не только дома, но и, например, бани, на участке или на части его может быть запрещено из-за имеющихся обременений, — поясняет Андрей Павлов. — Например, из-за проходящего рядом газопровода высокого давления. Или наличия в непосредственной близости водоема. Или даже из-за того, что участок зарезервирован в генплане территории под разработку полезных ископаемых — например, глинозема или щебня». Чтобы избежать подобных неприятностей он советует покупателям изучить не только документы продавца на участок, но и план развития территории, утвержденный местной администрации, и попросить у продавца предоставления иных документов, подтверждающих возможность строительства на участке — например, соответствующее решение межведомственной комиссии.
Однако, даже построив дом можно остаться без обещанных застройщиком поселка коммуникаций. Здесь, к сожалению, самая главная гарантия не юридическая, а репутационная. «Выбирайте тех застройщиков, которые уже имеют в активе несколько завершенных и/или ведущихся проектов, — советует Андрей Павлов. — В ином случае слишком велика вероятность того, что застройщик, даже добросовестный, не просчитал своих возможностей, и коммуникации даже если будут построены, то с большими задержками и с измененными характеристиками. Например, вместо обещанного магистрального газа вы получите более дорогой газ из газгольдера, электрическая мощность окажется меньше, а водоснабжение и канализацию придется устраивать самостоятельно».