Анализ причин роста цен на недвижимость

Основные причины роста цен на недвижимость, вопреки расхожему мнению, лежат за рамками собственно самого рынка недвижимости и строительной отрасли. 

Основные причины роста цен на недвижимость, вопреки расхожему мнению, лежат за рамками собственно самого рынка недвижимости и строительной отрасли. 

Ситуация на рынке, связанная со спросом, предложением и их соотношением, меняется довольно динамично, и поэтому является фактором, который воздействует на цены на коротких промежутках времени, продолжительностью около 1-2х лет.

В долгосрочной перспективе, на ценовой уровень более значительное влияние оказывают глобальные макроэкономические факторы, а одним из важнейших среди них является показатель объема денежной массы (М2).

Рост цен на сырье (нефть, газ, металлы) позволяет расти экспортным доходам РФ, основная часть которых «стерилизуется», то есть оседает в Стабилизационном фонде и не попадает напрямую в экономику. Однако, это стимулирует приток денег в экономику с внешних рынков, в первую очередь в виде займов российскому банковскому сектору и крупному бизнесу. Данный процесс заставляет расти денежную массу в экономике.

Рост денежной массы М2 в экономике приводит к росту покупательной способности, но не влечет значительного увеличения количества самих покупателей. Данный процесс происходит за счет рыночного механизма саморегулирования, в котором цены являются универсальным ограничителем объема платежеспособного спроса.

Основной причиной роста цен на недвижимость в долгосрочной перспективе является воздействие монетарного фактора, то есть базовый уровень цен напрямую зависит от объема денежной массы в экономике. Базовым уровнем или (справедливой ценой) мы называем такой уровень цен, который соответствует текущему денежному предложению в российской экономике. 

Долгосрочный тренд базового уровня цен на недвижимость повторяет долгосрочный тренд объема денежной массы в экономике РФ.

На коротких временных интервалах (длительностью 1–2 года), цены могут отклоняться от базового уровня в пределах ­­­плюс/минус 20%, а основными факторами таких колебаний выступают дисбалансы объемов платежеспособного спроса и предложения.

Явные дисбалансы платежеспособного спроса и предложения на рынке наблюдались в следующие периоды:

• Лето 2004 – Весна 2005 - снижение спроса по причине банковского мини-кризиса.
• Лето 2005 – Осень 2006 - период бурного роста цен вследствие ограниченного объема предложения после вступления в силу ФЗ №214 в апреле 2005 г.
• Осень 2006 – Осень 2007 - стагнация объемов платежеспособного спроса вследствие снижения доступности жилья и снижения покупательской способности.
• Осень 2007 – Весна 2008 – перетекание денег с фондового рынка на рынок недвижимости вследствие начала мирового финансового кризиса; снижение объемов нового предложения вследствие усложнения привлечения застройщиками заемного финансирования. 

Однако, поскольку объем денежной массы в российской экономике в последние 10 лет увеличивался, то и базовый уровень цен на недвижимость рос пропорционально с учетом курсовой разницы.

Поэтому в периоды стагнации спроса на рынке наблюдается не снижение цен на 15–20%, а лишь остановка роста или небольшая коррекция вниз до 5%, поскольку растущий объем денежного предложения в стране в последние 10 лет оказывает ценам на недвижимость поддержку снизу.

Прогноз

Высокий уровень корреляции средней цены с одним из основных макроэкономических параметров -таким как объем денежной массы М2, - позволяет полагать, что изменение цен на рынке в среднесрочной перспективе будет продолжать носить монетарный характер. Учитывая, что объем денежной массы в экономике в 2008-2010 гг., согласно прогнозам ЦБ РФ, будет продолжать расти, то соответственно будет продолжаться увеличение базового уровня цен.

Дальнейший приток капитала в страну, наращивание бюджетных расходов в 2008–2010 гг., и соответственно, рост денежной массы на фоне стагнирующих объемов строительства в Москве, создают серьезные макроэкономические предпосылки для дальнейшего роста цен, обусловленного монетарным фактором.

Ориентиры роста базовых цен на период 2008 – 2010 гг. при условии политической и социально-экономической стабильности в стране (в рублевом исчислении):

• 2008 г. – 30 – 35 %.
• 2009 г. – 25 – 30 %.
• 2010 г. – 20 – 25 %.

Динамика долларовых цен будет зависеть от изменения валютного курса $/ руб.

Для рынка городской недвижимости, подверженного ограниченности предложения, будут и в дальнейшем характерны конъюнктурные всплески ценовой динамики в отдельные периоды с «забеганием» цен вперед, и последующим «топтанием на месте» или небольшим снижением.

*  Денежный агрегат М2 представляет собой объем наличных денег в обращении (вне банков) и остатков средств в национальной валюте на счетах нефинансовых организаций и физических лиц, являющихся резидентами Российской Федерации.

Долгосрочный тренд базового уровня цен на недвижимость повторяет долгосрочный тренд объема денежной массы в экономике РФ

Зависимость динамики цен на жилую недвижимость в Москве от объема денежной массы в российской экономике и факторов, влияющих на дисбаланс спроса и предложения

Колебание реальной цена на жилую недвижимость в Москве относительно базового уровня, обоснованного объемом денег в экономике РФ

Иван Шульков,

Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики

Агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»