Осенний разбор
Осень на рынке недвижимости, по традиции, считается активным временем, и этот год не стал исключением.
Осень на рынке недвижимости, по традиции, считается активным временем, и этот год не стал исключением. По итогам сентября на рынке активны и продавцы, и покупатели. Увеличивается число сделок с привлечением ипотечных кредитов, этому способствует не только доступность цены и выбор квартир, но и доступность, и растущее число различных банковских ипотечных программ.
По итогам сентября общее число выставленных на продажу квартир в Москве увеличилось на 8,1% до уровня 49,9 тыс. объектов. Объем предложения в сегменте качественных недорогих квартир вырос на 9,2% до 25,4 тыс. объектов. Объем наиболее дешевого жилья составил 4,8 тыс. объектов.
Средние рублевые цены на вторичном рынке жилой недвижимости в сентябре 2010 года показали рост в пределах 1,5%. В Москве рублевая стоимость предложения увеличилась на 1,3% до 191,7 тыс. рублей за кв.м. В Московской области цена предложения выросла на 1,4% до 71,7 тыс. руб. за кв.м.
Окончание сентября на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья позволяет дать однозначную оценку «обещанному» некоторыми экспертами осеннему взлету цен на недвижимость. Случился не взлет, а фальшь-старт, что совсем не удивительно в нынешних экономических условиях. Квадратный метр пока явно не готов быстро отыграть к докризисным максимумам, и как неоднократно отмечали специалисты аналитического центра IRN.RU, ожидать этого нынешней осенью было уж слишком оптимистично. Так даже по аналогии с дефолтом 1998 года рост цен можно было ожидать спустя не 2, а только 3 года после кризиса – тогда квадратный метр пошел вверх только осенью 2001 года.
Объем предложения на рынке элитных новостроек Москвы в сентябре 2010 г. составил порядка 155 тыс. кв. м в 29 жилых комплексах. Наибольший объем предложения (более 80%) приходился на такие районы как Хамовники, Тверской, Пресненский и Замоскворечье.
В отличие от первичного рынка жилья эконом-класса, где в сентябре объем предложения вырос на 50% относительно начала лета, кардинальных изменений на рынке элитных новостроек не наблюдается: постепенно уходят наиболее ликвидные предложения, некоторые новостройки по-прежнему были сняты с продаж, новые объекты в течение сентября на рынок не выходили.
Сентябрь 2010 г., как и прогнозировалось, характеризовался повышением покупательской активности по сравнению с летними месяцами. В сентябре количество запросов на покупку квартир, поступивших в компанию Blackwood, увеличилось более чем на 80% относительно августа.
В сентябре 2010 г. средняя цена на элитные новостройки составила $17 540 за кв. м. Наиболее дорогие новостройки в сентябре традиционно предлагались на Остоженке-Пречистенке ($24 830 за кв. м), в Пресненском районе ($22 780 за кв. м) и на Якиманке ($18 280 за кв. м). Средняя цена на вторичном рынке элитных квартир в сентябре 2010 г. составила $23 630 за кв. м. Наиболее дорогими районами стали: Остоженка-Пречистенка ($29 580 за кв. м), Хамовники ($26 100 за кв. м) и Пресненский ($25 740 за кв. м).
Первый осенний месяц принес незначительное повышение цен на рынке элитных новостроек (+0,8%) по сравнению с августом 2010 г. Так, в сентябре были повышены цены на квартиры в ЖК «Остоженка Парк Палас» в среднем на 8%. В рамках других проектов повышение цен носило точечный характер, либо не осуществлялось вовсе.
Примечательно, что в нынешних условиях на рынке недвижимости одновременно сосуществуют разнонаправленные ценовые тренды. Так продажа квартир сейчас хорошо идет в недорогом сегменте. Быстро расходятся новостройки эконом-класса в Москве по ценам порядка 100 тысяч рублей за метр, которые можно пересчитать по пальцам, в Подмосковье – по ценам порядка 50 тысяч рублей за метр. По сути, это единственный сегмент, в котором стоимость квартир хоть как-то коррелирует с платежеспособностью реальных покупателей. Поэтому по мере продвижения строительства, а также уменьшающегося количества непроданных квартир, застройщики в этом сегменте вполне справедливо с началом осени повысили цены, хотя и в ограниченных пределах.
Что же касается более дорогих квартир бизнес-класса, а также большей части вторичного рынка по ценам в Москве от 130-150 тысяч рублей за метр и выше, то продажи здесь носят единичный характер и оставляют желать лучшего. Нередко для их оживления требуется хороший торг и дисконт. Например, с началом осени застройщик одно из знаковых объектов в центре Москвы предложил покупателям скидки на квартиры до 22% в уже почти готовых домах. Таким образом, в нынешних условиях сложилась уникальная для рынка недвижимости картина: самое недорогое и при этом качественное современное жилье дорожает, пусть и умеренно, а дорогое или ветхое в лучшем случае стоит на месте по цене или же испытывает скрытое снижение цен, выраженное в появлении акций и скидок на первичном рынке и торга на вторичном. В итоге общегородской индекс стоимости жилья остается почти неизменным, а если и показывает небольшой рост, то во многом за счет недорогого сегмента.
«Ситуация на рынке недвижимости по-прежнему остается стабильной. На фоне высокого спроса на ликвидные объекты эконом-класса, колебания показателей объемов предложения практически не повлияют на стоимость квадратного метра. По нашим оценкам, максимальный рост цен в сегменте вторичного жилья к концу декабря вряд ли превысит 5%. В ближайшем будущем должен выровняться показатель объемов сделок. После завершения реализации отложенного спроса, накопленного в кризис, чисто сделок купли-продажи в Москве зафиксируется на уровне 6 000 – 6 500 в месяц», - отмечает руководитель Аналитического центра Корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.