Почему монолитное жилье не приживается на юге Москвы

Южная оконечность Москвы (Чертаново, Северное и Южное Бутово) прочно ассоциируется с традиционными спальными районами столицы, хотя по своим характеристикам эта территория во многом превосходит аналогичные ей по удаленности уголки города. Однако несмотря на все достоинства юг столицы не торопится обрастать подходящим ему по статусу монолитным жильем. Почему?

Южные районы Москвы — Чертаново, Северное и Южное Бутово — расположенные вдоль Варшавского шоссе и «серой», Серпуховско-Тимирязевской линии метрополитена, а также продолжающей ее за пределы МКАД Бутовской линии легкого метро имеют целый ряд очень важных достоинств. В отличие многих других районов города они не имеют негативного соседства в виде ТЭЦ или действующих промышленных предприятий, а ассоциации связаны с полноценными жилыми кварталами и сложившейся инфраструктурой. На всем протяжении Варшавского шоссе от ТТК до МКАД достаточно густо расположены станции метрополитена, обслуживающие компактные микрорайоны в радиусе не более 1,7, максимум 2 км от станции. Подобное проектирование позволило сформировать не перегруженные станции метрополитена и пристанционные территории, комфортную окружающую городскую среду (в отличие от крупных транспортных узлов наподобие станции метро Петровско-Разумовской или Выхино).

Несмотря на затруднительную дорожную ситуацию на Варшавском шоссе в утренние и вечерние часы пик, основная магистраль южных окраин Москвы имеет удобный заезд на ТТК и Садовое кольцо и пересечена крупными хордовыми автодорогами (южная рокада — Балаклавский проспект — Минская улица).

Район Чертаново начал застраиваться с конца 60-х годов XX века, и к середине 80-х здесь уже была сформирована вся необходимая жилая и социальная инфраструктура. В Северном Чертанове изначально создавался как образцово-перспективный жилой район: его застройка была приурочена к Олимпийским играм. При строительстве домов здесь использовались самые последние достижения строительной индустрии того времени: например, одним из первых в Москве здесь появился жилой дом с подземным паркингом. Северное и Южное Бутово — районы преимущественной застройки периода 90-х и начала 2000-х годов, от других спальных районов их отличают четкое зонирование территории и единый формат застройки. В Чертаново жилая застройка представлена целой линейкой домов разных панельных серий: П-49Д, И-515/9M, II-57, И209, II-68-03, П-3, П-43, П-44 и П-44Т (улучшенная модификация П-44), КОПЭ, И491А. Районы Бутово возведены в постперестроечный период и состоят преимущественно из панельных домов серий П-3, П-44/П-44Т, П-46, КОПЭ.

Около 90% жилого фонда Чертанова и Бутова представлено панельными домами, монолитные строения в силу сформированной застройки района единичны, хотя сегодня именно монолит имеет оптимальные качественные характеристики и занимает первое место по спросу со стороны покупателей.

Сейчас в Чертаново и Бутово появилось несколько площадок нового строительства. В частности в Чертаново это жилые комплексы эконом-класса «Чертановский» от ГК ПИК, «Зеленый берег» от компании ЮИТ и новый проект комфорт-класса M-House от ФСК «Лидер». Но и в новых проектах, за исключением ЖК M-House и ЖК «Зеленый берег», основная часть застройки представлена панельными домами серий КОПЭ, П-44Т, П-44К, П-111М, Д-25.

Несмотря на улучшение технологий панельного домостроения, даже сегодня последние серии панели объективно уступает монолиту по целому ряду характеристик. Это и лучшая тепло- и шумоизоляция, и более длительный срок службы монолитных строений, и свободные планировки квартир, дающие возможность индивидуального зонирования пространства, что называется «под себя».

Так, например, в ЖК M-House при выдержке метража квартир в стандартных пропорциях (1-комнатные квартиры площадью 39 — 42 кв. м, 2-комнатные площадью 62 — 64 кв. м, трехкомнатные площадью 78 — 89 кв. м), площади кухонь увеличены до 11,6 и 14,4 кв. м, высота потолков — до 2,8 метра, а трехкомнатные квартиры имеют по два санузла. Не смотря на, казалось бы, незначительные количественные прибавки метража, в совокупности эти меры существенно улучшают организацию жилого пространства. При подобной площади на кухне спокойно встает вся необходимая техника, а высота потолков дает дополнительное визуальное увеличение пространства. В ЖК «Зеленый берег» при монолитной технологии строительства лишь часть квартир имеет кухни площадью 10-12 кв. м. В зависимости от расположения здесь представлены кухни-студии, метражи которых остались на уровне предложения панельных домов — от 8,4 до 9 кв. м.

В ЖК «Чертановский» один из трех корпусов также монолитный, но его отличают изначально большие площади квартир. Однокомнатные квартиры имеют метраж от 48 до 50 кв. м, двухкомнатные — от 60 до 73 кв. м, трехкомнатные — от 83 до 96 кв. м. Сама по себе лишней эта площадь, конечно, не окажется, но в пересчете на общую стоимость дополнительные квадратные метры дают высокую конечную цену. Стоимость однокомнатных квартир начинается от 7,9 млн рублей, двухкомнатных — от 8,8 млн рублей, трехкомнатных — от 10,8 млн рублей. Сейчас корпус находится на стадии возведения и будет сдан в 1 кв. 2014 года, а в продаже осталось всего порядка 20 квартир.

ЖК «Зеленый берег» и ЖК M-House будут сдаваться в 3 и 4 кварталах 2014 года соответственно, и уровень цен на однокомнатные квартиры сейчас практически одинаков — от 5,6 млн рублей, а вот разница в стоимости двухкомнатных и трехкомнатных составляет уже около 1 млн рублей в пользу M-House, хотя это комфорт-класс, а не эконом.

Средняя стоимость однокомнатных квартир вторичного рынка в районе Чертаново составляет 5,8 млн рублей, двухкомнатных — 7,8 млн рублей, а трехкомнатных — 10,1 млн рублей. При этом не стоит забывать, что это цена квартир в домах, которые эксплуатируются уже более 10-15 и даже 20 лет и если собственники квартир не делали капитальный ремонт, то вся инженерия и коммуникации также имеют соответствующий возраст.

Инфраструктура районов южного направления формировалась одновременно с жилой застройкой и сегодня здесь есть все необходимое. Только в радиусе 2 километров от ЖК M-House, который расположен в 100 метрах от станции метро «Улица Академика Янгеля» более 30 детских садов, 20 школ, в том числе и школы, ориентированные на подготовку к профильным ВУЗам, более 10 муниципальных и частных клиник, включая 3 детских, в зоне комфортной 10 и 15-минутной доступности работают магазины всех ценовых категорий, а также современные ТРЦ, в частности ТЦ «Меримис» и ТРЦ «Золотой Вавилон».