Большинство «оригинальных» квартир удается продать лишь с дисконтом
Более половины нестандартных квартир, выставленных на продажу в Москве, удается продать только со скидкой. В отдельных случаях, продавцам приходится скинуть покупателю до 50% от заявленной изначально цены, рассказали специалисты ИНКОМ-Недвижимость.
Нестандартными или «оригинальными» квартирами риэлторы, как правило, называют предложения, имеющие ряд особенностей в планировке или оформлении, которые явно выделяют их в ряду аналогичных предложений на рынке вторичной недвижимости в Москве и влияют на конечную стоимость лота. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость изучили экспозицию и составили 5 основных видов подобного жилья, а также рассказали, как те или иные особенности влияют на конечный бюджет сделки.
1. Квартиры с особенностями планировок в типовых домах
В данной категории объектов можно выделить несколько подтипов. Один из них - квартиры с сидячими ваннами в 8 – 9 этажных домах, на долю которых приходится почти половина (40%) нестандартного предложения и около 3% от совокупного объема предложения московской «вторички».
«Сегодня дома с такой особенной ванной есть во всех районах Москвы, которые массово застраивались в 1960-е, - рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. – Как правило, это одно- и двухкомнатные квартиры, схожие по характеристикам со своими предшественниками – пятиэтажными «хрущевками». Непростительная для сегодняшнего потребителя особенность таких объектов - крошечный санузел с сидячей ванной. Чаще всего купить квартиру в Москве с подобными недостатками решаются граждане, которым необходимо жилье «на первое время», например, чтобы быстро закрепиться в столице, а затем уже улучшить свои жилищные условия. В среднем квартиры с сидячей ванной продаются на 10–15% дешевле, чем аналогичное жилье в «хрущевках» со стандартным санузлом».
Еще один подтип – «гостинки». Риэлторы используют этот термин для обозначения двух типов жилых помещений – малогабаритных квартир и домов гостиничного типа. Квартирные гостинки узнаваемы по очень маленьким (2–3 кв. м) кухонным зонам (изолированные кухни отсутствуют) и крошечному санузлу с сидячей ванной. Жилая комната, как правило, также имеет малый метраж – 10–12 кв. м, но есть исключения – до 18 «квадратов». «Гостинки» – продукт советского домостроения 1960–1970 годов, с низкими потребительскими характеристиками.
«В нынешней структуре предложения это крайне немногочисленная категория объектов, но самая быстрооборачиваемая. Для примера: собственник квартиры на Арбате или Остоженке продает ее раз в 30–50 лет, владелец типовой «однушки» в спальном районе – в среднем раз в 10 лет. Человек, купивший гостинку, выйдет на рынок с предложением о ее реализации в среднем через 3 года, - говорит эксперт. - Высокая ликвидность таких квартир в Москве обеспечивается их дешевизной. Так, средняя цена подобного лота в старой Москве (за исключением ЦАО) сегодня в 2,3 раза ниже стоимости среднестатистической «однушки» в тех же столичных округах».
Еще одна категория нестандартных планировок в стандартных советских домах - квартиры «над арками». Они встречаются в ряде проектов панельной застройки 70-х годов. Такие жилые помещения имеют увеличенную комнатность и площадь – нетипичные характеристики для панельных строений. Так, если в стандартном исполнении у самых больших квартир в девятиэтажках было три комнаты, а площадь составляла 50–60 кв. м, то над арками могли располагаться объекты с четырьмя комнатами общей площадью 80 «квадратов». При этом, качество жилья все же оставляло желать лучшего: люди жаловались на холод, а в случае близости автодороги – на вибрацию. Сегодня такие предложения не пользуются популярностью у покупателей и, несмотря на увеличенный метраж, продаются, как правило, не дороже стандартной «трешки» в таком же доме.
2. Квартиры в домах по оригинальным проектам постсталинского периода
Речь в данном случае идет об объектах, появившихся в результате экспериментальной застройки. В ходе возведения «экспериментальных кварталов» в советское время отрабатывались решения и технологии для массового производства. Некоторые проекты были столь оригинальными, что не имеют аналогов на московском рынке жилья. При этом, уникальность в таких случаях не всегда означает высокие потребительские характеристики. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, продать квартиру в Москве в одном из подобных домов удастся лишь на 25% дешевле, чем схожее жилье в соседних многоэтажках.
Квартиры в ведомственных домах - еще одна сравнительно многочисленная категория нетипового жилья. На долю таких объектов приходится примерно 40 % всего нестандартного предложения. Однако, в отличие от лотов первой категории, данные варианты продаются на 10%, а то и на 15% дороже современного жилья сопоставимого уровня комфорта. Дело в том, что почти все такие квартиры имеют отличные потребительские свойства: высокое качество строительства и материалов сочетается с продуманными планировками и большими жилыми площадями.
«Ведомственные дома строились в Москве в основном с середины 1960-х по начало 1980-х годов. Квартиры в них получали руководители различных советских ведомств. Сегодня это поколение уходит, уровень дохода их наследников далеко не всегда позволяет содержать такую жилплощадь и платить за нее большие налоги. Поэтому объекты нередко появляются в продаже, и «ведомственный» состав жильцов постепенно меняется, - рассказывает Сергей Шлома. - По нашим оценкам, сегодня около 25% тех, кто живет в таких домах – новые собственники. Чаще всего покупка этих квартир не является случайной, люди специально их ищут, готовы ждать и переплачивать».
3. Квартиры в парадных «сталинских» домах
На «сталинки» приходится примерно 7–8 % от совокупного объема предложения на московской «вторичке». Дома отличаются по периоду застройки и категории жильцов, которым предназначалось жилье, например, дома парадного типа в престижных районах для элиты советского общества и дома попроще для инженеров и рабочих. Нестандартные «сталинки» встречаются не так часто, они составляют не более 5 % в общей экспозиции «оригинального» жилья, все они – из группы т. н. парадных домов, воплотивших роскошь сталинского ампира.
«Потенциальный покупатель таких объектов, как и покупатель квартиры в ведомственном доме, много слышал и читал об этих строениях, выделяет их среди всей московской недвижимости и хочет жить именно здесь. Однако есть отличие: если бывшее ведомственное жилье предпочитают москвичи и иностранцы, то около 70 % тех, кто решает купить квартиру в сталинской высотке, – обеспеченные представители богатых российских регионов, это люди, для которых такие дома – символ столицы, а право собственности на недвижимость в них – свидетельство принадлежности к элите», - считает Сергей Шлома.
4. Большие квартиры с непродуманными планировками
Объекты этой категории появились в начале 2000-х, когда росло благосостояние населения, а застройщики, возводившие в то время новостройки в Москве, пользовались высоким спросом на рынке недвижимости и не задумывались об оптимизации площадей. В результате рынок пополнили квартиры-гиганты площадью в 200–500 «квадратов». Интерес к хоромам в многоэтажках у нынешних покупателей прошел. Продать такие квартиры сегодня можно только с огромным дисконтом, порой он доходит до 50%.
5. Квартиры с претенциозным ремонтом
Ремонт, выходящий за рамки стандартного, – всегда показание к дисконту. Исключения очень редки, но случаются, когда специфические вкусы продавца и покупателя совпадают. В абсолютном большинстве ситуаций продажа жилья с претенциозным ремонтом возможна только со скидкой от 10% до 30%, в зависимости от ценовой категории жилья.
«Большинство нестандартных квартир, представленных сегодня на рынке вторичной недвижимости Москвы, могут быть проданы лишь при условии значительного, - резюмирует Сергей Шлома. - Исключение составляют объекты с отличными потребительскими характеристиками в престижных ведомственных домах и некоторых «сталинках». Собственник, выставляющий на продажу т. н. нестандартную квартиру, должен понимать, что специфику и оригинальность предложения, скорее всего, никто не оценит, а несговорчивость в вопросах торга грозит растянуть срок экспозиции жилплощади на годы и в итоге так и не привести к сделке».