Обзор рынка коттеджной недвижимости Азово-Черноморского побережья. Август 2009 года

Предложение

Рынок коттеджной недвижимости Азово-Черноморского побережья начал активно развиваться совершенно недавно. На сегодняшний день общий объем введенных в эксплуатацию коттеджных поселков (КП) составляет около 60 000 кв. м (завершено несколько проектов в Сочинском, Анапском, Туапсинском и Новороссийском районах, из которых наиболее масштабным является КП «Династия»), что не превышает даже 0,1% индивидуального жилищного фонда Краснодарского края. Однако, площадь возводимых КП практически в 5 раз выше и составляет более 300 000 кв. м (около 25 проектов).

В докризисный период все проекты комплексной малоэтажной застройки Азово-Черноморского побережья, находящиеся в стадии строительства, являлись проектами с обязательным подрядом, но неблагоприятная экономическая ситуация в РФ внесла в них определенные коррективы. Ряд девелоперов в условиях нехватки денежных средств принял решение о продаже земельных участков (ЗУ) без обязательного подряда в тех КП, где изначально предполагался подряд для стимулирования продаж и повышения ликвидности своих объектов. К числу таких проектов относятся «Кедровая Роща» и «Green Wood» в Геленджикском районе.   

На сегодняшний день практически весь объем предложения на первичном рынке КП аккумулирует Черноморское побережье, преимущественно Геленджикский (42,0% в общем объеме рынка), Сочинский (23,2%) и Туапсинский (15,3%) районы. Девелоперская активность на Азовском побережье, несмотря на значительное количество свободных от застроек земель, крайне низка (в стадии возведения находятся всего несколько КП, наиболее значимые из которых — «Бруклин», «Таунхаусы в Тамани») преимущественно из-за отсутствия развитой инфраструктуры и высокого уровня конкуренции со стороны курортов Черноморского побережья. Данные факторы повышают вероятность низких темпов продаж домовладений в рамках КП Азовского побережья и, как следствие, увеличения сроков окупаемости проектов.

Структура первичного рынка КП Азово-Черноморского побережья по географии, % от общей площади

Число домовладений в большинстве КП региона не превышает 25-30 ед. Исключением является Геленджикский район, в котором реализуются преимущественно крупные проекты, такие как «Green Wood» (42 ед.), «Гелиос» (117 ед.), «Кедровая Роща» (119 ед.), «Торик» (296 ед.). Среди масштабных проектов, расположенных в других районах Азово-Черноморского побережья можно выделить следующие: поселок таунхаусов ООО «АнапаЖилСтрой» (32 ед., Анапский район), «Айдар» (44 ед., Туапсинский район), КП ООО «Бэст» (66 ед., Анапский район), «Резиденция Солнца» (136 ед., Туапсинский район) и «Прохоровка» (232 ед., Новороссийский район). Данный тренд (преобладание «мелких» проектов — около 70% в общем количестве КП на первичном рынке) обусловлен преимущественно дефицитом крупных земельных участков (от 70 до 150 Га), необходимых для реализации масштабных проектов, а также с тем, что большая часть девелоперов — это небольшие местные компании, для которых крупные проекты — неподъемная ноша ввиду отсутствия опыта реализации таковых и денежных средств в больших объемах. Отметим, что Азовское побережье в этом аспекте не учитывается ввиду его крайне низкой инвестиционной привлекательности на сегодняшний день.

Структура первичного рынка КП Азово-Черноморского побережья по типам домовладений, % от общего количества домовладений

В части типов домовладений на первичном рынке КП Азово-Черноморского побережья преобладают коттеджи (38,9% в общем количестве домовладений в рамках КП) и таунхаусы (33,7%), представленные практически в каждом проекте. Прочие типы, к числу которых относятся апартаменты («Резиденция Солнца», «Торик», «Айдар»), виллы (в рамках Апарт-отеля «Солнце»), вилладжио и шале («Резиденция Солнца») менее распространены и в совокупности занимают 27,4%.

Площадь апартаментов в строящихся КП Азово-Черноморского побережья на сегодняшний день, в среднем, составляет около 75 кв. м, вилладжио и таунхаусов — около 200 кв. м, шале — около 250 кв. м, коттеджей — около 400 кв. м, вилл — около 1 000 кв. м.

Ценовая ситуация

Наиболее бюджетными предложениями в рамках КП на Азово-Черноморском побережье являются такие типы домовладений, как вилладжио (min стоимость по состоянию на август 2009 г. — 7,1 млн. руб.), апартаменты (8,8 млн. руб.) и таунхаусы (14,1 млн. руб.). Данный факт обуславливается меньшей, по сравнению с другими типами, площадью как самих домовладений, так и земельных участков при них (при вилладжио и таунхаусах она не превышает 2 соток, а при апартаментах отсутствует в принципе). 

Средняя стоимость домовладений на первичном рынке КП Азово-Черноморского побережья по типам, август, 2009 г., руб.

На сегодняшний день в КП Азово-Черноморского побережья представлены коттеджи и таунхаусы (наиболее востребованные типы домовладений) с общим бюджетом покупки от 5,80 млн. руб. до 100,81 млн. руб. в зависимости от района их расположения. Наиболее экономичные варианты коттеджей сосредоточены в КП Азовского побережья, Анапского и Новороссийского районов, таунхаусов — Азовского побережья, Анапского, Новороссийского и Геленджикского районов. Безусловным лидером по уровню цен является Сочинский район, где средняя стоимость объектов более чем в 2 раза превышает среднерыночное значение.

Средняя стоимость домовладений на первичном рынке КП Азово-Черноморского побережья по географии,                                 август, 2009 г., млн. руб.

* - разница посчитана к средней стоимости домовладения данного типа на Азово-Черноморском побережье в целом                                                                  

Источник: собственные данные компании MACONRealtyGroup

Вышеприведенный уровень цен на домовладения в рамках КП Азово-Черноморского побережья является ниже того, который был зафиксирован в докризисный период на 25-30%, а в некоторых проектах на 40% и более. Девелоперы были вынуждены пойти на столь существенной снижение цен в связи с падением темпов продаж в рассматриваемый период (данный аспект будет более подробно освещен в главе «Анализ спроса») и, как следствие, возникшими трудностями с финансированием проектов. Те же игроки рынка, для которых снижение цен не стало «спасательным кругом», были вынуждены предпринять в отношении своих КП более радикальные меры. Так, проекты «Лоо Лэнд» и «Зеленый Город» (Сочинский район) на сегодняшний день выставлены на продажу возможному инвестору на этапе готового проекта с земельным участком. В ряде проектов, в которых изначально предполагался подряд, стала вестись реализация не только домовладений, но и ЗУ без обязательного подряда. К их числу относятся КП «Кедровая Роща» и «Green Wood», в которых по данной схеме на сегодняшний день можно приобрести ЗУ по стоимости 1,0 и 1,5 млн. руб. за сотку соответственно. Обратим внимание на то, что данная практика (реализация ЗУ без обязательного подряда в рамках КП) получила широкое распространение в таких крупных городах России, как г. Москва и г. Санкт-Петербург, но является уникальной не только для Азово-Черноморского побережья, но и ЮФО в целом.

При покупке домовладения в рамках КП такой финансовый инструмент, как ипотека абсолютно не пользуется популярностью среди покупателей. Гораздо более востребованной ими является беспроцентная рассрочка до окончания строительства объекта с индивидуальным графиком платежей, которую, в свою очередь, предоставляют практически все девелоперы. 

Спрос

В докризисный период домовладения в рамках КП на Азово-Черноморском побережье пользовались высоким спросом среди потенциальных покупателей. Данный факт подтверждается долей проданных объектов в проектах, которая на сегодняшний день, по нашим данным, составляет около 40-60%. В связи с наступлением мирового финансового кризиса количество сделок сократилось в разы (более чем на 80%). Единичные сделки имеют место лишь в тех КП, которые обладают наиболее удачными концепциями. К их числу можно причислить КП «Горки-11» (Сочинский район) и т.д.

Структура спроса в докризисный период по целям приобретения, % от общего объема спроса

При рассмотрении причин, повлекших за собой колоссальное сокращение объема спроса (более чем на 80% по сравнению с уровнем, зафиксированным в докризисный период), во-первых, необходимо обратить внимание на снижение платежеспособности целевой аудитории, а, во-вторых, на цели покупки домовладений в рамках КП. Категория покупателей, которая ранее формировала основной объем спроса (приобретала домовладения в проектах КП в качестве «летней резиденции» и объекта инвестирования), выбрала выжидательную позицию, отложив свое решение о покупке на неопределенный период времени. 

Отметим, что как докризисный, так и в кризисный периоды на рынке КП Азово-Черноморского побережья существовал фактор, который существенно ограничивал покупательскую активность — дисбаланс спроса и предложения в части площадей коттеджей (самого востребованного типа домовладений). Так, наибольшей популярностью в докризисный период пользовались коттеджи площадью от 150 до 250 кв. м, в то время как объекты, которые представлены на рынке, располагают большей площадью (около 400 кв. м). В период кризиса потребительские предпочтения претерпели изменения, и на сегодняшний день наибольший спрос сосредоточен в сегменте коттеджей от 100 до 150 кв. м, который в принципе не может быть удовлетворен в связи с фактическим отсутствием таких предложений на рынке КП.

Тенденции и прогнозы

Тенденции

Для рынка организованных КП Азово-Черноморского побережья характерны следующие тенденции развития:

- активное развитие рынка КП в целом (объем первичного рынка КП практически в 5 раз превышает объем вторичного рынка);

- низкая девелоперская активность на Азовском побережье (Черноморское побережье аккумулирует практически все КП (98,9% от общего количества));

существенные доли коттеджей (38,9% от общего числа домовладений) и таунхаусов (33,7%) в общей структуре предложения;

- преобладание «мелких» проектов с общим количеством домовладений, не превышающим 25-30 ед., в связи с дефицитом крупных земельных участков (от 70 до 150 Га), необходимых для реализации масштабных проектов;

продажа земельных участков без обязательного подряда в ряде КП, где подряд изначально предполагался;

- существенное снижение цен (на 25-30%, а в ряде проектов на 40% и более) и предоставление дисконтов;

аккумулирование наиболее бюджетных вариантов на Азовском побережье, Новороссийском, Геленджикском и Анапском районах, наиболее дорогих — в Сочинском районе;

- существенное снижение совокупного числа сделок как ответная реакция на мировой финансовый кризис;

- временный уход с рынка категорий потенциальных покупателей, планирующих приобретение объектов в КП в качестве «летней резиденции» и объекта инвестирования;

ориентация потенциальных покупателей на объекты в рамках КП с меньшими площадями как ЗУ, так и самого домовладения.

Перспективы

Большая часть домовладений в рамках заявленных к сдаче в 2009 г. КП уже реализована, т.е. их девелоперы в меньшей степени зависимы от банковских кредитов и имеют собственные средства для окончания строительства. К числу таких КП можно отнести «Орхидея–Парк» (Сочинский район), «Сосновый Бор» (Сочинский район), «Резиденция Солнца» (Туапсинский район). Практически все проекты, ввод которых намечен на 2010 г., по нашим оценкам, также будут сданы в эксплуатацию в срок. Таким образом, общий объем рынка в рассматриваемый период увеличится практически в четыре раза, что позволит сделать шаг к его становлению и превращению в стабильно развивающийся. Те же КП, которые в настоящее время находятся на начальной стадии возведения, «заморожены», и возобновление работ по ним, по нашим оценкам, произойдет не ранее 2 полугодия 2010 г. В отношении проектов, находящихся на стадии проектирования, в ближайшие годы (2009-2010 гг.), никаких мер предпринято не будет, т.е. они не перейдут из «бумажной» стадии в стадию реализации ранее 2011-2012 гг. К их числу можно отнести такие проекты, как таунхаусы в рамках микрорайона Ключевой (Темрюкский район), «Панорама Пионер» (Сочинский район), «ИДЕАЛ-Сказка» (Сочинский район), «ИДЕАЛ-Life» (Сочинский район), «Dream House» (Анапский район) и т.д.

В части спроса в ближайшей перспективе (2009 г.) «оживления» не произойдет. Его активизация возможна не ранее 2010 г., когда   стабилизируется экономическая ситуация в стране, и на рынке организованной малоэтажной недвижимости уже будет большое количество готовых к проживанию проектов. 

Как уже было отмечено ранее, в 2009 г. объем рынка значительно увеличится, который, в свою очередь, не будет подкреплен платежеспособным спросом. В связи с этим девелоперы будут вынуждены пойти на еще более значительное снижение цен (не менее 10% до конца 2009 г.), которое может быть завуалировано в различного рода предновогодние акции.