Кредит на землю - недоступная ипотека

За время финансового кризиса количество ипотечных сделок на рынке недвижимости снизилось на 90%, количество банков, работающих с частными лицами по выдаче жилищных кредитов, сократилось на 95% - в 2009 году не более пяти банков выдавали ипотеку. Особенно больно кризис ударил по кредитованию на загородном рынке, где ипотека никогда не была достаточно развита.

В 2008 году уже порядка 20-25% сделок на загородном рынке проводились с использованием кредитов, минимальный процент по ипотеке составлял 10% при 30% первоначальном взносе. Правда, из-за необъективной оценки стоимости недвижимости на загородном рынке банки каждый раз вынуждены были проводить индивидуальную оценку жилья и с большой осторожностью предоставляли свои услуги заемщикам, оформляя кредит только под земли поселения и в статусе ИЖС.

В 2009 году процентные ставки по кредитам увеличились вдвое и достигли цифры в 21%, хотя уже в I квартале 2010 года ряд банков снова возобновил свои ипотечные программы, и это сказалось на понижении процентов. Сегодня ипотеку на загородном рынке можно взять под 14-21% годовых в рублях + страховка + процент за оформление сделки. Минимальный первоначальный взнос начинается от 40% от залоговой стоимости объекта.

Кредиты на приобретение загородной недвижимости сегодня предоставляют только ведущие игроки ипотечного рынка: Сбербанк, ВТБ 24, Москоммерцбанк, Городской ипотечный банк, ДельтаКредит, Абсолют банк, "Сосьете Женераль Восток", Банк Москвы, Промсвязьбанк, Международный Московский Банк, Росбанк, Славинвестбанк, СМП-банк. Стандартный срок кредитования - 15 лет. При этом большая часть банков выдает кредит на строительство или приобретение объекта только под залог имеющейся недвижимости (например, квартиры), что, по сути, является не ипотекой, а скорее потребительским кредитом. При получении кредита под залог земли ставка будет выше на 2-3%, зато участок, в отличие от дома, не требуется страховать от ущерба – но не каждый банк сегодня готов кредитовать под залог покупаемой недвижимости.

Основные требования, предъявляемые банками к предмету залога: загородное жилье должно быть ликвидным, чтобы в случае чего его можно было продать, дом построен и оформлен в собственность, целевое назначение участка – земля ИЖС, в доме есть все необходимые коммуникации (постоянное электроснабжение, отлаженная работа систем отопления и водоснабжения). Загородное жилье должно быть пригодно для круглогодичного проживания, иметь хорошую подъездную дорогу, обеспечивающую к нему постоянный доступ, вне зависимости от погодных условий. Также необходимо, чтобы дом находился в населенном пункте – коттеджном комплексе, просто поселке или, по крайней мере, в деревне, причем в населенном пункте, где расположен объект, должны быть удобные подъездные пути и развитая инфраструктура.

Некоторые банки готовы кредитовать объекты только в пределах 30–40 км от МКАД, другие рассматривают вариант в 150 км – если поблизости находится офис банка. Интересно, что в ряде банков деревянный дом (особенно на вторичном рынке) в качестве предмета залога не рассматривается. В этом случае логичнее всего обращаться за помощью к девелоперам, которые самостоятельно предлагают на свой продукт рассрочку или разрабатывают с банками специальные ипотечные программы.

Для получения ипотечного займа клиенту необходимо соответствовать требованиям банка: подтвердить собственную финансовую состоятельность, предъявив кредитору справку 2-НДФЛ либо справку о доходах по форме банка. Если средняя цена на дом с участком в организованном коттеджном поселке в Подмосковье составляет 100-150 тыс. долларов, то примерная ежемесячная плата по кредиту обойдется в заемщику в среднем в 2000 долларов в месяц. Заемщику необходимо иметь стаж на последнем месте работы не менее 3-х месяцев, при этом самой компании должно быть не менее 2-х лет, а ее месячный оборот должен составлять не менее 800 тыс. руб. Средний срок кредитования – 15 лет. Если в период «расплаты по счетам» клиент достигает пенсионного возраста, кредит получить не удастся. И даже соблюдение всех этих условий еще не гарантирует положительного ответа от банка.

Сегодня ипотека стала практически недоступна для основных потенциальных потребителей этой услуги – покупателей объектов эконом-класса. Совокупность факторов и условий делает получение денег практически нереальным. «В то же время развитие ипотеки на загородном рынке вполне возможно», - считает Андрей Вяткин, Исполнительный директор компании «Маршал Эстейт», - но инициаторами оживления сферы кредитования должны стать девелоперы. Предлагая прозрачный и понятный банкам продукт, разрабатывая вместе привлекательные целевые кредитные программы на покупку коттеджей и участков в конкретных поселках, можно увеличить количество банков, работающих на этом рынке. Если банки почувствуют, что этот продукт востребован, начнется конкуренция, которая приведет к понижению процентных ставок и улучшению условий по кредитам. Думаю, до конца 2010 года при благоприятных условиях рынок может выйти на цифру 10% в долларах и евро и 12% в рублях в качестве оптимальной кредитной ставки».

Ставки по ипотеке от ведущих игроков рынка загородного ипотечного кредитования