В мире существует 10 крупнейших городов, мировых центров, которые, по сути, представляют собой отдельную категорию, отдельный класс, с точки зрения покупки и аренды жилой недвижимости.
В мире существует 10 крупнейших городов, мировых центров, которые, по сути, представляют собой отдельную категорию, отдельный класс, с точки зрения покупки и аренды жилой недвижимости, заявляют в Savills. Новый индекс под названием «World Class Cities Index», включающий в себя крупнейшие мировые центры жилой недвижимости, был опубликован сегодня этим международным агентством. С декабря 2005 года средние значения данного индекса, выросли на 77%, и это произошло даже несмотря на негативное влияние финансового кризиса.
Рейтинг Индекса для 10 крупнейших мировых городов
Источник: Savills Research
По информации, предоставленной Savills Research, в первом полугодии 2011 года был зафиксирован показатель роста индекса, равный 6%, однако это средневзвешенное значение скрывает серьезные различия между развивающимися странами «Нового Света» и погрязшим в долгах «Старым Светом». Наиболее явное расхождение заметно между так называемыми «старыми» или «развитыми» городами, такими как Токио, Лондон, Париж, Сидней и Нью-Йорк (здесь показатели выросли на 32% с 2005 года), и «новыми», или «развивающимися», такими как Шанхай, Сингапур, Гонконг, Москва и Бомбей (здесь за тот же период показатели в среднем увеличились на 123%). В границах «Старого Света» у наиболее высокоразвитых городов дела обстоят значительно лучше, чем там, где доступ иностранных покупателей к рынкам недвижимости ограничен.
«Становится очевидным, что от кризиса 2008 года, вызванного крупными задолженностями, в большей степени пострадали города „Старого Света“, нежели „Нового“, — говорит Иоланда Барнс, Глава департамента исследований рынка жилой недвижимости компании Savills. — Самые большие потери понесли города, в большей степени открытые инвестициям из „Нового света“, особенно Лондон и Париж».
Сравнение Индекса городов «Старого Света» и «Нового света» (показатели роста с декабря 2005 года по июнь 2011 года, %)
Источник: Savills Research
Рейтинг цен
По данным Savills, в мировой «премьер-лиге» рынков недвижимости по сравнению с 2005 годом произошла определенная перестановка. Гонконг остается самым дорогим городом, и уровень цен здесь теперь на 107% превышает средний показатель по 10 крупнейшим городам. Гонконг также на 63% дороже Лондона, занимающего второе место в этом рейтинге. Далее следуют Токио, Сингапур и Париж. В Сингапуре за последние 5,5 лет был отмечен рост цен на 123%. Таким образом, с
Если рассматривать эти города по отдельности, то ценовая ситуация на рынках жилой недвижимости развивалась по различным сценариям. Так, в противовес стремительному росту рынков Бомбея, Сингапура и Шанхая, показатель для Нью-Йорка составил всего лишь 7%. Также сильно различались сроки и модели движения ценовых значений. Некоторые города демонстрировали стабильные темпы роста в течение всего периода исследования, в то время как другие переживали значительные взлеты и падения в различные моменты.
Аналитики Savills Research использовали принципиально новую методологию для анализа относительных значений. Новый Индекс ранжирует города по относительной стоимости Savills Executive Unit (SEU), то есть корзины объектов недвижимости, предназначенных для определенной группы людей, которые могли бы начать свое дело или развивать его в любой стране, где затраты на недвижимость являются важным элементом ведения бизнеса. Все сравнения проводятся на основе относительных издержек SEU в каждом городе, с учетом некоторых сложностей, присущих сравнительному анализу недвижимости в континентальном масштабе.
Рейтинг рынков аренды: все по-другому
Процессы, связанные с экспатриацией и международной релокацией в каждом из 10 городов, отображены в рейтинге международной аренды компании Savills. Показатели свидетельствуют о том, что из 10 городов самые высокие арендные ставки — в Лондоне, а самые низкие — в Бомбее. Для любого развивающегося бизнеса эти значения очень важны. Поскольку, в дополнение затратам, связанным с арендой или покупкой офиса, именно они влияют на величину пособия на переезд и аренду жилья для иностранных менеджеров и, возможно, также на запросы местных сотрудников касательно уровня заработной платы.
Спрос на аренду жилой недвижимости в пяти городах с самой высокой арендной ставкой, а именно, в Лондоне, Париже, Гонконге, Токио и Сингапуре, поддерживается за счет как корпоративного, так и местного спроса. Потенциальные покупатели недвижимости вынуждены делать свой выбор в пользу аренды в связи с кредитными ограничениями.
Средние показатели арендных ставок, в принципе, изменились во всех 10 городах, но изменения не были столь значимыми, как на рынке купли-продажи, что фактически означает, что медленнее росла и доходность от аренды. Разница между «Старым» и «Новым Светом», касающаяся уровня роста арендных ставок, безусловно, существует. Однако она значительно менее выражена в сравнении с рынком купли-продажи, где инвестиционная активность влечет за собой увеличение стоимости недвижимости в «Новом Свете». Это означает, что показатели доходности от вложений в недвижимость растут намного быстрее именно в этих городах. При этом, однако, можно сказать, что города «Старого Света» наиболее привлекательны для тех инвесторов, которые стремятся получить доход от сдачи в аренду.
Подведение итогов
«Исследуемые города становятся ближе друг к другу, чем к внутренним рынкам стран, где они расположены, — говорит Барнс. — Дальнейшее развитие и будущие показатели будут зависеть от их привлекательности как в качестве места жительства и работы, так и в качестве объекта для инвестиций. Мы ожидаем, что усилия, предпринятые с целью некоторого „охлаждения“ рынка в некоторых районах „Нового Света“, дадут результаты только во второй половине 2011 года. Поэтому, хотя мы и предполагаем, что в этом году цены здесь продолжат расти, этот рост, по всей видимости, будет более медленным и плавным».
В то же время, такие города «Старого Света», как Токио и Сидней, могут воспользоваться отличным географическим местоположением для того, чтобы успешно привлекать средства китайских и других дальневосточных инвесторов. Но для того, чтобы запустить данный процесс, им придется открыть свои рынки.
Индекс «World Class Cities Index» — Методология расчета
Сегодня многие города мира могут претендовать на высокие позиции в глобальном рейтинге с точки зрения уровня жизни, удобства для ведения бизнеса, налоговых льгот или насыщенной культурной жизни. Однако вопрос о том, какие города конкурируют между собой на мировой арене за лидерство в области инвестиций в недвижимость — это предмет исследований аналитиков международного агентства Savills, которые с успехом применяют в своей работе самые передовые методологии.
Новый индекс, рассчитываемый для 10 крупнейших городов мира и демонстрирующий колебания цен на жилую недвижимость с 2005 года, разработан с целью анализа показателей рынка недвижимости в действительно глобальном контексте. Некоторые из отобранных для исследования городов являются крупными мегаполисами (с населением более 10 миллионов) и большинство из них имеют достаточно высокий рейтинг по общим показателям. Но для «мирового индекса» ключевое значение имеет, прежде всего, их роль в качестве устоявшихся и развивающихся мировых рынков жилой недвижимости.
Все исследуемые города имеют:
- Крупные объемы сделок по аренде и продажам со стороны, как местных, так и иностранных покупателей и арендаторов недвижимости
- Растущий интерес к этим рынкам, как зарубежных инвесторов, так и местных жителей
- Часто эти города служат местом для развития бизнеса и релокации сотрудников большого количества международных компаний
Для того чтобы минимизировать сложности, присущие анализу показателей рынков недвижимости различных стран, где размеры и дизайн домов и квартир значительно варьируются так же, как и стили жизни и ожидания людей, Savills World Class Сities Index измеряет расходы на предоставление жилья идентичной группе людей в каждом из 10 городов. SEU (Savills Executive Unit) — это корзина объектов недвижимости, предназначенная для определенной группы людей, которые могли бы начать свое дело или развивать его в любой стране, где расходы на недвижимость становятся важным элементом ведения бизнеса. Все рейтинги базируются на относительных показателях расходов на проживание данной группы людей.