Soho Estate: Рынок элитной недвижимости ждет новая волна спроса

Качественному «апгрейду» элитной недвижимости могут помешать изъяны в структуре предложения квартирного рынка

В апреле-мае сразу несколько риэлтерских компаний заявили о росте спроса на элитные новостройки. В агентстве элитной недвижимости SOHO Estate также зафиксирован всплеск покупательской активности. Однако, по мнению аналитиков компании, весеннее оживление вряд ли окажется продолжительным. Расширению спроса в премиальном сегменте могут помешать диспропорции в структуре предложения квартир

Сегодня рынок элитной недвижимости находится в преддверии новой волны спроса, связанной с естественным процессом обновления жилья. Первая волна покупательской активности продолжалась с 2003 по 2007 годы. Сейчас, по истечении 7-10 лет, на рынок стали возвращаться прежние клиенты, желающие произвести качественный «апгрейд» своих жилищ. По оценкам аналитического отдела компании SOHO Estate, большинство сделок, совершенных при участии брокеров компании, связаны с переездами клиентов из морально и физически устаревших жилых комплексов в современные дома. При этом в 40-50% случаев покупка нового жилья сопровождается одновременной продажей старой квартиры.

Однако в последнее время спрос на элитные новостройки все чаще упирается в перекосы, возникшие в структуре предложения первичного жилья. В 2003-2007 годах объем элитного жилья, выставленного на продажу в новостройках, был более равномерно распределен по центральным районам города. На Остоженку, Фрунзенскую наб. и Плющиху приходилось порядка 32% совокупного предложения, остальные 68% новостроек были рассредоточены по другим районам.

Сегодня же картина принципиально иная. До 77% квартир в элитных новостройках сосредоточены в Хамовниках, на Фрунзенской набережной и в Замоскворечье. В то время как доля квартир в жилых комплексах, расположенных в других центральных районах города, весьма незначительна и не превышает 23%. В некоторых престижных районах новостройки вообще отсутствуют.

Между тем, география спроса на элитное жилье гораздо обширнее. Например, сегодня в SOHO Estate поступает много запросов на новостройки в районе Патриарших прудов. Однако сейчас в этом престижном районе осталось примерно 10 квартир в двух жилых комплексах, которые уже сданы госкомиссии, и 7 квартир в одном из реконструируемых особняков.

Проблема избыточной концентрации предложения в границах одного района усугубляется масштабами реализуемых проектов — значительные объемы предложения строящегося элитного жилья сосредоточены в проектах комплексной застройки территорий. Распространение такого формата элитных комплексов (при всех их плюсах и минусах) также искусственно сужает потенциальный спрос. «Специфика таких проектов состоит в том, что они хотя и предполагают в будущем высокий уровень комфорта, но слишком непредсказуемо растянуты во времени. Многие потенциальные покупатели не хотят ввязываться в долгоиграющие стройки. В условиях ограниченного выбора потенциальные покупатели вынуждены откладывать покупку на неопределенное время, либо искать альтернативы на вторичном рынке», — замечает управляющий директор компании SOHO Estate Ирина Егорова.

Таким образом, возникает парадоксальная ситуация. Квартир вроде бы много, объем предложения — колоссальный, на продажу единовременно выставлено около 1050-1100 квартир. Однако обороты первичного рынка невелики — 400-500 сделок в год. То есть, накоплен двухлетний запас нереализованного жилья. При том, что премиальный сегмент почти не пополняется новыми проектами из-за ужесточения административного регулирования. Стоит заметить, что за рубежом подобная диспропорция (наличие 2-3-летнего запаса нераспроданных квартир на фоне слабого спроса) считается признаком затоваривания и предпосылкой для коррекции цен.