В 2012 году дешевела загородная недвижимость всех форматов

Специалисты компаний Vesco Consulting и Vesco Construction подвели итоги рынка загородной недвижимости за 2012 год и высказали свои ожидания о его дальнейшем развитии.

По мнению специалистов Vesco Consulting в 2012 году на загородном рынке превалируют следующие тенденции:

Спикер — Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting

• В предложении продолжают доминировать проекты эконом-сегмента
• Растет доля предложений таунхаусов в новых проектах
• На рынок стали выходить проекты с интересной архитектурной концепцией
• Наибольшая доля домовладений приходится на участки без подряда на строительство
• Появившееся в 2011 году явление продажи земли через сайты-купонаторы продолжает развиваться («Фисташки», «Морозов», «Пчелкино», «Высокое», «Лесное-Стрешнево», «Рождественно», «Усадьба Коровино»)
• Появились качественные проекты мультиформатной застройки (Остров Эрин, Жуковка, Загородный квартал, Весенино и т.д.)
• Увеличилось предложение по небольшим наделам до 10 соток — под дачу или в инвестиционных целях
• Начал просыпаться интерес к инвестиционной земле — большим массивам, но сделок пока единицы

Эксперты Vesco Consulting об изменении объема предложения на загородном рынке в 2012 году

Спикер — Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group, данные — Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting

Объем предложения резко вырос по участкам без подряда, к этому долго готовились и, наконец, в 2012 году на рынок стали выходить по 15-20 поселков ежемесячно. На текущий момент количество предложений поселков достигло почти 700 единиц (Таблицы 1,2), такого роста не наблюдалось ни в 2011, ни в 2010 году. Сейчас наблюдается пик предложений, и он продолжает расти.

Таблица 1. Изменение объема предложения по классам за 2012 год

Таблица 2. Изменение объема спроса по классам на загородном рынке в 2012 году

На рынок вышло большое количество ранее не осваиваемых земель по непопулярным направлениям: на Востоке и более дальние земли на расстоянии 80-150 км от МКАД. (Таблицы 3,4) Сформировавшийся сегмент характеризуется дешевыми участками без всего, которые можно купить за 10-30 тыс. руб. за сотку. Большое оживление в данном сегменте фиксируется именно на начальных этапах, когда идет продажа земли с целью получения денег для вложения их в какую-либо инфраструктуру, а в дальнейшем рост замедляется. С этим связано желание застройщиков выйти на рынок сразу с большим количеством поселков.

Таблица 3. Изменение объема предложения по направлениям в 2012 году

Таблица 4. Изменение объема спроса по направлениям в 2012 году

Также очень серьезно активизировалось направление по таунхаусам, таких проектов стало гораздо больше, чем было. Изменился сам сегмент предложения, появилось больше проектов таунхаусов эконом-класса, они стали активно продаваться, в отличие от таунхаусов бизнес- и элит-класса, продажи которых заметно снизились.

В 2011 году рост стоимости предложения показали коттеджи — наиболее традиционные объекты малоэтажного рынка: 1 млн. долларов по сравнению с 948 тыс. долларов в 2010 году. При этом в текущем 2012 году отмечено снижение стоимости по всем форматам недвижимости. (Таблица 5) Подобное связано с появлением большого числа новых проектов на низких стадиях готовности, и как следствие невысоких по цене. Всего в текущем году вышло на рынок 198 загородных проектов, 152 из которых предлагают земельные участки с минимальным набором коммуникаций.

Таблица 5. Изменение стоимости за 1 кв.м с 2007 по 2012 годы

Наиболее значимые события и их дальнейшее влияние на загородный рынок

Спикер — Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group

По мнению Алексея Аверьянова, Генерального директора Vesco Group: «Главным событием, безусловно, является смена губернатора Подмосковья. Сейчас промежуточный этап и остается неясным, кто будет новым главой. Отсюда остается неясным, чего ждать в будущем. Однако на ближайшую перспективу можно прогнозировать изменения в налогообложении земель и частных домов, а также новые решения в регистрационных действиях сделок».

Ключевые события:

• С марта началась масштабная реконструкция Новорижского шоссе — будет отремонтирован с 17 по 50 км. Ремонт продлится 3 года.
• Рост предложения земельных участков на Киевском и Калужском направлениях — территорий Новой Москвы.
• Возвращение инвестиционного интереса к земельным участкам
• Смена губернатора Московской области — пока непонятен курс развития области
• Масштабные проверки в Росреестре, Департаменте земельных ресурсов

Прогнозируемые тенденции:

• Рост предложения и спроса на ипотечные кредиты на загородном рынке
• Сокращение спроса на участки без подряда на начальном этапе, без коммуникаций
• Рост числа мультиформатных проектов, где большая часть территории будет отводится таунхаусам и апартаментам.
• Детальная проработка концепций — интересные планировки домов, общая архитектура
• Развитие дальнего сегмента жилья — сегмент дальние дачи

Наиболее успешные поселки 2012 года по выбору Vesco Consulting

Спикер — Татьяна Алексеева, заместитель Генерального директора Vesco Consulting

«Западная долина» расположен в 24 км по Киевскому шоссе. Поселок отличают доступные и комфортные планировки домов, разработанные известными архитекторами Тотаном Кузембаевым, Юлием Борисовым, Андрсом Трушиньшем и Вадимом Грековым. Концепцией пригорода «Западная долина» предусмотрено строительство 125 коттеджей площадью от 150 до 300 кв. м на участках от 7 до 20 соток, 857 таунхаусов площадью от 90 до 180 кв. м на участках от 2 до 4 соток, а также 1550 квартир в городских виллах площадью от 40 до 100 кв. м.

Инфраструктура на территории проекта: школа площадью 19 500 кв.м. на 1100 ребенка, детский сад площадью 7 840 кв.м. на 220 детей, минимаркет, рестораны, аптека, банкомат, салон связи, химчистка, спортивный центр, администрация.

Жилой комплекс «Загородный квартал» в составе квартала Ивакино (первая очередь, 1а «А» подфаза — 4-5-этажный жилой дом на 52 квартиры). Проект реализуется на участке 111 га. Первая очередь — 14 домов переменной этажности 4-7 этажей и 46 таунхаусов. Общая жилая площадь всего квартала составит около 530 тыс. кв. м. Особое место в жилом комплексе «Загородный квартал» отводится образовательной инфраструктуре с двумя общеобразовательными школами, тремя детскими садами, детским клубом дошкольной подготовки и творческими мастерскими.

«Новое Ступино» — это первый в России малоэтажный город-спутник с развитой инфраструктурой и рабочими местами. Общая площадь жилой застройки в проекте составит 1,75 млн. кв.м., а численность населения 55 тыс. человек. Это уникальный проект, где будет создана вся городская инфраструктура — детские сады, школы, торговые и развлекательные центры, поликлиники, больницы, автовокзал и железнодорожная станция с регулярным сообщением с Москвой. При этом цены в поселке вполне демократичные, предусмотрена возможность рассрочки, ипотеки. Сейчас в продаже находится первая очередь проекта.

«Провалы года» на загородном рынке в 2012 году

К неудачным проектам относится поселок Барвиха Village из-за связанного с ним скандала с покупателями таунхаусов, требовавших возбудить уголовное дело против девелопера коттеджного поселка «Миэль».

Проект «Балтия» также оказался в центре скандала с самовольным захватом земель, принадлежащих Гослесфонду. Минприроды утверждает, что земля под поселком «Балтия» является территорией заказника и находится в ведении Истринского лесхоза.

Обзор тенденций загородного строительства за 2012 год по данным компании Vesco Construction

Спикер — Вадим Ивкин, генеральный директор Vesco Construction

Новые технологии строительства идут на смену бревну и кирпичу.

По рейтингу строительных технологий на российском рынке компании Vesco Construction лидерами были признаны технологии, оптимально отвечающие критериям качества используемого материала и наилучшим технологическим свойствам применяемой технологии при строительстве. На основании 12 критериев были проанализированы 8 технологий строительства: кирпич, оцилиндрованное бревно, несъемная опалубка из пенополистирола, клееный брус, европейский фахверк, дома каркасной и панельно-каркасной сборки, а также арболитовые блоки. По итогам рейтинга наименьшие суммарные показатели принадлежат традиционным технологиям строительства — из кирпича и оцилиндрованного бревна. В лидерах рейтинга оказалась технология строительства домов панельно-каркасной сборки, с точки зрения общих затрат, наименьшего срока и наибольшего удобства строительства. (Таблицы 6,7)

Таблица 6 . Оценка свойств используемого в технологии материала

Таблица 7. Оценка преимуществ применяемой технологии

Стройматериалы растут в цене в два раза быстрее инфляции

По данным компании Vesco Construction, с начала года основные строительные материалы подорожали более чем на 13%. В августе наблюдался пик подорожания, в дальнейшем ожидаемый спад сезонной активности на строительном рынке. Первый скачек роста цен в 2012 году был зафиксирован с приходом весны. Если в феврале цены на стройматериалы были неизмененными, то с наступлением марта они в среднем подорожали на 2,6%. Наибольшее подорожание строительных материалов произошло в августе — на 3,6%, тогда как с начала года рост составил в среднем 13,4%.

Стоит отметить, что подорожание основных строительных материалов провоцирует увеличение стоимости малоэтажного домостроения. «Контрактная цена строительства дома может увеличиваться до 3-4%, — поясняет Генеральный директор Vesco Construction Вадим Ивкин. — Так происходит из-за подорожания строительных материалов в среднем на 15% в сезон. Традиционно активность на малоэтажном строительном рынке снижается с ноября, когда коррекция стоимости стройматериалов может устремиться лишь вниз и повышения цен ожидать не следует».

Банки пошли в «строительную» ипотеку

По данным компании Vesco Construction, более 60% покупателей земельных участков интересует возможность строительства индивидуального жилого дома за счет заемных средств. «Потенциальный спрос на кредитование строительства индивидуальных домов сегодня очень высок, — рассказывает Вадим Ивкин, Генеральный директор Vesco Construction. — До 60-80% людей, которые купили участок в новом поселке, не могут начать строительство дома из-за отсутствия денег, тогда как только около 10-20% покупателей строят сразу, остальные ждут более высокой стадии готовности поселка: дорог, коммуникаций и инфраструктуры». Банки устанавливают достаточно жесткие условия для заемщиков «строительной» ипотеки первичных объектов, поэтому на получение кредита затрачивается слишком много времени и усилий. Исключением является сотрудничество строительных компаний с банкирами. Компании получают необходимую аккредитацию у данных финансовых институтов, и клиентам остается только подать заявку с личными данными, так как необходимость сбора документов от подрядчика отпадает.

С начала 2012 года спрос на «строительную» ипотеку среди покупателей земельных участков возрос практически вдвое. И в перспективе наиболее востребованными будут именно те компании, которые проявляют лояльность и открытость к своим клиентам, предлагая различные варианты оплаты.

Русские рабочие одни из самых дорогих на стройках московского региона

По данным компании Vesco Construction, средняя зарплата гражданина России, занятого в 2012 году на стройке черновой работой, составляет 30 800 рублей в месяц. Реальная заработная плата зависит от многих факторов: выработки, квалификации, сезонности работ и прочих аспектов. Трудовые мигранты из бывших стран СНГ получают чуть меньше россиян, а белорусы и казахи часто работают на общих условиях с гражданами России после заключения Таможенного союза с этими странами (Таблица 8).

Таблица 8. Средняя заработная плата рабочих на стройках Московского региона, рублей в месяц

Строительным компаниям рентабельнее привлекать рабочую силу из стран СНГ, сложнее из Китая и Турции и из других стран, где необходимо оформлять визы. Даже не смотря на то, что китайская и вьетнамская рабочая сила дешевле, их сложно оформлять, а также существует языковой барьер, поэтому черновыми работами на стройках, как правило, занимаются граждане Таджикистана и Узбекистана.

По мнению генерального директора Vesco Construction, Вадима Ивкина, основной проблемой в найме работников в строительной сфере является наличие таких рабочих, чья стоимость соответствовала бы имеющимся у них способностям, навыкам и опыту, поскольку качество рабочих на российских стройках не всегда соответствует оплате.