Кто покупает квартиры в ближайшем Подмосковье?

Жилье в Подмосковье неизменно пользуется стабильным спросом. Москва уже давно уступила главенствующие позиции на рынке жилья — по объемам возводимых квадратных метров область оставила ее далеко позади. Кто же основной покупатель квартир в новых жилых комплексах ближнего Подмосковья?

Москвичи покидают столицу

«Нерезиновая» Москва в условиях снизившихся объемов нового строительства и, как следствие, высоких цен, стремительно выплескивает накопившийся спрос в ближайшие пригороды столицы, что выражается в преимущественном спросе на первичную недвижимость ближнего Подмосковья среди москвичей.

Извечный квартирный вопрос актуален сегодня как никогда раньше. Только если во времена активной застройки Москвы в 60-х годах прошлого века столица пополнялась вчерашними выходцами из сел и малых городов, сегодня уже их детям и внукам не находится места в городе. Ближнее Подмосковье усиленно пополняется армией вчерашних москвичей.

Новые жители активно переносят городской образ жизни в московские пригороды. Не только ближайшие города-спутники, но и поселки и села, примыкающие к столице становятся полноценным продолжением спальных районов Москвы.

Кроме наболевшего транспортного вопроса, в этой ситуации есть и свои плюсы. Если еще 6-7 лет назад, пригороды Москвы отличало заведомо худшее состояние инфраструктуры и качество жилья, то сегодня за покупателями жилья подтягивается и розничная торговля и сфера услуг, растет экономическое благополучие региона в целом.

Выравнивание экономического развития двух регионов (Москвы и области), заселение пригородов жителями с московской пропиской, а значит не воспринимаемых властями Москвы как «трудовых» маятниковых мигрантов из Подмосковья, могут стать катализатором более внимательного отношения к выработке совместных программ развития транспорта, территориального планирования. Вопрос с разработкой совместного генерального плана двух регионов остается открытым.

По данным компании ФСК «Лидер», исследовавшей структуру спроса в микрорайоне «Новое Измайлово», расположенном в 1 км от МКАД по Шоссе Энтузиастов, более половины спроса на квартиры в жилом комплексе обеспечивают жители Москвы (объем выборки составил более 1 000 чел.). Еще около 20% покупок совершают жители Московской области, а оставшуюся четверть — жители других регионов России и СНГ.

Территориальное распределение покупателей ЖК «Новое Измайлово»

Соотношение этих категорий варьируется в зависимости от стадии готовности корпуса и цены на квартиры. Так, доля москвичей выше всего на финальной стадии монтажа (порядка 50% готовности дома), а к моменту сдачи дома их численность снижается: помимо ощутимого снижения рисков по сравнению с начальной стадией, на этом этапе еще выгодно заключать инвестиционные сделки, ведь к моменту сдачи квартира вырастет в цене не менее, чем на 25-30%. Доля жителей Подмосковья постепенно уменьшается пропорционально возрастанию степени и готовности и, как следствие, цены — поскольку именно этот фактор для жителей области является приоритетным. Для покупателей из остальных регионов России наиболее значимыми факторами являются цена (именно поэтому доля сделок с ними на первом этапе выше) и степень готовности дома (минимизация рисков), повышающая их активность на стадии сдачи дома.

Территориальное распределение покупателей различных корпусов ЖК «Новое Измайлово»

«Где родился, там и пригодился»

Большинство людей сильно привязываются к привычному месту проживания и связанному с этим удобствами ежедневных маршрутов, досконально изученных улиц, окружающей инфраструктуры, близости к месту жительства родственников или даже к школе, в которой учится ребенок — этот фактор может превалировать над остальными и при выборе жилья в новостройке другого региона, в данном случае в Московской области. В микрорайоне «Новое Измайлово», расположенном к востоку от Москвы, более 40 % купивших квартиру москвичей являются жителями ВАО. В совокупности с ЮВАО и СВАО восточный сектор обеспечивает почти 70% спроса. Основной аудиторией являются люди, проживающие в примыкающих к МКАД восточных районах.

Еще ярче выражена эта закономерность для жителей области: почти половина покупателей из Подмосковья проживает в городах к востоку от МКАД, а вместе с юго-востоком и северо-востоком их доля составляет 77 %, т.е. более ¾. Ближайшие соседи — крупные областные города Балашиха, Люберцы, Реутов — важнейшие «поставщики» покупателей из области.

Стоит отметить, что «Новое Измайлово» выбирают жители московской спальной периферии: по транспортной доступности центра Москвы комплекс нисколько не уступает не только «замкадным» районам, но зачастую и тем, что располагаются в черте кольцевой дороги (например, районам Ивановское, Гольяново, и даже Марьино в случае поездок на личном транспорте).

Распределение покупателей-москвичей по округам Москвы

Распределение покупателей из Московской области по направлениям

Молодежь активно стремится в столицу

Основную долю спроса (более 40 %) обеспечивают молодые люди в возрасте от 25 до 35 лет. Несколько повышена доля возрастной категории 45-60 (почти четверть спроса): большинство из них приобретает жилье, чтобы отселить выросших детей. Доля младших возрастов (до 25 лет) выше среди покупателей-немосквичей, особенно велика (до 10 %) у жителей регионов России — здесь вероятнее всего покупка квартиры родителями для молодого человека, уехавшего учиться или заканчивающего образование.

Распределение покупателей по возрастным категориям

Распределение территориальных групп покупателей по возрастным категориям

Независимо от направления, для подмосковных городов типична географическая привязка покупателя квартиры в новостройке к его текущему месту жительства, о чем мы говорили выше. Однако в случае с «восточным» сектором Московского региона эта тенденция еще более усиливается тем фактом, что недвижимость к востоку от Кремля в среднем более дешевая, по сравнению с другими направлениями. Соответственно, цена двух полностью идентичных по планировке и площади квартир на равном удалении от МКАД к западу и востоку от Москвы может отличаться на 0,3-1,5 млн. руб. Это привлекает покупателей с других направлений Московской области и жителей других регионов страны, при этом финансово ограничивая возможности для переезда «с востока на запад».