Центробанк прогнозирует рост объема жилищного кредитования в 2023 году до 15%. При этом, ставки по жилищным кредитам нынешней осенью медленно, но верно растут. Вместе с тем в январе-августе 2023 года значительно – на 10% – вырос спрос на долгосрочную аренду. В нынешней ситуации для многих россиян выбор между съемом жилья и его покупкой в ипотеку становится настоящей дилеммой. Эксперты компании Метриум рассказали, какой же вариант все-таки выгоднее: ипотека или аренда.
Микронедвижимость
На рынке первичных продаж жилья активно растет популярность формата микростудий. Преимущественно это апартаменты в новостройках и проектах реконструкции, хотя встречаются и компактные квартиры. Сейчас минимальная площадь такого жилья составляет 10,3 кв. м, средняя – 22,5 кв. м. Парадоксальным образом микростудии одинаково выгодны как для покупателей, так и для арендаторов. В столице приобретают их в основном инвесторы, нацеленные на получение дохода от сдачи жилья в аренду в Москве. За счет относительно небольших вложений (от 3,8 млн рублей) им гарантирована окупаемость за 9-10 лет, что значительно быстрее, чем в других сегментах рынка. В то же время снимать такие студии рациональнее, чем покупать для собственного проживания. Арендная ставка составляет в среднем 27 тыс. рублей, тогда как ежемесячный ипотечный взнос – 60,4 тысяч рублей (при стоимости апартамента в 6 млн рублей). Как правило, это временные варианты, и с улучшением финансового положения либо с расширением семьи арендаторы такого жилья, а это преимущественно студенты и молодые специалисты, подбирают себе более просторные квартиры.
Квартира в новостройке
В разрезе сегментов рассмотрим возможность покупки в ипотеку «первички» и вариант аренды двухкомнатной квартиры в Москве, так как это наиболее типичный формат жилья для небольшой московской семьи.
Массовый сегмент
Средняя стоимость «двушек» в массовых новостройках Москвы – 17 млн рублей (за 56,8 кв. м). Льготная ипотечная ставка 8% распространяется на сумму 12 млн рублей, но лимит в рамках комбинированной программы – 30 млн рублей. Соответственно, 5 млн рублей банк выдаст на рыночных условиях (в среднем 14% при текущем размере ключевой ставки). Таким образом, при первоначальном взносе 20% и сроке кредита в 30 лет ежемесячный платеж будет равен 117,4 тысяч рублей. Аренда аналогичной квартиры обойдется в среднем в 75 тысяч рублей в месяц.
Бизнес-класс
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в новостройках бизнес-класса в Москве – 27,7 млн рублей (за 67,7 кв. м). Ежемесячный платеж по комбинированной ипотеке составит – 274,1 тысяч рублей. На аренду подобного жилья придется тратить порядка 140 тысяч рублей в месяц.
Премиальный сегмент
Премиальная «двушка» на первичном рынке стоит в среднем 43,7 млн рублей (за 74,7 кв. м). В данном случае ипотекой с господдержкой воспользоваться не получится. Банку за залоговую квартиру каждый месяц потребуется переводить 517,8 тысяч рублей. Месячная аренда квартиры с сопоставимыми параметрами будет стоить около 220 тысяч рублей.
Оценивать в таком же ключе жилье в элитных новостройках не следует, так как его собственники нечасто сдают недвижимость в аренду, даже если не проживают в ней, а параметры каждого объекта очень индивидуальны.
Как мы видим, платежи по жилищным кредитам при покупке первичной недвижимости даже с использованием льготных программ обычно выше арендных ставок. Но это разница нивелируется тем, что ипотека подразумевает право владения, пользования и распоряжения недвижимостью. К тому же плата за аренду со временем растет, тогда как ежемесячный платеж по кредиту не повышается, более того, есть возможность его выгодно рефинансировать.
Вторичное жилье
Купить двухкомнатную квартиру в Москве на вторичном рынке можно в среднем за 14 млн рублей. То есть дома старого фонда реализуются дешевле новостроек, однако это объясняется тем, что они зачастую не обладают эргономичными планировками, стильными лобби, развитой внутренней инфраструктурой и качественным благоустройством. Кроме того, на покупку вторичного жилья не распространяется льготная ипотека. Ежемесячный ипотечный платеж за стандартную (то есть соответствующую среднерыночным параметрам) «двушку» составит 165,8 тысяч рублей. В свою очередь, аренда такой квартиры обойдется в среднем в 63 тысячи рублей в месяц. По сути, это тот исключительный случай, когда съем жилья следует предпочесть приобретению. Правда, есть исключения, прежде всего, реализуемые по комфортным ценам квартиры в московских «хрущевках». Их покупка гарантирует переселение в более ликвидную современную квартиру аналогичной площади в рамках программы реновации.
Парковки и кладовые
Многие ведущие банки в 2022-2023 гг. запустили ипотечные программы на машино-места, гаражи и кладовые помещения. Так, в Сбере сумма займа колеблется от 300 тыс. рублей до 100 млн рублей. Появление такого продукта давно назрело, ведь машиноместа в Москве стоят в среднем 2,8 млн рублей, а кладовые 930 тыс. рублей, то есть почти так же, как автомобили. Ежемесячный ипотечный платеж за стандартную кладовку составит 11 тыс. рублей, за машиноместо – 33,2 тыс. рублей. Эти платежи чуть выше арендных, но, в отличие от них, позволяют вам стать полноценным собственником данных объектов.
«Ежемесячный ипотечный платеж сейчас в среднем на 30% выше арендной ставки, но преимущества жилищного кредита полностью нивелируют эту разницу, – говорит управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов. – Залоговая недвижимость становится собственностью заемщика. Соответственно, в случае необходимости ее можно продать. Как правило, клиент может рассчитывать даже на прибыль. Исключение составляет только околонулевая ипотека, уже ушедшая с рынка. Единственный серьезный риск при покупке жилья в ипотеку – ухудшение материального положения заемщика. Однако закон предусматривает кредитные каникулы сроком до шести месяцев, и в течение этого периода можно справиться с возникшими сложностями. Вместе с тем арендодатели не будут так долго ждать улучшения вашей жизненной ситуации. С августа 2023 года рыночная ипотека стала значительно менее доступной в связи с повышением ключевой ставки, однако это положение носит временный характер, а кредит впоследствии можно рефинансировать».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ