Каким образом покупатели, приобретающие первичное жилье в столице, расплачиваются за будущую собственность? Аналитики ИНКОМ-Недвижимость изучили схемы покупки квартир в столичных новостройках с точки зрения их эффективности и популярности среди покупателей.
Исследование проводилось на рынке новостроек массового сегмента (жилье категорий стандарт и комфорт) в старых границах Москвы. Почти две трети сделок осуществляется с помощью банковских займов. Купить квартиру в Москве в ипотеку сегодня решаются многие потенциальные собственники жилья. На первичном рынке доля ипотечных сделок составляет порядка 60%. По сути, жилищное кредитование стало драйвером спроса на рынке новостроек, как в Москве, так и по всей России.
Примерно 20% сделок на рынке новостроек Москвы, по подсчетам авторов исследования, приходится на технологию trade-in. По сути эта схем предполагает взаимозачет или альтернативную сделку. Сегодня наиболее популярен вариант, когда старую квартиру продают и одновременно бронируют объект в новостройке. По словам риэлторов, trade-in больше всего популярен среди владельцев наследной недвижимости (которую можно использовать в качестве актива). Кроме того, с помощью этого способа часто покупают новые квартиры семьи с выросшими детьми (при необходимости разъезда), а также молодые пары, ожидающие пополнения семейства.
«Наиболее распространенной и действенной мы считаем следующую методику. Заключается договор на поиск покупателя вторичного жилья. После получения аванса за продаваемую квартиру и назначения даты сделки купли-продажи подписывается договор бронирования квартиры в новостройке, фиксируется ее цена. В указанный день проводится сделка с вторичной недвижимостью, и договор купли-продажи передается на государственную регистрацию. Затем заключается ДДУ (договор долевого участия), а деньги от продажи направляются в счет оплаты квартиры в новостройке», - рассказал об этапах и особенностях проведения операций по схеме trade-in начальник отдела продаж Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
Примерно 15% покупателей «первички» на рынке недвижимости Москвы оплачивают приобретение единовременным платежом из собственных сбережений. Еще 4% используют рассрочку. «Данной схеме не удается в полной мере конкурировать с ипотечными займами, - комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. - С одной стороны, далеко не во всех проектах предоставляется рассрочка платежа, с другой – она не всегда выгодна покупателям: срок выплаты может быть слишком коротким, а рассрочка – с процентами. Выходит, зачастую этот способ оплаты является аналогом кредитования, но на менее выгодных условиях, чем в банке».
Кроме перечисленных схем сегодня на рынке существуют лизинг и тест-драйв, правда на них приходится лишь порядка 1% от общего числа сделок с «первичкой». Обе эти методики предполагают аренду квартиры с правом ее последующего выкупа.
«Например, лизинговая компания приобретает у застройщика объект, чтобы сдать квартиру в Москве в аренду с последующим выкупом, - поясняют эксперты. – Главное отличие лизинга от ипотеки – в начислении процентной ставки. Если при жилищном займе она рассчитывается как процент от стоимости покупки, то в лизинге каждый год дорожает сам объект, в среднем на величину инфляции. Преимуществом такого способа покупки является возможность согласования индивидуального графика платежей и мягкие требования к подтверждению дохода. Однако данный формат, появившись на отечественном рынке недвижимости еще в 2010 году, так и не получил широкого распространения».
В качестве перспективного направления реализации жилых проектов риэлторы называют тест-драйв, когда потенциальный покупатель сначала арендует жилье и, если его все устраивает, впоследствии приобретает объект. Однако, по мнению экспертов ИНКОМ-Недвижимость данная схема слишком хлопотна и обременительна для девелоперов, чтобы стать массовой на рынке жилья.
«Получается, что застройщик в рамках этой схемы должен взять на себя ведение арендного бизнеса без точных гарантий того, что впоследствии квартиры будут выкуплены, - поясняет Дмитрий Таганов. - Практика показывает, что нетипичные для массового рынка программы привлекают внимание, но так и остаются чужими: касается ли это нестандартных планировок квартир, новшеств в организации придомовой территории или схем приобретения квартиры, таких как лизинг и тест-драйв. Думаю, причины кроются не в косности потребителей, а в недостаточной функциональности предлагаемых решений».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ