«Я могу показаться неисправимым оптимистом», — Александр Браверман, гендиректор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства

«Я могу показаться неисправимым оптимистом», — Александр Браверман, гендиректор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства

Сейчас Браверман по поручению государства забирает федеральные земли у пользователей, которые не сумели ею распорядиться, для застройки недорогим жильем. Рынок недвижимости переживает не лучшие времена, но гендиректор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства настроен решительно.

В конце 1990-х Александр Браверман пытался решить очень трудную задачу — продать как можно дороже принадлежащие государству акции «Роснефти» в условиях, когда цены на нефть и капитализация российского фондового рынка находились на рекордно низких уровнях. Побороть плохую конъюнктуру не удалось, и государство отложило идею до лучших времен. Сейчас Браверман по поручению государства забирает федеральные земли у пользователей, которые не сумели ею распорядиться, для застройки недорогим жильем. Рынок недвижимости переживает не лучшие времена, но гендиректор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства настроен решительно и рассказывает в интервью «Ведомостям» о том, как собирается решать поставленную задачу на этот раз.

Биография

Родился 1 мая 1954 г. Окончил Харьковский инженерно-экономический институт. В 1984–1995 гг. работал в Московском институте тонкой химической технологии, в 1995–1997 гг. возглавлял РАМ

1997 - 1-й зампредседателя Госкомимущества РФ, затем 1-й замминистра госимущества

2000 - статс-секретарь Минимущества

2004 - президент Российской ассоциации маркетинга (РАМ)

2006 - возглавил Комиссию по развитию рынка доступного жилья

2008 - возглавил Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства

— Как возникла идея создания фонда?

— Главная идея — формирование условий для развития жилищного строительства, а для этого необходимо вовлечь в оборот земельные участки. Об этом неоднократно говорили и президент Дмитрий Медведев, и премьер Владимир Путин. 7 мая 2008 г. президент подписал указ, который предусматривал аккумулирование неэффективно используемой федеральной земли и ее вовлечение в процесс жилищного строительства. Этим же указом предписывалось подготовить и внести в Госдуму проект закона, который бы описывал процесс содействия строительству. Одним из инструментариев реализации закона и стал фонд, который по своей сути является таким же институтом развития, как ВЭБ, «Роснано», «Ростехнологии» и др.

— Почему фонд возглавили именно вы?

— Решение, как вы понимаете, принималось не мной, поэтому могу лишь предполагать. Работа фонда во многом продолжает ту работу, которой занималась комиссия по развитию рынка доступного жилья при совете при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, которой в 2006 г. мне было поручено руководить. Многие материалы и практические наработки комиссии легли в основу деятельности фонда.

— Почему фонд создан не в виде госкорпорации, которой он, по сути, и является?

— Действительно, есть схожие черты. Например, деятельность и госкорпорации, и фонда регулирует специальный закон. Но у фонда более мобильная форма, более рыночно ориентированная, если хотите.

— Как бы вы глобально оценили задачу фонда?

— Увеличение доступности по цене экологически чистого и энергосберегающего жилья для среднего класса. Мы должны снизить конечную цену жилья для потребителей через поставку на рынок большего количества земельных участков, обеспеченных инфраструктурой и необходимой документацией. Могу показаться неисправимым оптимистом, но по-хорошему через все программы — земельную, ипотечного кредитования, поддержки строительной отрасли и др. — жилищную проблему в значительной степени нужно и можно решить.

— Чем конкретно будет заниматься фонд?

— Вовлекать в оборот земельные участки, сконцентрированные у ГУПов, учреждений и двух академий — Российской академии наук и Российской академии сельхознаук. Часть этих земель используется крайне неэффективно, с другой стороны, в силу своей локации, удачных транспортных решений и других факторов они пригодны для жилищного строительства.

— Какое количество земель используется неэффективно?

— Мы будем пытаться проводить инвентаризацию, хотя это не наша функция. Мы отправили запросы, получаем ответы, но они структурированы не лучшим образом. Для себя мы понимаем, что это работа как минимум на год.

— Много ли конфликтов происходит при передаче земель?

— Конфликтных ситуаций не более 10%. Некоторые руководители не осознают, что не могут распоряжаться земельными участками. Мораторий на распоряжение в 2008 г. был наложен постановлением правительства РФ № 234, а в 2009 г. — постановлением правительства РФ № 1032. Уверен, что так будет и далее. Типичный оппонент в этой части для нас — Россельхозакадемия, которая тяжело расстается с принадлежащими, хочу подчеркнуть, не ей, а Российской Федерации, участками.

— Сколько участков сейчас в работе у фонда?

— 933 участка общей площадью около 850 000 га. По части из них имеется достаточно детальный пакет документов, а по части даже нет кадастрового номера. Цикл — от получения нами информации и до выставления участка на аукцион, если на нем нет недвижимости, но есть необходимость изменить назначение категории участка и вид разрешенного использования, — занимает примерно десять месяцев, а если на участке есть недвижимость — 6-8 месяцев.

— Можете описать алгоритм, как участки попадут на аукцион?

— Работа у нас выстраивается следующим образом: субъекты Федерации дают нам предложения по вовлечению участков в оборот. У нас подписаны соглашения с 71 регионом, к которым есть три приложения с конкретным описанием механизма взаимодействия субъекта РФ и фонда.

Предложения могут поступать и от иных источников, например бизнеса. Бизнес зачастую знает, где какие участки, лучше, чем власти. Но инициатива от того или иного юрлица вовсе не означает, что оно обязательно получит этот участок. Все продажи будут осуществляться на аукционах. Далее мы готовим предложение по использованию участка. Возможны три варианта: оставить в федеральной собственности; передать субъекту Федерации на три года при условии предоставления планов развития территории, инфраструктуры, застройки и землепользования; внести участок в качестве имущественного взноса РФ в фонд. Эти предложения сначала проходят правление фонда, затем — попечительский совет фонда, возглавляемый вице-премьером Александром Жуковым, после — правительственную комиссию под руководством первого вице-премьера Игоря Шувалова. Если принимается решение передать в фонд или субъекту, то Росимущество должно в течение 30 дней такое решение оформить своим распоряжением и передать участок.

— Когда планируются первые аукционы?

— Думаю, в начале сентября. Участков, которые будут переданы субъектам РФ и выставлены на аукционы в 2009 г., довольно много — порядка 60-70 общей площадью около 1000 га. По самым консервативным расчетам, на 1 га можно будет построить 6000 кв. м, т. е. в первый год деятельности фонда мы надеемся предоставить земли для строительства 5-6 млн кв. м жилья.

— Многие ожидают осенью вторую волну кризиса. Вы не боитесь планировать инвестиционные торги именно на этот период?

— Прогнозировать макроэкономические показатели в условиях, когда это консенсусно не могут сделать даже макроэкономисты, сложно. Но мы считаем, что тщательно изучили спрос на земельные участки и рынок инвестиционных возможностей. Результаты маркетингового исследования для нас оказались удивительными: на отдельные категории участков есть потенциальные покупатели, и, смею вас заверить, не по одному. Сегодня ситуация на земельном рынке непростая. Крупные компании, которые раньше были потенциальными покупателями больших участков, испытывают финансовые трудности. Мелкие компании, идущие от дома к дому, возможно, не испытывают таких проблем, но в силу масштаба наших задач часто не являются потенциально интересным сегментом для реализации участков. А вот многие из средних компаний (строят 100 000-150 000 кв. м в год), которые не были перекредитованы и имеют устойчивый региональный потенциал, уцелели и при этом совершенно четко ощущают дефицит земельных участков.

— Какие это участки?

— Мы делим земельные участки на три базовые категории. Первая — это, как правило, участки от 10 до 30 га, находящиеся в городской черте или рядом. Они в спросе 2009 г., претенденты на них — упомянутые средние компании. Вторая категория — участки гораздо больше по площади, с хорошим расположением, имеющие потенциал развития. Их мы планируем структурировать и передавать в залог ряду банков, а полученные кредиты расходовать на цели деятельности фонда (инфраструктурирование и инвестирование). По мере роста рынка с привнесенными нами улучшениями будем их продавать. Третья категория — привлекательные на более длительную перспективу участки.

— Как будет формироваться цена участков?

— Через процедуры оценки в соответствии с законодательством. В любом случае цена будет рыночной. Мы будем стараться вывести на рынок как можно больше участков, чтобы повлиять на снижение конечной цены жилья. Надо создавать условия, чтобы застройщик получал прибыль с объема, а не с единицы. У нас нет никаких иллюзий, что если мы снизим коррупционную составляющую, то застройщики механически снизят конечную цену жилья. Они будут ориентироваться ровно на тот спрос, который есть. Мы не собираемся взывать их к гражданской совести, сознательности и т. д. Будем просто выбрасывать то количество участков, которое позволит под имеющийся спрос максимально увеличить предложение и тем самым снизить конечную цену жилья через объемы предложения.

— Какую сумму рассчитываете выручить на первом аукционе?

— Точную цифру не скажу. Пока у нас ориентировочный прогноз, который мы будем выносить на попечительский совет и комиссию.

— Кто непосредственно будет проводить аукционы?

— Фонд. На этом функция фонда, которая касается земельных участков, сегодня заканчивается.

— То есть фонд не будет отслеживать, какой будет стоимость жилья, построенного на подготовленных им аукционах?

— Наша функция сегодня — ленд-девелопмент. Мы выставляем участок, и у нас нет никакой гарантии, что там будет построено жилье именно экономкласса. Но мы в ближайшее время собираемся вносить предложения по изменению законодательства, которые позволят нам продавать федеральные участки под целевое строительство жилья экономического класса.

— На какие средства оснащаете участки инфраструктурой?

— У нас есть небольшие деньги — 300 млн руб., которые фонд получил в качестве имущественного взноса. Они тратятся также на наши методические разработки, оснащение фонда IT. Кроме того, у нас подписаны соглашения с «Межрегионгазом», «Газпромом», ФСК и холдингом МРСК, включающие возможности координации их инвестпрограмм с нашей деятельностью для максимального снижения стоимости участков. За счет хорошей координации и отсутствия срочных присоединений мы можем существенно выиграть в цене. Поэтому мы подталкиваем регионы к ускорению территориального планирования. Но будем откровенны: в этом году мы на процесс терпланирования существенно повлиять не сможем.

— Этих денег хватает? Ведь техусловия стоят недешево.

— Пока хватает. Более того, мы поставили перед собой амбициозную задачу и просили не закладывать для нас ни копейки в бюджет 2010 г. То есть либо фонд полномасштабно состоится в 2009 г., либо мы плохо сработали.

— На прошлой неделе министр регионального развития заявил, что до 70% строительных компаний на грани банкротства. Как вы оцениваете ситуацию на рынке?

— Мне кажется, что ситуация сложная, но не критичная. Региональные компании продолжают работать, и я считаю, что общая ситуация будет разрешена.

— На чем основана эта уверенность?

— Попробую обосновать. Есть три стороны — население, застройщик и государство. Сейчас ситуация stand-by: застройщики пытаются удержать цену, население ждет обвала цен (которого, на мой взгляд, не будет) и опасается недостроя. Государство могло бы проводить определенные действия быстрее, чтобы сдвинуть ситуацию с этой точки. Как показывают наши исследования, если каждая из сторон сделает по шагу, проблема разрешится. Застройщики будут вынуждены плавно снизить цену — на 10-15%. Потребность населения в жилье никуда не делась, при этом деньги не имеют более привлекательного приложения, поэтому население будет направлять большую часть своих накоплений именно на покупку жилья. Что касается государства, и президент, и премьер говорят о необходимости снижения ставки ипотечного кредитования. Ставка крайне эластична. Мы замеряли спрос: выборка 4800 респондентов в 258 населенных пунктах. 19-20% по ипотеке, в принципе, запретительная ставка. Но если она будет снижена до 14-16%, спрос возрастает кратно. По нашим оценкам, в улучшение жилищных условий в 2009 г. готовы начать инвестирование 470 000 семей для приобретения 31 млн кв. м жилья. При этом в 2009 г. люди готовы купить примерно 18 млн кв. м. Наши расчеты показывают, что 80% тех, кто готов инвестировать, планируют это сделать в III и IV кварталах. Спрос на готовое жилье существенно превышает предложение, вот почему мы говорим, что ситуация обязательно сдвинется. Если в ближайшее время не будет выставлено адекватное предложение, можно предположить резкий скачок цен.

— У вас оптимистичный взгляд.

— А вы хотели как? Другое дело, обоснованно такое мнение или необоснованно.

— Падение экономики в I квартале оказалось более глубоким, чем ожидалось. А если спрос рухнет?

— Конечно, мы сопоставляем предложение и спрос. Если такой сегмент потенциальных покупателей, как крупные компании, не вернется на рынок, то нам в 2010-2011 гг. сложно будет предлагать участки. Мы считаем необходимым инвестировать в строительство объектов незавершенного строительства. Одно наличие госкорпорации в строительном процессе, по нашим данным, повышает потенциал инвестирования населения минимум на 15%.

— У властей была идея превратить строительную отрасль в локомотив роста экономики. Но пока строительные компании помощи не получили.

— Фонд при всей близости к государству не является органом исполнительной власти, поэтому я выскажу свою экспертную точку зрения. Существует два вида спроса — государственный спрос и спрос населения. Все расчеты, которые проводятся и нами, и комиссией, возглавляемой Игорем Ивановичем [Шуваловым], показывают, что 30 000 руб. за 1 кв. м при больших гарантированных объемах — хорошая цена для госспроса (за исключением Москвы и ряда регионов, где сложились специальные цены). Какие еще стимулы нужны строителям?

— Строительную отрасль должна поддержать и новая функция фонда, которая появилась в антикризисном пакете 1 декабря, — инвестирование.

— Она имеет срочный характер — на время кризиса. По мере того как экономика будет входить в нормальное русло, эта функция начнет уходить. Сейчас рабочая группа вырабатывает критерии инвестирования в недострои. Пока я выскажу свою собственную точку зрения: предметом инвестирования должно быть только жилье экономкласса; доинвестировать надо в жилье, которое находится в стадии от разрешения на строительство до 70%-ной готовности; при наличии дольщиков инвестировать только в те проекты, которые реализуются по 214-ФЗ, отдавая приоритет малоэтажке.

— То есть раньше осени, когда вы получите средства от продажи участков, инвестирования ждать не приходится?

— В этой части финансового ресурса фонда не приходится.

— Вы собираетесь часть участков использовать как залоговый инструмент для кредитования. Ведутся ли с банками переговоры на эту тему? По какой ставке они готовы предоставить вам займы?

— Кредиты получить реально, но основным вопросом является ставка, и тут нам еще предстоит двигаться навстречу друг другу.

— Фонд является привилегированным заемщиком? Или вам тоже предлагают ставку в 20-22%?

— К чести банков, надо сказать, что такую ставку нам даже не предлагают. Но окончательно по ставке не договорились, и переговорные предложения мне не хотелось бы озвучивать. Думаю, мы сможем получить кредиты на тех условиях, которые позволят при наших нулевых транзакционных издержках и марже транслировать их в стройку так, чтобы проекты их выдерживали.

— А насколько банкам могут быть интересны участки?

— Мы прекрасно понимаем, что сейчас очень существенное дисконтирование участков, и будем стараться выставлять такие, которые очевидно будут привлекательны в ближайшее время. Те участки, которые сейчас у нас, наиболее привлекательные — их ГУПы и академии держали до самого конца.

— Вы взаимодействуете с другими госкорпорациями?

— Конечно, с Сергеем Чемезовым [главой «Ростехнологий»] мы начали работу по поиску совместных проектов по технопаркам и промзонам. Начали просмотр возможных точек взаимодействия с «Роснано» — мы считаем, что есть интересные технологии для строительства. Будем взаимодействовать с ВЭБом. Тем более что Владимир Дмитриев [председатель ВЭБа] — член нашего попечительского совета.

— Может ли ВЭБ кредитовать фонд?

— Если честно, я не до конца представляю механизм того, как нас может кредитовать ВЭБ. Но то, что его возможности каким-то образом имплантируются в алгоритм нашей работы, очевидно, и ВЭБ проявляет на это добрую волю.

— Комиссия по «Доступному жилью» сейчас работает?

— Формально она не расформирована, но по факту ее деятельность влилась в деятельность межведомственной рабочей группы (МРГ), которую координирует Минрегион, и фонда. Если говорить про персоналии, часть коллег, входивших в состав комиссии, сейчас в попечительском совете фонда, например Светлана Орлова и Мартин Шаккум, участвует в МРГ Елена Батурина.

— Почему после старта программы «Доступное жилье» жилье стало еще более недоступным?

— Это не совсем так. Данные по доступности не соответствуют этому утверждению, но совершенно очевидно, что наблюдался дисбаланс в действиях по стимулированию спроса и мерам по поддержке предложения.

— Сейчас Генпрокуратура ведет проверку институтов развития. У вас была?

— Нет, но мы готовы. У нас принцип очень простой — мы даже систему премирования не разработали и делаем это совершенно осознанно. Считаем, что премии можем начать получать только после реализации земельных участков. Вообще, мы несколько особенный институт развития. Ряду институтов развития дали существенные бюджетные деньги или имущественный взнос. Нам же надо выявить участок, забрать его, подготовить и только после этого продать. Когда процесс войдет в технологическое русло, когда привнесем добавленную стоимость, конечно же, появится и система премирования, и она будет не ниже рыночной, потому что иначе мы достойных людей здесь не удержим. Оплата, которая у нас есть сегодня, сопоставима с рыночной.

— А вы для себя какой-то срок ставите — как долго может работать фонд?

— Считаю, что фонд может работать достаточно долго, со мной или без меня. Чтобы решить задачу строительства 1 кв. м на человека в год, нужно вводить 150 млн кв. м. Работы хватит на десятки лет.Парки, маркетинг и клоуны

БИЗНЕС

Александр Браверман является совладельцем двух компаний: «Маркетинговые инвестиционные проекты» (МИП) и «Парк девелопмент». МИП работает на рынке уже 18 лет, по оценкам журнала «Эксперт», в 2007-2008 гг. это была самая крупная маркетинговая компания в России. «Она мононаправленная, не занимается ничем, кроме маркетинга. Именные программы расписаны до конца 2010 г., повторяемость клиентов — 80%, и существенного падения объемов нет», — говорит Браверман. «Парк девелопмент» строит парки: сейчас управляет парком «Юность» в Калининграде и строит парк в Омске. По словам Бравермана, занимается компанией Ирина Сергеева, «которая и партнер надежный, и специалист очень сильный». Браверман называет себя пассивным акционером и говорит, что на маркетинг и парки времени совсем не остается, поэтому подумывает об имеющихся предложениях по продаже этих бизнесов.

ОТДЫХ

Браверман любит читать. Из молодых писателей недавно прочел Дмитрия Липскерова «Демоны в раю» и «Креативщика» Анны Борисовой: «Обе книги по стилю (элементы мистицизма и ироничное отношение к действительности) напоминают булгаковского «Мастера». Из классики перечитал «Приглашение на казнь» Владимира Набокова. Еще Браверман с детства играет в теннис: «Удалось даже несколько раз одержать победу в паре любительского турнира “Большая Шляпа”. Но самые главные матчи для меня — это игра по воскресеньям с сыном. Последний раз даже выиграл у него. Тешу себя надеждой, что он играл в полную силу». Наконец, Браверман коллекционирует клоунов: их у него уже 335.

Другие материалы

Спецпредложения от застройщиков в октябре

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Введите правильное имя
Введите правильный телефон
Нажимая кнопку "Узнать об акциях", я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с
Политикой конфиденциальности
Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время

Не удалось отправить запрос, попробуйте ещё раз

Спасибо!

Мы перезвоним Вам
в ближайшее время.

Мы Вам перезвоним.

Нажимая кнопку «Позвоните мне», вы подтверждаете свое согласие с Политикой конфиденциальности