Корреспондент Realestate.ru под видом «тайного покупателя» исследовал самые дешевые предложения новостроек бизнес-класса в Южном административном округе (население −1,7 млн человек, площадь — около 132 кв.км). ЮАО не отличается от других округов Москвы многообразием такого предложения, но здесь квартиры несколько дешевле. На сегодня на стадии до котлована можно взять «двушку» меньше, чем за 6 млн рублей. Конечно, это рискованно, но в других районах и такого нет.
Корреспондент Realestate.ru под видом «тайного покупателя» исследовал самые дешевые предложения новостроек бизнес-класса в Южном административном округе (население −1,7 млн человек, площадь — около 132 кв. км). ЮАО не отличается от других округов Москвы многообразием такого предложения, но здесь квартиры несколько дешевле. На сегодня на стадии до котлована можно взять «двушку» меньше, чем за 6 млн рублей (ЖК «Ваниль»). Конечно, это рискованно, но в других районах и такого нет. Впрочем, большие готовые квартиры с хорошим расположением, например, в ЖК «Скай Форт» стоят дешевле, чем на севере, западе и даже востоке. И что важно, рассматриваемые нами проекты находятся рядом с такими любимыми москвичами парками, как Коломенское, Царицыно и Борисоглебскими прудами.
ЖК «Ваниль»: Каширское шоссе, вл. 74
- Итоговая стоимость — 6,405 млн рублей
На площадку, где появится
Оформление отношений с покупателем через жилищно-строительный кооператив, это не дает гарантий по срокам. Вступительный взнос — 3 тыс. рублей, он оплачивается один раз при заключении договора, членский взнос — 25 тыс. рублей. А далее идет оплата частями, в зависимости от стоимости квартиры. Ипотека здесь будет через полгода, говорят в ЖСК «Ваниль».
Есть еще один важный момент: на сайте нет правоустанавливающих документов. С ними рекомендуют ознакомиться в офисе. Это, как минимум, неудобно: знакомиться с документами в офисе продавца сложно, удобнее это сделать дома, или в своем офисе вместе с юристом. И солидные компании такие документы выкладывают на сайтах строящихся домов. А как максимум, застройщик может что-то скрывать. Со времени начала проекта у земли сменился хозяин. Если раньше это был ООО «Профстрой», то теперь компания «Оптима-инвест».
Приятная деталь — неподалеку Борисоглебские пруды.
Вывод: очень соблазнительное предложение, на для рискованных инвесторов.
ЖК «Зеленый берег»: ул. Кировоградская, вл. 36
- Итоговая стоимость — 8,737 млн рублей
ЖК «Зеленый берег»
Этот жилой комплекс, как и ЖК «Ваниль», еще на стадии котлована, но работа здесь, в отличие от проекта на Каширке, уже закипела. Находится в районе станции метро «Пражская». По проекту жилой дом будет иметь два корпуса (корпус 1 — односекционный 10 этажный и корпус 2 — двухсекционный,
Для бизнес-класса — это довольно компактные квартиры. Но опытный финский застройщик «ЮИТ СитиСтрой» понимает, что квартиры большей площади продаются хуже. Если дома будет выглядеть так, как они изображены на макете, то это красивые строения. Место неплохое из-за близости Кировоградских прудов и Битцевского парка, но окружающая панельная застройка все портит. Посмотрим, как там будет, когда дома появятся.
Вывод: оптимальное соотношение цены.
ЖК «Царицыно»: ул. Элеваторная, корпус 9
- Итоговая стоимость −11,084 млн рублей
88,2 кв. м за 10,143 млн рублей — единственная «маленькая» квартира в «Царицыно». Оставшиеся трешки — больше 100 кв. м и, соответственно, дороже, но продаются со скидкой в 3%. «Моя» квартира продается аж с пятипроцентной скидкой. Правда, по уступке. Девятый корпус построен, ключи, как мне сообщили в Est-a-tet, будут выданы в мае, после госкомиссии. Если я плачу без ипотеки. А если я беру кредит, то только после регистрации договора долевого участия. А на этой уйдет месяц.
Посмотреть квартиру в пятницу не удалось, показы идут три дня в неделю, и пятница оказалась не днем показов. Но то, что мне удалось увидеть: фасады домов, уцелевший цветущий каштан у ворот огражденной площадки, мне понравилось. «Царицыно» — красивый комплекс. Хотя, по архитектуре, в общем, ничего особенного, просто хорошие дома с кирпичной отделкой, без претензий и страшных плиточных фасадов. И очень красивый Царицынский парк с прудом — близко. Но отсюда далековато метро, близко железная дорога, а самое неприятное — мусоросжигательный завод. Его видно из окон некоторых корпусов.
|
|
ЖК «Царицыно»
Вывод: Все хорошо, кроме близости мусоросжигательного завода.
ЖК «Скай Форт»:
Итоговая стоимость — 13,283 млн рублей
Больше похож на крупный бизнес-центр, чем на жилой дом. «Скай Форт» полностью построен, он — разноэтажный: от 21 до 33 этажей. Стоит на территории бывшего завода стройматериалов. «Моя» «двушка» на 16 этаже окнами выходит на огороженный участок этой нагатинской промзоны. Как рассказывает Сергей из компании Est-a-tet, на месте промзоны возведут детский сад, а мойку для лимузинов снесут. Но когда в точности это случится, Сергей не знает. Рядом построен похожий на «Скай Форт» бизнес-центр. В итоге складывается квартал со своим довольно симпатичным лицом.
|
|
ЖК «Скай Форт»
Прямо из лифта можно попасть в паркинг (машиноместо — от 1,3 млн рублей, купить можно по желанию). Планировка квартиры неплохая: две большие комнаты, балкон идет через всю квартиру. Может быть, кухню стоило спроектировать в квартире площадью 88 кв. м не в 9,6 кв. м, а хотя бы в 12 кв. м? Хорошо, что есть в продаже квартиры не только по переуступке, а можно взять ипотеку. Но таких квартир немного. На форумах люди критикуют узкие подъездные дороги, где уже пробки.
Вывод: Отличное предложение, если снести остатки промзоны и расширить подъездные пути.
ЖК «Галактика»: ул. Чертановская, вл. 43, корпус 3
- Итоговая стоимость — 14,54 млн рублей
Три
Вывод: Для такого предложения завышена цена.
Сравнительная таблица квартир в новостройках ЮАО
Параметры/Адрес |
ЖК «Ваниль», Каширское шоссе, вл.74 |
ул. Кировоградская, Вл.36 |
ул. Элеваторная, к. 9 |
Проезд, Вл. 11 |
ул. Чертановская, вл. 43, к. 3 |
---|---|---|---|---|---|
Застройщик |
«Оптима — инвест» |
ЗАО «ЮИТ СитиСтрой» (через ООО «Эмерком — |
ЗАО «МСФ-6» |
ООО «Инвести ционная строительная компания Столица» |
ООО «Инжини ринговая компания Серебрянный двор» |
Продавец |
ЖСК «Ваниль» |
ЗАО «ЮИТ СитиСтрой» |
Est-a-tet |
Est-a-tet |
ГК «Стройтэкс» |
Стадия строительства |
Подготовка площадки |
Котлован |
Ведутся отделочные работы |
Сдан |
Ведутся отделочные работы |
Срок реализации (получение права собственности) |
|
3 квартал 2014 года |
2 квартал 2012 года |
2 квартал 2013 года |
4 квартал 2012 года |
Площадь квартир, кв. м |
58,0 |
57,8 |
88,2 |
86,2 |
108,4 |
Стоимость 1 кв. м (рублей) |
100 000 |
140 000 |
115 011 |
141 995 |
124 538 |
Заявленная цена / итоговая с дополнительными расходами (млн руб) |
5,8 / 6,405 |
8,092 / 8,737 |
10,144 / 11,084 |
12, 240 / 13,283 |
13,5 / 14,545 |
Дополнительные расходы (рублей) |
Отделка квартиры:
Документы на право собствен ности:
ИТОГО: |
Отделка квартиры:
Регистрация прав собствен ности:
ИТОГО: |
Отделка квартиры:
Регистрация прав собствен ности:
ИТОГО: |
Отделка квартиры: 860 000
Регистрация прав собствен ности:
ИТОГО: |
Отделка квартиры: 1 000 000
Регистрация прав собствен ности:
ИТОГО: |
Вид договора долевого участия: |
ЖСК |
ЖСК |
|
Предварительный договор |
|
Наличие рассрочки /ипотеки |
нет |
«Нордеа банк», ВТБ 24, Сбербанк (12,15 %, 14,15% до оформления права собственности) |
«Возрождение», (12,75% — до оформления права собственности), Промсвязьбанк, Газпромбанк |
Рассрочка до года. ВТБ 24, «Возрождение», Газпромбанк, Сбербанк (8%) |
Сбербанк (9,5 % в долл.) |
Скидки, акции |
нет |
нет |
5 % |
нет |
нет |
Уровень рисков |
высокий |
средний |
невысокий |
невысокий |
невысокий |
Источник: ЖСК «Ваниль», ЗАО «ЮИТ СитиСтрой», «Стройтэкс», Est-a-tet
Наталья Кузнецова, RealEstate.ru