Микродоли больше не продаются!
Закон о запрете продажи микродолей в жилье вступает в силу с 1 сентября 2022 года. Теперь площадь доли в объекте недвижимости, выставленная на реализацию собственником, не должна быть меньше 6 кв.м.
Тема продажи долей в квартирах и домах – весьма многогранна и обсуждалась давно. С одной стороны, покупка комнаты в той же Москве с ее высокими ценами на недвижимость – один из самых доступных способов обзавестись «своим углом» и получить заветную столичную прописку. А комнаты в Санкт-Петербурге вообще очень распространенный и востребованный продукт. В городе даже действует специальная программа по расселению коммунальных квартир, так как их все еще не мало на рынке недвижимости Северной столицы. По закону же все эти комнаты продаются не как конкретная комната, а как доля в объекте недвижимости. То есть собственник получает не только право находится в купленной комнате, но и пользоваться на равных с другими жильцами туалетом, ванной, кухней, балконом, коридором. И на этой почве нередко начинаются настоящие «соседские войны».
Продажа микродолей использовалась и мошенниками, которые, например, чтобы заполучить всю квартиру целиком, селили на свою часть недвижимости «профессиональных соседей», делающих невыносимой жизнь остальных собственников и вынуждая их продать свою долю на невыгодных условиях. Или же встречались схемы с продажей долей буквально в несколько квадратных сантиметров! Все это приводило к большому числу проблемных ситуаций.
С другой стороны, продажа микродолей порождала так называемые «резиновые квартиры», в которых на небольшой площади по документам селились десятки, а то и сотни собственников. При этом все они получали постоянную регистрацию в этом объекте недвижимости, а где проживали на самом деле – вопрос.
Все эти проблемы были известны законодателям, которые совместно с экспертами рынка жилья, представителями органов безопасности высказывали различные инициативы по борьбе с микродолями в жилье. В конце 2017 года был разработан и внесен на рассмотрение в Госдуму соответствующий законопроект. Спустя 5 лет, в конце июня 2022 года в России наконец приняли закон, запрещающий продавать квадратные сантиметры в жилой недвижимости.
Документ вводит запрет на действия с долями в праве собственности на жилое помещение, в результате которых площадь, приходящаяся на каждого из сособственников, составит менее 6 квадратных метров. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, теперь будут признаваться ничтожными. Исключением может быть лишь выделение долей в рамках процедуры наследования или приватизации. Поэтому покупателям комнат или долей теперь стоит быть внимательнее при оформлении подобных сделок. Причем, нужно учитывать не только площадь приобретаемого ими объекта, но и то, сколько «квадратов» остается на каждого из сособственников, чтобы сделку не оспорили и не признали ничтожной.
Кроме того, принятый в июле закон о долях в жилье прописывает, что суд может отступить от правила о равенстве долей супругов в их общем имуществе, если один из них расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. К таким недобросовестным действиям относится, например, совершение невыгодных сделок по отчуждению общего имущества без согласия второго супруга, к которым суд не применил последствия их недействительности.
Данный закон вступает в силу уже завтра – 1 сентября 2022 года.