Тропарёво-Никулино: фасад Москвы

Тропарёво-Никулино. Только цифры

143 жилых дома, 22 223 квартиры, 98 353 жителей

До центра:

• 13 километров напрямую
• 13,7 километров по магистралям
• 28 минуты на машине без пробок
• от 25 до 39 минут на транспорте

49 кафе и ресторанов, 2 торговых центра, 3 крупных парка.

Средняя стоимость квадратного метра 168,2 тыс. рублей

• 1-комнатная квартира стоит 8,4 млн рублей
• 2- комнатная квартира стоит 11,9 млн рублей
• 3-комнатная квартира стоит 18,6 млн рублей

О месте

Район вокруг станции метро, названной по самому престижному сектору столицы. Высоких гостей Советского Союза, прилетавших во Внуково, нужно было встречать достойно. И лучший советский микрорайон многоэтажек был построен именно здесь. Видимо поэтому экспериментальный квартал «Тропарёво» играл в «Иронии судьбы» роль обычного жилья врача и учительницы времен СССР середины 1970-х годов.

Что было раньше?

До 1960-х территория у «Юго-Западной» была практически полностью лишена городской застройки. Деревни Тропарёво (от неё остался сельский храм XVII века) и Никулино (от неё не осталось ничего), да военный городок (правда с полноценным аэродромом, снесенном лишь в конце 1990-х) — вот и всё, что было здесь к началу 1960-х, когда прямо посреди лугов, частных домов и сараев появилась станция метро «Юго-западная».

Менее чем через 10 лет этот городской пейзаж станет известен практически каждому жителю Советского союза. На фоне подъезда дома по «3-й улице Строителей, дом 25, квартира 12» были хорошо заметны и сельский храм (который в те годы служил складом декораций Мосфильма) и немногочисленные уже к тому времени деревянные домишки Тропарёва. Не без доли лукавства (в те годы в кино часто приходилось выдавать лучшее за типичное) роль «типовых советских Черёмушек» Эльдар Рязанов поручил сыграть экспериментальному жилому кварталу Тропарёво.

Как устроено Тропарёво-Никулино?

Ярко выраженный центр района — у метро «Юго-Западная». Безымянная площадь у конечной станции Сокольнической линии сводит воедино проспект Вернадского и 4 магистрали районного значения. Подобная сетка улиц жестко разбивает район на части, каждая из которых по своему интересна.

• Тропарёво. Главный градостроительный эксперимент 1970-годов. Именно здесь появились первые дома из деталей унифицировованного строительного каталога. Отечественные домостроительные комбинаты наконец-то научились формировать дома из секций, расположенных под углом друг к другу, а архитекторы получили возможность обыгрывать рельеф местности и цветовые решения фасадов. В квартале необычно много для спального района домов с историей. Это и дома-актёры в «Иронии судьбы», и несколько домов МИДа, где прямо в квартирах расположены посольства небольших африканских стран, и немецкий квартал (уголок пусть и Восточного, но Берлина в советской Москве.)
• Никулино. Застроено на рубеже 1980-90-х. Типовые 16-18-этажные дома, абсолютное большинство квартир в которых были отданы очередникам. Наиболее любопытен квартал Никулино-1, где во внутреннем дворе стоит копия Спасской башни Кремля (когда-то украшавшей парадную линейку военной части при аэродроме).
• Олимпийская деревня-1980. Еще один пример советской декорации. Спортсмены московской олимпиады должны были представлять, что живут в самом обычном столичном районе. Его роль играли многоэтажки новаторской на тот момент серии П-3.

Окрестности «Юго-Западной» как полигон для градостроительных экспериментов 70-80-х годов были выбраны не случайно. Ведь это был первый городской пейзаж, которые видели все высокие гости Москвы, посещавшие ее с официальным визитом (а начиная с 1963 года они попадали в Москву только через правительственный аэропорт «Внуково-2»). Образцовый коммунистический город должен был предстать перед ними в самом лучшем свете.

Тропарёво-Никулино. Плюсы

• Достойный социальный состав и в престижных советских кварталах (в Тропарёво и Олимпийской деревне), и в новостройках бизнес-класса.
• Хороший уровень торговой инфраструктуры. В Олимпийской деревне работает один из лучших торговых центров города «Фестиваль», на МКАД — гипермаркет «Мосмарт». Из любой точки района близко и удобно до «Меги» на Калужском шоссе.
• Из районов, прилегающих к МКАД, Тропарёво-Никулино — самый удобный в транспортном отношении. Быстрая и умеренно загруженная Сокольническая линия метро, три радиальные трассы до центра города (Ленинский и Мичуринский проспекты, проспект Вернадского), удобные съезды на МКАД и скоростная трасса к аэропорту «Внуково».
• Традиционный плюс большинства юго-западных районов города — достойный уровень средних образовательных учреждений. Почти все кварталы очень удачно спроектированы и от любого подъезда в радиусе 5-7 минут пешком есть несколько хороших детских садов и школ на выбор. «Гимназия на Юго-западе», немецкая школа имени Гааза, экспериментальная школа № 1329 в Никулино — известны далеко за пределами самого квартала.
• Нет промышленных предприятий, а между жилыми массивами — облагороженные парки и речные долины.

Тропарёво-Никулино. Минусы

• Социальный состав неоднороден. Престижное жилье соседствует с многочисленными муниципальными многоэтажками на улице Анохина и жильём для военных (квартал «Никулино-2»). Весьма специфично и непосредственное окружение рынков и автостанции на «Юго-западной».
• Метро «Юго-Западная». Толпы и постоянные пробки в любое время суток и любой день недели. Им способствуют конечная станция метро, одноуровневое пересечение 5 трасс, автостанция с рынком, множество вузов и офисов. Только схлынет волна студентов, начинается часы пик для офисного планктона, а потом до позднего вечера переполненные автобусы и маршрутки вывозят из города жителей Солнцева и юго-западного Подмосковья.
• В прилегающих к «Юго-Западной» дворах — стихийные перехватывающие парковки. Всё заставлено жителями области, добравшимися без больших пробок по быстрому по столичным меркам Киевскому шоссе и продолжающими свой путь на метро от комфортной конечной станции.

Места, где хорошо

1) Парк в долине Самородинки. Отсюда открывается потрясающе красивый вид на юго-запад города с искусственного холма. Внизу — декоративные пруды на речке Самородинке, а на пересечении Мичуринского проспекта с улицей Лобачевского планируют построить торговый центр в форме летающей тарелки.

2) Олимпийская деревня. Вместо обещанного на XXII съезде КПСС коммунизма страна получила лишь летнюю Олимпиаду. От неё остались трогательные воспоминания о добром русском медведе и этот квартал 18-этажных домов. Здесь и спустя 30 лет очень удобно жить. Множество спортивных сооружений, отличный торговый центр «Фестиваль» и нетипичные для спального района объекты: крупный музей (обороны Москвы) и настоящий театр (музыкальный под управлением В. Назарова).

3) Тропарёвский парк. При начале освоения района участок подмосковного леса получил величественный титул парка имени XXII съезда партии. В самом парке — имитирующее Пентагон здание академии Генштаба со стихийным музеем военной техники под открытым небом, несколько аллей с беседками и лавочками, отличные лыжные трассы и несколько загадочных объектов (вентилляционные шахты и усиленно охраняемая лаборатория испытаний московского метрополитена).

4) Квартал «Тропарёво». Экспериментальный 44-й квартал Юго-запада примечателен не только своей ролью в главном новогоднем фильме страны. Он получился очень хорош и как градостроительный эксперимент. Именно здесь жильё стали строить не только для обеспечения людей квадратными метрами, но и для того, чтобы в нем было удобно и комфортно жить. Впервые школы и детские сады спрятали глубоко внутрь квартала, впервые главную торговую зону сделали не на внешних фасадах домов, а на внутренней пешеходной аллее. Жаль только, что пилотный проект, так и остался едва ли не лучшим.

Места, где неприятно

1) Озёрная улица и кладбища. Одна из самых красивых радиальных магистралей города, Мичуринский проспект, завершается у МКАД унылой Озёрной улицей, идущей между советскими НИИ и Востряковским кладбищем. Красок в эту картину добавил май 2009 года, когда здесь произошел взрыв магистрального газопровода. По счастливой случайности никто не пострадал, но почти полностью выгорела окраина клабищенского леса.

2) Никулинский строительный рынок. Окраина симпатичного Тропарёвского лесопарка омрачена пейзажем классического строительного рынка. Хотя он и разместился на месте бывшей свалки, но все же стал не лучшим планировочным акцентом северо-восточной оконечности парка.

3) У метро «Юго-Западная». Среди конечных станций «Юго-Западная» — самая аккуратная и приличная, но всё равно обладает всем набором недостатков, присущих им. Хаос из автобусов и маршруток такси, аэропортовских таксистов и рыночных торговцев, неудобная схема организации движения.

Недвижимость. Вторичный рынок

Как и везде на престижном юго-западе в Тропарёво-Никулино недвижимость стоит дорого. Район, прилегающий к МКАД, пусть и обладает необычной для спального района историей, но всё же несколько переоценён. Хотя среднерайонные значения и несколько завышены предложениями в домах бизнес-класса, но даже цены в рядовых серийных домах 30-летней давности минимум на 10-15% дороже, чем в кварталах вдоль южной оконечности Калужско-Рижской линии, которые нисколько не хуже рассматриваемых.

Важный плюс рынка недвижимости в районе — большой выбор предложений практически в каждом сегменте рынка.

Недвижимость. Новостройки

К началу 90-х годов почти все жилые кварталы представляли собой законченные планировочные ансамбли, что серьезно осложняло ведение в них уплотнительной жилой застройки. Но площади свободных земель, зарезервированные щедрыми планировщиками в 70-х годах под рекреационные и общественные пространства, были настолько значительны, что открывало широкий простор для строительной деятельности на этой престижной столичной окраине.

Жилые комплексы бизнес-класса были построены в лучших видовых точках района. В долине Очаковки — «Корона» и «Миракс парк», в долине Самородинки — «Олимп» и строящийся «Чемпион парк». Апофеоз неразумности градостроительной политики в Москве — жилые комплексы («Елена», «Вернадского-86»), буквально нависающие над хаотичной площадью у метро «Юго-западная». За жизнь с окнами на рынок и автостанцию просят как за жилье бизнес-класса в престижном юго-западном секторе города.

Сейчас в районе строятся проект компании «Интеко» жилой комплекс «Чемпион-парк» и многолетний долгострой у метро «Юго-западная» жилой комплекс «Академ-палас», на стадии госкомиссии находится жилой комплекс «Академия-люкс».

Недвижимость. Аренда

Район популярен на рынке аренды. Здесь хорошее место для съемной квартиры для множества групп потенциальных арендаторов. Студенты многочисленных вузов, жители юго-западного Подмосковья, «белые воротнички» офисов на юго-западе Москвы — это далеко не полный перечень потенциальных клиентов. Разнообразная структура жилого фонда позволяет удовлетворить требования большинства клиентов. Здесь есть и предложения достойных квартир бизнес-класса, и утилитарных однушек в панельных девятиэтажках (причем ставки аренды и для тех и для других — адекватны своему местоположению и качеству).

Средняя однокомнатная квартира сдаётся за 25,3 тыс. рублей, двушка — 38,2 тыс. рублей, трехкомнатная — 47,5 тыс. рублей.

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ