Est-a-Tet: Хамовники - цена новой элиты

Est-a-Tet: Хамовники - цена новой элиты

Элитный рынок Москвы всегда считался наиболее закрытым, не подверженным резким переменам и слабо реагирующим на внешние раздражители. На столичном рынке элитной недвижимости расклад сил казался раз и навсегда установленным. Однако последние три года показали, что даже элитный рынок способен меняться. Причем эти изменения (как географических приоритетов, так и структурной константы) весьма кардинальны и способны определить вектор развития сегмента не только в краткосрочной, но и в среднесрочной перспективе.

Элитный рынок Москвы всегда считался наиболее закрытым, не подверженным резким переменам и слабо реагирующим на внешние раздражители. На столичном рынке элитной недвижимости расклад сил казался раз и навсегда установленным: «Золотая миля» и конкурирующие с ней — Патриаршие; «Серебряная миля» и соперничающие с ней — Арбат и Якиманка; параллель Чистые пруды — Пресня; особняком стоящее Замоскворечье. Однако последние три года показали, что даже элитный рынок способен меняться. Причем эти изменения (как географических приоритетов, так и структурной константы) весьма кардинальны и способны определить вектор развития сегмента не только в краткосрочной, но и в среднесрочной перспективе.

Упомянутые изменения обусловлены целым рядом факторов. Во-первых, осенью 2011 года было принято решение о создании охранной зоны в центре Москвы, в рамках которой будет создана сомкнутая система достопримечательных мест, а строительство новых объектов будет практически прекращено.

«В связи с этими законодательными изменениями в ближайшей перспективе во всех районах традиционно элитной застройки предложение новых объектов будет почти сведено к нулю. В этой ситуации практически единственным районом Москвы, где в ближайшие годы (2012-2013 годы) на рынок будут выходить новые проекты, остаются Хамовники», — комментирует директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Дмитрий Кузнецов. На протяжении всего года именно в этом районе сосредоточена основная доля первичного элитного предложения — 55% (для сравнения, идущие на втором месте районы «Тверской» и «Остоженка» в совокупности дают только 22% рынка).

Источник: данные компании Est-a-Tet

Ключевыми проектами, сформировавшими ценовой фон в Хамовниках, являются «Садовые кварталы» и присоединившийся к ним в ноябре ЖК Knightsbridge, который вошел в стадию открытых продаж. Рост средневзвешенной цены на новые проекты в этом районе составил с начала года около 6%. Основное изменение стоимости было связано с ростом стадии готовности, естественным вымыванием ликвидных предложений, а также колебанием курсов валют в III квартале 2011 года.

Хамовники — новый район высокобюджетной застройки, формирующийся за пределами Садового кольца, в экологически благополучном окружении Москвы-реки и зеленых массивов. Границы районы — Смоленский и Зубовский бульвары, Фрунзенская, Новодевичья, Саввинская и Ростовская набережные и Хамовнический Вал. На сегодняшний день в районе представлено 26 новостроек вторичного рынка и 5 элитных «первичных» новостроек.

Надо отметить, что Хамовники начинают занимать лидирующие позиции не только по объему элитного строительства, но и по уровню проектов, которые являются структурообразующими как для этого района, так и для Москвы в целом. В ближайшей перспективе ожидается выход на рынок еще трех высокобюджетных проектов, что продолжит создание нового элитного кластера. Среди заявленных проектов: ЖК «Дом на Малой Пироговке» (ул. Мал. Пироговская, д.8), ЖК «Жилой квартал на Плющихе» (ул. Погодинская, вл. 4, 1 очередь). ЖК «Жилой квартал в Хамовниках» (ул. Льва Толстого, д. 23/7). Всего, по разным районам Москвы, в перспективе планируется выход на рынок 14 объектов общей площадью около 170 тыс. кв. м.

Что касается стоимости, то в целом по рынку на сегодняшний день самой высокой средней ценной квадратного метра обладают новостройки Басманного района (28890 долларов за 1 кв. м). Однако стоит отметить, что в настоящее время в данном районе представлен всего один объект (резиденция «Чистые Пруды»), поэтому среднюю цену сложно считать объективной. Похожая ситуация — в районе «Арбат». Здесь реализуются два объекта: ЖК «Афанасьевский» (средняя цена составляет 24500 долларов за 1 кв.м) и «Клубный дом на Арбате» (средняя цена ­— 22000 долларов за 1 кв .м).

Высокая средняя цена квадратного метра в Пресненском районе обусловлена присутствием дорогих предложений (Гранатный, 6 и Сытинский туп., 3). Средняя цена в этом районе составила 24730 долларов за 1 кв.м.

Самая высокая средняя стоимость квадратного метра в новостройках по-прежнему остается в районе Остоженка (28660 долларов за 1 кв. м). На втором месте — Якиманка (21470 долларов за 1 кв. м), за которой следует район Таганский (20100 долларов за 1 кв. м).

Как уже говорилось, самая низкая средняя цена элитного предложения сегодня приходится на новостройки района Хамовники, что обусловлено большим объемом предложения, находящимся на низкой стадии готовности, в частности объектом ЖК «Садовые кварталы». В настоящий момент диапазон цен на элитное жилье района Хамовник" составляет 8030-24200 долларов за 1 кв. м. Обе цены приходятся на предложение в ЖК «Садовые кварталы»: по цене 8030 долларов за 1 кв. м можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью 167,7 кв. м, по цене 24200 долларов за 1 кв. м — квартиры с хорошими видовыми характеристиками на последних этажах (четырех-, пяти- и шестикомнатные квартиры площадью от 205,4-338 кв. м).

Источник: данные компании Est-a-Tet

Специалисты компании Est-a-Tet ожидают в ближайшей перспективе естественный рост цен на существующие новостройки, формируемый за счет изменения стадии готовности проектов, сокращения объемов предложения на рынке в целом и инфляционных процессов. «В ближайший год рост цены — в частности, на проект „Садовые кварталы“ — составит, по нашим прогнозам порядка 12-15%», — добавляет Дмитрий Кузнецов.

Свою роль в изменении расклада сил на рынке элитной недвижимости Москвы сыграли апартаменты, которые начали приобретать вес полноценного рыночного формата: в 2011 году вышел проект Clerkenwell House, в 2012 ­ — готовятся еще несколько, в том числе на Патриарших и в Кадашевском переулке. В объектах класса «бизнес-премиум» стал обретать популярность формат жилья «лофт» (от англ. loft — «большое, открытое помещение в бывших промышленных, производственных, складских или иных зданиях, реконструированное под жилые, административные и социально-культурные цели»). В частности, в этом стиле реализованы проекты The Loft (Духовской пер.), «Даниловская мануфактура 1867» (Варшавское ш., д. 9, Новоданиловская наб., д. 9) и др.

Еще один яркий тренд 2011 года — реализация квартир с отделкой, часто с привлечение дизайнеров-легенд. Это касается проектов ЖК Barkli Park, ЖК Barkli Virgin House, а также большинства предложений в комплексе «Москва-Сити», например, в башнях «Город столиц».

В целом на протяжении 2011 года на рынке элитной недвижимости Москвы сохранялась стабильная ситуация. Динамика цен на первичном рынке была положительной и составила +4% к началу года (в долларах). В настоящее время средняя цена квадратного метра составляет 17 680 долларов за 1 кв. м. Относительно небольшой рост цен был обусловлен выходом большого объема новых проектов. Так, в числе самых крупных можно назвать ЖК Barkli Park, ЖК Barkli Virgin House, ЖК «На Трубецкой». Возобновились продажи в ЖК Smolensky, ЖК De Luxe и ЖК «АртХаус». А среди новых объектов класса «бизнес-премиум», вышедших на рынок в течение 2011 года, стоит отметить проект ЖК SkyHouse.

Что касается спроса, то по итогам 2011 года основная его доля была сосредоточена в сегменте предложения от 1-2 млн долларов (73%). 15% приходится на диапазон 2-3,5 млн долларов. На предложения стоимостью менее 1 млн долларов приходится 10% спроса. Средняя стоимость сделки составила 1 800 850 долларов. На протяжении всего года спрос на большинство элитных объектов был стабильным. Также, в отличие от посткризисного периода (2009-2010 гг.), активным спросом начали пользоваться объекты, находящиеся на начальном и среднем этапе строительства, в частности ЖК «Садовые кварталы».

Источник: данные компании Est-a-Tet

Выбираете новостройку?

Воспользуйтесь нашим онлайн-поиском, чтобы найти лучший вариант

Подобрать недвижимость

Другие материалы

Спецпредложения от застройщиков в июне

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Введите правильное имя
Введите правильный телефон
Нажимая кнопку "Узнать об акциях", я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с
Политикой конфиденциальности
Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время

Не удалось отправить запрос, попробуйте ещё раз

Спасибо!

Мы перезвоним Вам
в ближайшее время.

Мы Вам перезвоним.

Нажимая кнопку «Позвоните мне», вы подтверждаете свое согласие с Политикой конфиденциальности