Первичный и вторичный рынки: где искать квартиру для покупки

Классификация предложений на рынке недвижимости

По состоянию на декабрь 2022 года, предложение на российском рынке недвижимости превышает спрос. Сейчас в объявлениях на нашем сайте продавцы по одной только Москве экспонируют почти сорок тысяч лотов на вторичном и тридцать тысяч лотов на первичном рынках недвижимости.

Чтобы разобраться в этом потоке объявлений, мы предлагаем классифицировать современные дома по ценовым категориям и технологиям строительства, а предложения вторичного рынка — по периоду времени строительства. В этой статье мы не будем детально разбирать серии домов, так как их слишком много, однако дадим ссылки на другие наши материалы, где описаны наиболее популярные серии сталинок, брежневок и хрущёвок. Здесь же мы остановимся на достоинствах и недостатках различных типов лотов и поможем покупателю определиться с выбором.

Вторичный рынок недвижимости: достоинства и недостатки

Вторичным называют тот раздел рынка недвижимости, где продают жильё уже имеющее историю перехода права собственности. То есть выставленная на продажу квартиру уже кому-то принадлежала и эту принадлежность зарегистрировали в Росреестре.

Квартиры на вторичном рынке продают частные и юридические лица. Но, кто бы не выступал в роли продавца, всегда необходимо соблюдать осторожность и тщательно проверять историю перехода права собственности, наличие скрытых собственников, несовершеннолетних владельцев, зарегистрированных в квартире детей. Кроме тех случаев, когда квартиру продаёт государство. Обычно, здесь всё уже проверили чиновники и жильё относится к типу юридически чистого.

Минусы покупки жилья на вторичном рынке недвижимости

Риск нарваться на мошенников, один из самых существенных минусов покупки квартиры на вторичном рынке жилья. На квартире могут оказаться обременения, о которых умолчал продавец. После сделки могут появиться претендующие на жильё наследники, о которых не знал покупатель. Наличие детей в числе собственников значительно усложнит процесс продажи. Известны случаи, когда преступники, используя поддельные документы, продавали чужую квартиру. Чтобы этого избежать, покупатель запрашивает выписку из ЕГРН, с помощью риэлтора или нотариуса проверяет историю перехода права сосбвенности на квартиру. В некоторых случаях от продавца просят предоставить справку из ПНД, в качестве доказательства того, что он дееспособен и имеет права заключать сделки.

Дорогой ремонт — второй серьёзный недостаток вторичного жилья. Часто здесь можно встретить квартиры в плохом состоянии. Они требуют не только косметического, но и капитального ремонта, затраты на который могут достигать половины цены лота.

Устаревшие коммуникации — бич вторичного рынка недвижимости. Электросети старого фонда не рассчитаны на современные нормы энергопотребления. Когда эти дома проектировали и строили у населения не было такого количества электроприборов, которым располагают современные жильцы. Также могут возникнуть проблемы с системами отопления, водоснабжения и водоотведения. Владелец может целиком заменить в своей квартире радиаторы, трубы, но остальные коммуникации выше и ниже по стояку останутся старыми.

Неудобные сделки часто встречаются на вторичке. Покупателю и продавцу приходится подстраиваться друг под друга, искать время для встречи, кто-то из них, в последний момент, может отказаться от своих намерений. Если продавец параллельно ищет вариант для переезда, покупателю придётся ждать, пока вариант не найдётся.

Потенциальные проблемы с одобрением ипотеки. Вторичку надо тщательнее проверять, здесь велик риск обмана со стороны продавца или ценового сговора между продавцом и покупателем. Поэтому банки охотнее и быстрее одобряют ипотеку для покупки новостроек.

К недостаткам вторички можно отнести и дефицит парковочных мест. Спроектированные в 50-60-х годах прошлого века дворы не рассчитаны на современное количество личного транспорта. Однако эта общая проблема старого фонда и новостроек. Даже если проект жилого комплекса предусматривает наличие подземной или наземной парковки, не все жильцы могут купить на ней место и дворы новостроек эконом-класса превращаются в переполненную бесплатную парковку.

Плюсы покупки жилья на вторичном рынке недвижимости

Вторичный рынок предлагает богатый выбор жилья разных типов и форматов. Здесь можно найти дешёвую однокомнатную квартиру на окраине города или дорогую четырёхкомнатную в центре. Широкий диапазон лотов позволит относительно быстро найти объект, который подходит покупателю в рамках баланса цена-качество.

Лоты вторичного рынка жилья отличаются гарантированным наличием инфраструктуры. Как правило, они находятся в обжитых кварталах и районах, где есть всё необходимое для нормальной жизни: поликлиник, детские сады, школы, маршруты общественного транспорта, магазины и супермаркеты, почтовые отделения, банкоматы.

Покупателю на вторичном рынке недвижимости нет нужды ждать, когда застройщик сдаст объект. Более того, выбирая жильё, он смотрит не на красивые рендеры, а на реальный объект со всеми его видимыми преимуществами и недостатками, сложившимся соседским сообществом, готовой к использованию инфраструктурой.

Следующее преимущество вытекает из предыдущего. Покупатель может сразу переселиться в квартиру, если она не нуждается в ремонте. Ключи, обычно, передают при заключении сделки и это серьёзное преимущество для тех, кому жильё необходимо здесь и сейчас.

Пока дом не сдан в эксплуатацию и не передан управляющей компании, покупатель не знает, сколько ему придётся платить по коммунальным платёжкам. Покупатель на вторичном рынке может попросить у продавца платёжки и прикинуть, какую сумму в месяц он будет тратить, на электричество, воду, газ и взносы на капитальный ремонт.

Первый год-полтора после сдачи новостройки в эксплуатацию, жильцы активно делают ремонт. Возят строительные материалы на лифте, шумят электроинструментом, стучат молотками. Переехав в квартиру со вторичного рынка, шуметь, скорее всего, будете только вы. Все, кому надо, уже давно сделали ремонт.

Виды вторички

Большую часть вторичного рынка недвижимости занимают предложения квартир из старого жилищного фонда. Меньшую — новостройки, которые уже введены в эксплуатацию. Их мы разберём в той части статьи, которая посвящена новым домам. Сейчас же сосредоточимся на объектах, которые в народе называют сталинками, хрущёвками и брежневками.

Принято считать, что названия связаны с фамилиями лидеров СССР при которых эти дома строили. Но это не совсем верно. Например, хрущёвки строили и при Брежневе, а брежневки, пусть и по несколько модифицированным проектам, строят до сих пор.

Чтобы отследить метаморфозы советского жилого фонда, необходимо немного узнать об истории советского индустриального строительства. В период с 30-х по 80-е годы XX века его нормы и правила неоднократно менялись. Изменения были вызваны экономической ситуацией в стране и планами советского правительства. Рассмотрим основные вехи индустрии и кратко разберём их влияние на современный рынок жилья.

Сталинки

Сталинки строили в период с 30-х по 50-е годы прошлого века. К ним относят капитальные дома построенные как по индивидуальным, так и по типовым проектам. Архитекторы относят первые сталинки к стилям неоклассицизм и сталинский ампир. Это кирпичные дома, обычно, высотой до четырёх этажей, хотя есть и высотные исключения. Стены богато украшены лепниной и различными панно. К внешним отличительным чертам также можно отнести наличие эркеров, высокие окна, украшенные фронтоны. Уже тогда сталинки имели негласный статус элитного жилья. Во-первых, они отличались удобными планировками, просторными комнатами и толстыми стенами. Во-вторых, такие дома строили на центральных улицах и проспектах и они являлись украшением города, его лицом.

Однако уже в поздние сороковые годы, подход к строительству сталинок изменился. Индивидуальные проекты отошли в прошлое и на передний план вышло типовое строительство. Из типовых проектов убрали лишний декор, деревянные перекрытия заменили железобетонными плитами. Учитывая экономическую ситуацию в стране, архитекторы были вынуждены пожертвовать красотой в пользу практичности и удешевления строительства.

В 1955 году правительство СССР приняло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Это положило конец строительству сталинок и начало экспериментов с хрущёвками.

Общие отличительные черты сталинок

Сталинки построенные по индивидуальным проектам внешне отличаются изысканно украшенными фасадами с лепниной, эркерами и колоннами. Фасады типовых сталинок облицованы жёлтым кирпичом. Дома обоих типов имеют многоскатные крыши.

Квартиры в таких домах просторные. Высота потолков лежит в диапазоне от трёх до четырёх метров. Площадь кухонь, в зависимости от проекта, колеблется между семью и двадцатью квадратными метрами. В сталинках построенных по индивидуальному проекту сложно найти однокомнатный лот. Квартиры здесь, обычно, от двух и более комнат. Площадь такого жилья может достигать 160 м². Также для таких квартир характерно наличие нескольких санузлов.

Планировки типовых сталинок скромнее. Здесь больше однокомнатных лотов, а площади квартир меньше — до 80 м².

Преимущества сталинок

1. Удачное расположение. Сталинки находятся либо в центре города, либо в хороших спальных районах с развитой инфраструктурой.

2. Долговечность. Запланированный срок службы сталинок, в зависимости от проекта, лежит в диапазоне от 125 до 150 лет. При должном уходе и своевременном капитальном ремонте эти дома будут служить людям до конца XXI века и более.

3. Удобные планировки. В сталинках просторные квартиры без проходных комнат. Высокие потолки, большие окна, широкие двери.

4. Хорошая звуко- и теплоизоляция. Толщина стен в таких домах составляет от 600 до 800 миллиметров. Они надёжно защищают от уличного шума и хорошо удерживают тепло. Ещё один неочевидный плюс толстых стен — широкие подоконники, которые можно удачно вписать в интерьер и снабдить практичными функциями.

5. Просторные ванные комнаты. В ванной сталинки можно обустроить джакузи, мини-солярий или совместить ванну и душевую кабинку.

6. Малое количество соседей. Высота большинства сталинок находится в диапазоне от двух до пяти этажей. На лестничной клетке могут находится две, три или четыре квартиры. Здесь все друг друга знают и посторонние всегда на виду.

Недостатки сталинок

1. Устаревшие коммуникации. Электросеть, системы водоснабжения и водоотведения наверняка придётся переделывать.

2. Устаревшие отделочные материалы. Если покупаете квартиру без капитального ремонта, готовьтесь проводить его самостоятельно. Скорее всего, под замену пойдут окна и двери, напольное покрытие и почти вся внутренняя отделка.

3. Дорогостоящий ремонт и перепланировка. Чем больше квартира, тем дороже её ремонтировать. А квартиры в сталинках очень большие. Для такой квартиры сложно найти готовые окна и двери — их придётся заказывать за отдельную плату. Если дом занесён в список памятников архитектуры, при ремонте придётся соблюсти отдельный список требований и, в первую очередь, запрет на модификацию фасада.

4. Отсутствие балконов. Редкая квартира в сталинке имеет собственный балкон. А если он и есть, то внушительными размерами удивить не может.

5. Проблемы с лифтами. Приготовьтесь к тому, что лифтов в сталинках либо нет, либо они маленькие и старые. Некоторые находятся в плохом техническом состоянии и требуют особо бережной эксплуатации.

6. Высокие затраты на коммунальный услуги. Большие площади требуют больших затрат на содержание. Впрочем, если у человека нашлись деньги на покупку и ремонт сталинки, наверняка, он сможет оплатить и счета за коммунальные услуги.

Сталинки на современном рынке недвижимости

Современный рынок недвижимости относит сталинки к сегментам премиум и комфорт жилья. Как следствие, они имеют высокую цену и пользуются малым спросом. Это дорогое статусное жильё с большим потенциалом в плане преобразования интерьера. Последнему способствуют большие площади квартир, высокие потолки и нестандартные планировки. Такие квартиры подойдут хорошо обеспеченным любителям эксклюзива, которые не боятся бытовых трудностей связанных с устаревшими коммуникациями.

Хрущёвки

Выше мы писали о постановлении Правительства СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» принятом в 1955 году. К тому времени страна активно восстанавливалась после Великой Отечественной войны. Государству было необходимо как можно скорее обеспечить жильём огромное количество граждан. В ответ на этот вызов, советские строители берут на вооружение первые проекты дешёвого малогабаритного типового жилья. Потом эти дома назвали хрущёвками в честь руководителя страны Никиты Сергеевича Хрущёва. У нас есть отдельная статья о хрущёвках. Здесь мы приведём основные тезисы.

В своей работе проектировщики руководствовались тремя принципами: быстро, дешёво, практично. Как правило, это были бескаркасные панельные дома. Исключениями являлись редкие кирпичные проекты. Дома были малоэтажными, поэтому лифты и мусоропроводы в проект не вписались.

Экономили на строительстве не из вредности, и не для извлечения дополнительной прибыли. Стеснённому в средствах после войны государству было необходимо построить как можно больше жилья. И экономия на всём давала единственную возможность достичь намеченной цели.

Хрущёвки строили начиная с 1956 года. За это время архитекторы разработали множество проектов. В 1965 году в СССР началось второе поколение индустриального строительства. Строительные правила и нормы пересмотрели и новые проекты хрущёвок уже учитывали эти коррективы. К 70-м годам XX века строительство хрущёвок практически полностью прекратили, так как наступило третье поколение индустриального строительства, главным объектом которого стала брежневка.

Общие отличительные черты хрущёвок

Хрущёвки — четырёх-пятиэтажные панельные, блочные, реже кирпичные дома без архитектурных излишеств. Как правило, имеют плоскую крышу и форму параллелепипеда разделённого на подъезды-секции. Первые этажи хрущёвок не имеют балконов. Внутри нет лифтов и мусоропроводов.

Большая часть квартир в хрущёвках одно- или двухкомнатные. Реже встречаются трёхкомнатные. Четырёхкомнатные — настоящая редкость. Средняя площадь жилья в таких домах находится в диапазоне от 28 до 58 м². Хрущёвки отличаются крайне скромным метражом, планировками с наличием проходных комнат. Некоторые проекты предусматривают окна в стене между кухней и санузлом.

Преимущества хрущёвок

1. Дешевизна. Хрущёвки — аналог современного эконом-класса. Такие квартиры стоят относительно недорого, не затратны в ремонте и эксплуатации, коммунальные платежи не отличаются большими размерами.

2. Относительно лёгкий ремонт квартиры. Ремонт небольшой хрущёвки выйдет дешевле, чем ремонт сталинки или брежневки. Если речь идёт о панельных и блочных домах, то стены здесь, в основном ровные или нуждаются в минимальном выравнивании.

3. Богатая инфраструктура. Хрущёвки строили во времена плановой экономики. Тогда проектировщики точно рассчитывали сколько человек будет жить в том или ином квартале, сколько поликлиник, детских садов и школ им понадобится. Вокруг хрущёвок, как правило, есть всё, что необходимо для нормальной жизни: от аптеки до отделения банка.

Недостатки хрущёвок

1. Хрущёвки морально и технически устарели. Это их основной недостаток из которого вытекают остальные минусы. Их строили из расчёта на среднестатистическую привыкшую к спартанским условиям семью. Оснащали коммуникациями в расчёте на нормы эксплуатации 50-х годов прошлого века. Изначально планировали в качестве временного жилья, чтобы граждан было где переждать двадцать-тридцать лет до наступления коммунизма с бесплатным комфотрным жильём для всех. Но, в итоге, социалистический строй рухнул, а хрущёвки остались.

2. Устаревшие планировки. Проектируя хрущёвки, архитекторы использовали расчёты учёных о том, сколько пространства необходимо человеку, чтобы совершать повседневные действия: чистить зубы, делать зарядку, спать, читать. Здесь маленькие спальни и гостиные, маленькие санузлы, узкие коридоры, низкие потолки. И,вошедшие в фольклор, проходные комнаты и кухни на двоих.

3. Плохая тепло- и звукоизоляция. Стены здесь тонкие. Они пропускают звуки и не удерживают тепло. Первое, что необходимо сделать, въехав в хрущёвку, это утеплить стены и полы.

4. Неудачная конструкция крыш. Быстрое дешёвое техническое решение оказалось крайне неудобным в эксплуатации. Плоские крыши летом нагреваются, осенью и весной протекают. Квартиры на последнем этаже в хрущёвке лучше не покупать.

5. Отсутствие лифтов и узкие лестничные пролёты. Этот недостаток особенно остро ощущаешь при въезде и ремонте, когда необходимо внести и вынести большое количество крупногабаритных тяжёлых предметов.

6. Проблемы с легальной перепланировкой. БТИ крайне неохотно одобряет перепланировку хрущёвки. Во многом из-за того, что здесь практически невозможно снести какую-либо стену без ущерба для всей конструкции.

Хрущёвки на современном рынке недвижимости

В 2022 году хрущёвки составляют 10% жилого фонда РФ. Общая площадь построенных домов составляет примерно 200 миллионов квадратных метров. Эти дома можно соотнести с современным эконом-классом. Они пользуются неплохим спросом во многом из-за относительно низкой цены. Программа реновации Москвы также подстегнула интерес к столичным хрущёвкам. Многие сейчас покупают их из-за перспективы дальнейшего переселения в новые дома. Так или иначе, можно смело утвержать, что бюджетные хрущёвки ещё долго будут пользоваться спросом у населения. Это хорошая альтернатива для тех, кто очень хочет обзавестись собственным жильём, но не может похвастать доходами выше средних.

Брежневки

В 1971 году началась третья эпоха советского индустриального строительства. Она ознаменовалась появлением новых проектов жилых домов рассчитанных на разные типы семей: от одиночек, до многодетных. К тому времени экономическая обстановка в стране позволяла вкладывать больше денег в строительство и это привело к пересмотрам строительных правил и норм в лучшую сторону.

До 1982 года архитекторы разработали более сотни серийных проектов и множество модификаций к ним. Поэтому одинаковые внешне брежневки могут иметь разные планировки. Мы написали статью в которой рассказываем о наиболее популярных сериях брежневок. Здесь приведём основные цифры и факты.

К 70-м годам советские архитекторы переосмыслили подход к возведению спальных кварталов. Хрущёвки были аккуратно расставленными по территории района параллелепипедами. Брежневки собирали из блок-секций и это позволило разнообразить застройку, изменить привычный подход к планированию жилой застройки. Из-за этого городской облик начал меняться: появились угловые и полукруглые дома, змееподобные монстры на 20 подъездов, шестнадцатиэтажные башни.

Общие отличительные черты брежневок

Внешне брежневки выполнены в стиле аскетического минимализма. Тем не менее, первый шаг к визуальному разнообразию был сделан. Это выразилось в отделке фасадов разноцветной мелкой квадратной плиткой и в мозаике на торцах домов. Крыши строили плоские битумные и оснащали их водостоком.

В отличие от хрущёвок, в брежневках уже есть пассажирские и грузовые лифты, мусоропроводы. Сами лестничные пролёты стали шире, площадки просторнее. Это же справедливо и для планировок. Квартиры стали больше, а потолки выше.

В жилом фонде брежневок увеличилась доля двух- и трёхкомнатных квартир. Появились четырёх- и пятикомнатные квартиры. Раздельные санузлы стали нормой, длина ванны увеличилась до 170 сантиметров.

В целом, от хрущёвок брежневки отличаются ориентированием на повышение комфорта и качества жизни, улучшенными технологиями строительства, разнообразием планировок.

Преимущества брежневок

1. Богатая инфраструктура — общий положительный момент домов старого фонда, будь то сталинка, хрущёвка или брежневка. Они стоят в обжитых районах, где давно построено всё, что необходимо жителям.

2. Продуманные планировки. Дома конструировали во времена второй и третьей эпох индустриального строительства. В отличие от первой эпохи, здесь нашлось место для нестандартных решений. Планировки здесь рациональные и рассчитаны не только на стандартную семью из двух взрослых и одного ребёнка.

3. Ровные стены и полы. Это преимущество идёт в нагрузку к панельной технологии строительства. Но есть и исключения.

4. Долговечность. Брежневки строили с прицелом на долгий срок эксплуатации. Такие дома простоят до конца XXI века, если за ними будут следить и вовремя проводить капитальный ремонт.

5. Большие кухни. В отличие от хрущёвок кухни здесь подходят не только для приготовления пищи, но для совместной семейной трапезы.

Недостатки брежневок

В основном жильцы таких домов жалуются на плохо заделанные межпанельные швы и малую энергоэффективность. Эту проблему решают утепляя стены. Хуже дела обстоят с перепланировкой. Чтобы получить разрешение на перепланировку брежневки, необходимо привлечь специалистов к составлению проекта. В противном случае, велик шанс, что БТИ откажет в перепланировке.

Брежневки на современном рынке недвижимости

Современный рынок недвижимости относит брежневки к квартирам комфорт- и бизнес-класса. Они дороже хрущёвок, спрос на них из-за цены чуть меньше. Тем не менее, это востребованный формат жилья. Поздние проекты брежневок получились настолько удачными, что их до сих пор, хоть и с небольшими модификациями, используют в строительстве нового жилья. Брежневка — однозначный выбор человека, который ценит комфорт и просто, но не может позволить себе квартиру в сталинке.

Первичный рынок недвижимости

На первичном рынке продают жильё без истории перехода права собственности. Это ещё не построенные квартиры в долевых проектах или жильё в новостройках, которым не владел ещё никто, кроме застройщика. Таким образом, покупатель на первичном рынке станет первым, кто зарегистрирует право собственности на купленную квартиру в Росреестре и откроет её юридическую историю.

Квартиры на первичном рынке недвижимости продают только юридические лица: застройщики, девелоперы, связанные с ними агентства недвижимости. Классифицировать жильё на этом рынке можно по:

• юридическому статусу;
• классу жилья;
• технологии строительства;
• виду права собственности.

Раскроем эти категории поэтапно.

Чем апартаменты отличаются от квартир

По юридическому статусу новостройки можно разделить на жилые квартиры и апартаменты. Последних на современном рынке становится всё больше и больше. Этот тип относится к коммерческой недвижимости. Её строительство регулируют щадящие нормы и правила, а земля под коммерческую застройку стоит дешевле, чем под жилую. Из-за этого апартаменты стоят дешевле обычных квартир. Однако в эксплуатации они дороже квартир. Здесь выше налог на недвижимость и платежи по коммунальным услугам. Кроме того, в апартаментах можно оформить только временную регистрацию.

Таким образом, квартиру целесообразно покупать для постоянного проживания. Апартаменты раньше покупали в качестве инвестиции или для удовлетворения потребностей той или иной компании. К 2022 году апартаменты перешли в разряд токсичных инвестиций с сомнительным уровнем рентабельности.

Классы новостроек

Рынок жилой недвижимости выделяет 4 класса новостроек:

• эконом или стандарт;
• комфорт-класс;
• бизнес-класс;
• премиум-класс или элитное жильё.

Эконом класс относится к массовому сегменту недорогого жилья. Как правило, такие дома строят с использованием быстрой и дешёвой панельной технологии строительства в удалённых от центра локациях. Квартиры эконом класса отличаются скромным метражом. Наименьший из известных — это студии площадью от 16 до 27 м². Здесь редко встречаются трёх- и четырёхкомнатные лоты. Внешняя отделка фасадов аскетична, удобство проживания минимальное. Если застройщик обещает предчистовую или чистовую отделку, то она будет выполнена из самых бюджетных строительных материалов. Дома эконом-класса редко могут похвастать хорошей тепло- и звукоизоляцией, высокими потолками и вместительными парковками во дворах.

Комфорт-класс можно считать улучшенным эконом-классом. Квартиры здесь дороже, удобств больше. Эти дома строят в спальных районах или на окраинах городов. Во втором случае, застройщик, обычно обеспечивает жилой комплекс дополнительными объектами инфраструктуры. Для строительства используют либо панели, либо кирпично-монолитную технологию возведения домов.

Фасады здесь принято украшать, но без особых претензий на роскошь. Потолки в квартирах комфорт-класса выше, площади квартир больше и начинаются от 30-34 м². Дворы благоустроены лучше: есть парковочные места, просторные детские и оборудованные спортивные площадки. Квартиры с отделкой здесь предлагают чаще и она качественнее, чем в домах эконом-класса.

Жилые комплексы бизнес-класса строят ближе к центру. Из-за высоких цен на землю в таких локациях, застройщики предпочитают возводить высотки. Для этого используют кирпично-монолитную технологию строительства. Метраж квартир бизнес-класса начинается от 40 м². Здесь есть место для просторных кухонь, больших балконов или лоджий. Вариантов планировок больше, как и предложений квартир с отделкой white box или под ключ.

Часто к проектированию объектов бизнес-класса привлекают известные архитектурные бюро. Поэтому фасады таких домов ярко выделяются на общем фоне застройки за счёт оригинальных дизайнерских концепций. Как правило, под домом работает подземная парковка для жильцов.

Премиум или элитное жильё — самый дорогой сегмент жилой недвижимости. Это рынок эксклюзивных предложений, высоких технологий и крайне вялого спроса. Строят такие дома либо в центральных частях города, либо на окраинах с безупречной экологической обстановкой. Застройщики обычно предлагают камерную атмосферу с несколькими квартирами на этаж, потолки высотой от трёх метров и квартиры площадью от 60-65 м². Здесь мало однокомнатных лотов, но есть лоты с несколькими санузлами на 4-5 комнат.

Кирпичные и кирпично-монолитные дома отличаются хорошей энергоэффективностью. Инженерные коммуникации и лифты выполнены с использованием последних технических достижений. Иногда системы фильтрации воды и воздуха закладывают ещё на стадии проекта. Таким образом, жильцы могут пить чистую вод из-под крана и дышать свежим воздухом не открывая окон.

Элитную недвижимость возводят как в виде небоскрёбов, так и в виде небольших клубных домов в тихих зелёных районах.

По каким технологиям возводят новостройки

Современные застройщики массово применяют блочное и панельное строительство для бюджетных проектов, кирпично-монолитное и монолитное для возведения остальных классов жилья.

Панельное строительство наиболее распространено за счёт относительно низкой цены и высокой скорости возведения. Современные панели многослойные. Между бетонными слоями помещают термоизоляцию, которая призвана повышать энергоэффективность здания. Существенные минусы технологии: промерзающие швы, неровные стены и потолок, сложный процесс перепланировки квартиры.

Монолитные дома отличаются повышенной прочностью и долговечностью. Стены и потолки здесь обычно ровные. Дом возводят поэтапно устанавливая опалубку, монтируя в неё арматуру и заливая её бетоном. Все этажи в таких домах прочно связаны армированными колоннами с фундаментом и друг с другом. Отсутствие швов и стыков позволяет снизить теплопотери. К минусам можно отнести высокую стоимость строительства и плохую звукоизоляцию.

Кирпично-монолитные дома строят аналогично монолитным, но по завершении бетонных работ внешние стены облицовывают кирпичом. Это позволяет повысить тепло- и звукоизоляцию дома. Технология отличается долгим и затратным процессом строительства. Применяют её обычно для возведения домов бизнес- и премиум-класса. Квартиры в кирпично-монолитных домах легко поддаются перепланировке, а сами дома имеют запас прочности, которого хватит более, чем на сто лет эксплуатации.

Блочную технологию строительства используют в возведении мало- и среднеэтажных объектов комфорт- и эконом-класса. Дома строят из лёгких блоков изготовленных на основе керамзито- и шлакобетона. Основные проблемы технологии: вероятность появления трещин на стенах в процессе усадки, плохая звукоизоляция, крайне ограниченный потенциал перепланировки.

Чем отличает покупка квартиры на ранней стадии строительства от покупки жилья в готовом доме

Покупая квартиру в строящемся проекте, человек получает не квартиру, а обещание застройщика построить и передать жильё в распоряжение покупателя. Лишь только после того, как дом сдадут в эксплуатацию и ему официально присвоят адрес, покупатель сможет оформить право собственности, и стать полноправным владельцем жилья. Покупая квартиру в уже сданной новостройке, человек регистрирует право собственности сразу.

Недостатки новостроек

1. Ожидание въезда. Недостаток актуален для объектов находящихся на стадии планирования, строительства или отделки. В ожидании ключей придётся какое-то время жить на съёмной квартире. И разница в цене объекта на стадии котлована и сдачи не всегда способна компенсировать затраты на найм жилья.

2. Шанс попасть в ряды обманутых дольщиков. Не всегда застройщику удаётся довести задуманное до конца и вовремя. Некоторые девелоперы вынуждены замораживать объекты, затягивать сроки сдачи или прекращать строительство из-за начавшейся процедуры банкротства.

3. Плохо развитая инфраструктура, слабая транспортная доступность. Этот недостаток частый спутник проектов эконом-класса. Здесь всегда не хватает парковочных мест, поликлиник, детских садов и школ. Зато в избытке супермаркеты, организации предоставляющие микрозаймы, парикмахерские и пекарни.

4. Недоделки и брак. На вторичном рынке покупатель сразу видит квартиру и может прикинуть в какую сумму обойдётся ремонт. Покупая ещё не построенное жильё вы рискуете заметить во время приёмки недоделки и брак со стороны застройщика или не досчитаться нескольких квадратных метров. По закону покупатель может обязать застройщика исправить недоделки или выплатить компенсацию. В реальной жизни разбирательство по этому поводу может затянуться на срок от нескольких месяцев до пары лет.

5. Постоянный ремонт у соседей и стройка за окном. Новостройки заселяют по мере сдачи домов в эксплуатацию. Первый год вы и все ваши соседи будете делать ремонт, а это связано с шумом и пылью. Если в жилом комплексе параллельно строят ещё несколько корпусов приготовьтесь к тому, что следующий год из окна будете видеть и слышать стройку.

6. Некомфортное жильё. Ещё один частый спутник проектов эконом-класса. В погоне за выгодой застройщик экономит на всём от стройматериалов до квадратных метров общедомовых территорий. В таких домах часто можно встретить узкие коридоры и лестничные клетки, неудобные планировки, дешёвые окна и двери, которые однозначно придётся менять.

7. Отсутствие железных гарантий получить то, за что заплачено. Речь идёт не только о недоделках и пропавших квадратных метрах. Например, покупатель, приобретая жильё в строящемся доме, рассчитывал, что из окна откроется вид на лес или парк. По факту же, сразу после сдачи корпуса застройщик начинает возводить следующий, который закроет собой вид на лес.

Достоинства новостроек

1. Цена на ранних стадиях строительства обычно ниже, чем у похожих предложений на рынке сданной в эксплуатацию недвижимости. Некоторые рассматривают возможность выгадать десять-тридцать процентов от цены как стимул для покупки.

2. Долгий срок службы. Если дом построен в соответствии со всеми строительными правилами и нормами, он простоит ещё 100-125 лет. Этого хватит вам, вашим детям и внукам. К сожалению, нормы и правила соблюдают не всегда.

3. Чистая история перехода права собственности. Квартира ранее никому не принадлежала. Здесь нет скрытых владельцев, зарегистрированных несовершеннолетних, внезапных наследников и какого-либо обременения, кроме вашей ипотеки.

4. Банки охотнее выдают ипотеку на покупку квартир в новостройках. Во многом из-за того, что они сами сотрудничают с застройщиками, уверены в чистоте юридической истории жилья и точно знают, что продавец и покупатель не вступили в ценовой сговор.

5. Современные инженерные коммуникации. Электросеть, системы вентиляции, водоснабжения и водоотведения изначально запланированы с учётом современных условий эксплуатации. Здесь можно одновременно включить стиральную машинку, электрочайник, микроволновку и не боятся, что от напряжения вылетят пробки.

6. Привлекательный внешний вид. Бюджетная новостройка эконом-класса внешне выглядит интереснее, чем брежневка 1971 года постройки. Отделка фасадов ещё свежа, их дизайн интереснее, цвета выглядят ярче.

Новостройки на современном рынке жилья

Недавний бум продаж новостроек был вызван льготной программой ипотечного кредитования. Но как только срок программы истёк, спрос откатился к прежним показателям. А последние политические и экономические потрясения заставили многих российских покупателей отказаться от планов по улучшению жилищных условий.

К концу года Россреестр зафиксировал падение спроса на ипотеку как в рамках первичного, так и в рамках вторичного рынков недвижимости. Однако уже в ноябре регулятор отчитался о росте спроса на квартиры в новостройках на 19.4% всего за месяц. Параллельно с этим, Правительство РФ сообщило о намерении продлить программу льготного ипотечного кредитования до 1 июля 2024 года, хотя и на несколько иных условиях. Эксперты рынка ожидают, что это позволит какое-то время поддерживать спрос на новостройки и не даст строительной индустрии резко скатиться в рецессию.

Уже сейчас застройщики снижают цены на 5-7%, со своей стороны стимулируя спрос на новое жилье. Есть основания полагать, что в следующем году они будут вынуждены и дальше постепенно снижать цены на квартиры. Также в комфорт- и бизнес сегменте стоит ожидать появления большого количества акций с праздничными скидками, кладовками в подарок и прочими маркетинговыми ухищрениями направленными на повышение количества продаж.

Однако происходящее с ценами можно назвать снижением лишь формально. На самом деле они откатываются к предыдущим значениям после резкого повышения в начале 2022 года.

Сильную конкуренцию первичному рынку составляют крупные инвесторы со вторичного рынка. Наблюдая тенденцию к снижению цен на жилую недвижимость, они пытаются избавиться от ставших токсичными активов и не брезгую демпингом. Это косвенно подтверждают московские риэлторы, сообщая, что под конец 2022 года объекты вторичного рынка уходят активнее, чем похожие лоты рынка первичного.

Крах строительной индустрии станет смертельным ударом для экономики России. Поэтому правительство будет поддерживать застройщиков и финансирующие их банки до тех пор, пока это необходимо. В свою очередь, это означает, что новостройки с нами надолго. Первичный рынок недвижимости будет приспосабливаться под меняющиеся реалии, трансформироваться, урезать расходы и привлекать покупателя всеми возможными методами. Пока есть земля, на ней будут строить, а построенное продавать.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ