Сдача квартир в аренду в условиях кризиса

Рынок аренды недвижимости наиболее существенно пострадал во время кризиса, настигнувшего Россию в 2008 году. В частности изменилась ситуация при заключении сделок по аренде жилья. Основной причиной стало снижение доходов всех категорий арендаторов от приезжих, имеющих низкооплачиваемые профессии, до топ-менеджеров крупных корпораций. Компании, снимавшие жилье для своих сотрудников так же пересмотрели свою экономическую политику и максимально сократили расходы.

Снижение доходов арендаторов привело к резкому снижению спроса на рынке аренды квартир, а количество предложений увеличилось. Многие владельцы квартир вывели на рынок объекты, которые ранее не сдавались, для получения дополнительного дохода. Весной 2009 года увеличилось и количество «сезонных» квартир.

Снижение спроса и увеличение предложения послужило основание для снижения стоимости аренды квартир в Москве и регионах, а так же появлению дополнительных, более гибких и привлекающих арендатора условий. Например, все чаще предлагается рассрочка платежа, ремонт за счет арендодателя. Владельцы таким образом пытаются увеличить ликвидность сдаваемого объекта.

Еще одним новшеством стал отказ от услуг посредников со стороны арендодателей. Ощутив «кризис» на себе, арендодатели вышли на рынок самостоятельно. Прежде большинство из них прибегали к слугам риэлторов, предпочитая сэкономить время и избавиться от лишней «суеты». Теперь же собственник все больше делает ставку на интернет и печатные издания, самостоятельную расклейку объявлений, поиск через знакомых. Отказ от услуг посредников обусловлен их высокой стоимость, причем не только сам собственник должен оплатить услуги агентства, но и арендатор будет вынужден заплатить от 70 до 100 % комиссии от установленной арендной платы. Далеко не каждый сегодня может позволить себе такую «роскошь».

Однако пренебрегать услугами риэлторов все же не стоит. Во-первых, благодаря посредникам, собственник избавлен от всех хлопот, а во-вторых, риск мошенничества со стороны недобросовестных нанимателей сведен к минимуму. Тем более, что и агентства в поисках клиентов идут им на встречу: снижают комиссию, берут оплату по факту, после заключения арендного договора.

Если все же решено отказаться от услуг посредников при сдаче квартиры, то необходимо не только задействовать максимальное количество источников, для размещения информации о сдаваемом объекте. Для поиска нанимателя важно также изучить рынок для определения ценовой политики.

Сегодня с учетом высокой конкуренции на рынке аренды жилья мало иметь объект, для того, чтобы его можно было сдать. Необходимо так же выгодно его преподнести. Если сравнивать позиции арендатора на рынке до кризиса и после, можно сделать вывод, что сегодня арендатор диктует свои условия собственникам сдаваемых квартир. Арендодатель же как никогда должен быть готов к завышенным требованиям со стороны арендатора.

Если вы решили сдать квартиру в Москве, то в первую очередь необходимо трезво оценить объект, все его достоинства и недостатки, определиться с необходимостью проведения косметического и капитального ремонта. Например, отремонтированная квартира с минимальным, но необходимым набором бытовой техники, будет более привлекательна для арендатора. Ее можно будет либо сдать за более короткий срок, либо по более высокой цене.

Заключение договора аренды практически не претерпело изменений относительно докризисного периода. Как и прежде стороны предпочитают заключать договор на срок до года, включая стандартный перечень условий: о пересмотре договора, порядке его расторжения, порядке и условиях возвращения залоговой суммы, перечне лиц, имеющих право проживать в квартире. Единственное условие, которое претерпело значительные изменения — цена уже заключенных и будущих договоров. Эксперты советуют собственнику в сложившейся ситуации фиксировать ставки аренды в условных единицах.

При поиске арендатора вам следует подготовиться к заключению договора заранее, подготовить его текст и обязательно включить в него следующие условия:

• исчерпывающие сведения о нанимателе (паспортные данные, прописка, контактная информация);
• срок действия договора. С позиции арендодателя заключать договор выгоднее на срок до одного года, так как правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок в этом случае не применяется и прекратить отношения с недобросовестными нанимателями будет проще;
• порядок и сроки оплаты арендной платы. Дата внесения арендной платы должна быть конкретно определена, лучше, если оплата будет взиматься вперед;
• отдельным пунктом необходимо выделить коммунальные платежи и указать основания для определения сумм оплаты (показания счетчиков, выставленные счета), а также ответственного за своевременное перечисление платежей обслуживающим организациям;
• штрафные санкции за просрочку платежа, досрочное расторжение договора найма по инициативе нанимателя, причинения ущерба имуществу собственника;
• обозначить частоту проверок квартиры, возможность их проведения в отсутствие арендатора;
• сведения о лицах, имеющих право проживать совместно с нанимателем;
• условия о запрете на поднаем жилого помещения;
• порядок уведомления сторон о расторжении договора, изменении его условий.

Обязательно подготовьте опись квартиры, которую вы собираетесь сдать. Данный документ будет являться неотъемлемой частью договора найма. В описи должны быть отражены само состояние квартиры, а также перечень и состояние передаваемого имущества.

В обычной практике ущерб, причиненный имуществу арендодателя, оценивается по взаимному согласию с арендатором и компенсируется из залоговой суммы, уплачиваемой арендатором при заключении договора.

Необходимо отметить так же, что договор найма не требует обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации в Росреесте. Однако, как дополнительная защита интересов собственника, нотариальное удостоверение договора может стать вполне оправданным шагом.

Надо учесть и тот факт, что при отсутствии регистрации у нанимателя, хлопоты ее получения ложатся на плечи арендодателя. Для этого заключенный договор найма предоставляется в ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья», где проводится его учетная регистрация по согласованию с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Источник: PRO недвижимость