Rway: В России можно снизить стоимость жилья

Россия. Строительство жилья

В первой половине 90-х годов прошлого века часть экспертов правильно указывали на то, что жилищное строительство должно стать «локомотивом» рыночных реформ в России. Однако этого не произошло. По мнению экспертов аналитического агентства RWAY есть две основные причины:

• власть не ввела на инвестиционно-строительных рынках экономически-сбалансированные «правила игры» с эффективными обратными связями в интересах большинства его участников;
• инвестиционно-строительные рынки стали монопольными или олигопольными, что предопределило реализацию следующей основной стратегии жилищного строительства — «строить мало, и продавать дорого».

Активные усилия федеральной власти с середины 2000-х годов по реформированию инвестиционно-строительных рынков снизили степень регионального монополизма, но пока не привели к созданию условий для увеличения ежегодных объемов строительства жилья, хотя о таких планах уже давно говорят первые лица нашей страны.

Кроме того, на инвестиционно-строительных рынках проявляется монополизм естественных монополий и чиновничий монополизм, которые делают цены на жилье еще более высокими,

Мировой опыт показывает, что власть может стимулировать развитие жилищного строительства, в основном с помощью имеющихся у нее налоговых или иных инструментов.

В текущем году в России в рамках ФЦП «Жилище» запланировано ввести в эксплуатацию 65 млнкв.м жилья. Результаты двух первых месяцев текущего года пока не дают оснований прогнозировать выполнение этого плана, хотя динамика объемов работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», была рекордной в 2011 году и уверенно растет в начале 2012 года.

Напомним, что объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в феврале 2012 года составил 240,4 млрд рублей, или 106,8% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-феврале 2012 года — 475,1 млрд рублей, или 109,2%.

В феврале 2012 года организациями всех форм собственности построено 30 тыс. новых квартир.

Жилищное строительство в Москве

За три года до смены кадрового состава столичной администрации объемы строительства жилья в городе начали снижаться.

Основной причиной этого многие эксперты считают острую фазу кризиса в России. Однако сама острая фаза кризиса была искусственным процессом, целью которого являлось в частности и слом регионального монополизма в самом богатом субъекте федерации.

По итогам 2011 года в Москве было введено в эксплуатацию 28921 квартира суммарной площадью 2107,3 тыс. кв. м (включая присоединенную к столице территорию Люберецких полей).

Стоимость строительства

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилых домов (без индивидуального строительства), построенных в феврале 2012 года, составила для застройщиков 49093 рублей (в феврале 2011 года — 37583 рублей).

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов для застройщика в Московской области (рублей)

Источник: Мособлстат

Как считают эксперты, снизить стоимость жилья можно не только за счет уменьшения ставок по ипотечным кредитам. В частности, участники девелоперского рынка уверяют, что установление прозрачных правил игры в отрасли, сокращение сроков согласования и — главное — искоренение коррупции, могут снизить общую инвестиционную себестоимость строительства жилой недвижимости чуть ли не на 50%.

В структуре инвестиционной стоимости жилья наиболее стабильную часть в масштабах всей страны составляет процесс возведения здания и подведения к нему коммуникаций (до подключения к городским сетям). В Москве затраты на эту часть строительства составляют около 30-40 тыс. рублей за 1 кв. м при его конечной рыночной цене в 100-130 тыс. рублей за 1 кв. м.

В тех регионах России, которые заинтересованы в инвесторах, власти зачастую готовы брать на себя финансирование строительства социальных объектов и инженерных коммуникаций, а также предлагают выкупать часть квартир по госзаказу.

Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий. Из числа введенных в действие за январь — февраль 2012 года зданий 99% составляют здания жилого назначения.

Строительная деятельность

В январе — феврале 2012 года собственными силами предприятий и организаций выполнено работ и услуг по виду деятельности «Строительство» на 35,2 млрд рублей, что на 0,9% больше уровня января — февраля 2011 года. Из общего объема организациями, не относящимися к субъектам малого предпринимательства, выполнено работ и услуг на 9,5 млрд рублей, что на 7% превышает уровень января — февраля 2011 года.

Цены на московское жилье определяются не совсем по правилам конкурентного рынка.

Этот рынок всегда был спекулятивным с игрой на повышение.

Ну и фундаментальные показатели тоже способствуют такой ситуации:

Во-первых, себестоимость строительства настолько ниже продажной цены, что продавцы могут позволить себе держать годами до возможной продажи ничего не теряя;

Во-вторых, стоимость жилья неплохо вписывается в простейшую формулу калькуляции цены недвижимости из учебника экономтеории цена=доход от аренды*20 лет.

В третьих, спрос есть со стороны (вороватые чиновники).

Московский регион переживает бум комплексной застройки: девелоперы возводят целые города с собственной инфраструктурой. Риэлторы утверждают: в ближайшие пять лет в подмосковные мини-полисы могут переехать до 15% жителей мегаполиса. Аналитики в сфере недвижимости считают, для развития новых «поселений» понадобится не только развитая инфраструктура и дорожная сеть, но и присвоение им статуса муниципалитетов.

По материалам майского номера Бюллетеня RWAY.