«ОПИН»: На загородном рынке Подмосковья появилось 60 новых объектов

В I полугодии 2012 года на рынок коттеджных и дачных поселков Подмосковья вышло более 60 новых проектов и новых очередей в уже существующих проектах (без учета поселков в соседних областях), примерно поровну по итогам I и II варталов. За соответствующий период 2011 года на рынок вышло сопоставимое число новых поселков. На начало июля в Подмосковье насчитывается около 840 организованных коттеджных и дачных поселков на всех стадиях строительства и эксплуатации, из которых в стадии активных продаж находится 36%, или порядка 300 поселков. Прогноз Аналитического центра ОАО «ОПИН» по выводу на рынок новых поселков, сделанный в конце I квартала текущего года — порядка 120 адресов в 2012 году, сохраняется.

Из наиболее интересных проектов, где стартовали продажи во II квартале 2012 года, можно отметить такие поселки, как «Никольский берег» (Калужское шоссе, 32 км от МКАД), давно анонсированный Etude family club (Пятницкое шоссе, 6 км от МКАД), «Американ дрим» (Дмитровское шоссе, 55 км от МКАД), Bremen (Калужское шоссе, 15 км от МКАД), «Подсолнухи» (Пятницкое шоссе, 50 км от МКАД).

На протяжении трех кварталов мультиформатные поселки являются лидерами в структуре нового предложения по формату — 33% по итогам апреля-июня 2012 года. Столько же — треть от общего числа — во II квартале приходится и на проекты, представленные форматом «участки без подряда» (УБП). Поселков с готовыми домами и участками с обязательным строительным подрядом, как и в начале года, относительно немного — 14% от общего числа новых проектов, поскольку девелоперы все чаще выводят на рынок мультиформатный продукт. Доля поселков таунхаусов в структуре нового предложения 2-го квартала, напротив, на 7% выше, чем в январе-марте текущего года (20%).

С учетом новых проектов 2-го квартала 2012 года, текущая структура существующих организованных поселков Московской области выглядит следующим образом: 68% поселков представлены форматом УБП; доля этого формата медленно, но продолжает снижаться с начала 2011 года. Мультиформатных проектов, то есть представленных несколькими типами недвижимости, в конце 2-го квартала 2012 года насчитывается 16% от общего числа. Фактически же доля мультиформатных поселков на рынке в 1,5-2 раза больше в связи с тем, что в поселках без подряда сегодня часто предлагается и подряд, и готовые дома. Такие проекты по-прежнему позиционируются продавцами как «без подряда», однако на деле возможны альтернативы. Вклад поселков с готовыми домами или участками с подрядом в общую структуру рынка на конец июня 2012 года составил 12% от общего числа (+1% к показателям середины прошлого года). Стоит также отметить рост доли поселков таунхаусов.

Среди новых проектов, появившихся в продаже во II квартале 2012 года, как и в начале года, ни один не относится к элитному сегменту коттеджных поселков. Более того, по сравнению с показателями 1-го квартала текущего года резко сократилась доля новых проектов бизнес-класса (с 55% до 13%), а доля поселков эконом-класса, напротив, выросла вдвое (с 45% до 87% от суммарного числа новых проектов за период). Это связано как с фактором сезонности (летом традиционно появляется много дачных, соответственно, доступных по цене проектов), так и с четкой тенденцией рынка к смещению в массовый сегмент (доступные коттеджи, таунхаусы и, конечно, участки без подряда).

За три месяца структура существующих коттеджных и дачных поселков по классам не изменилась, поскольку сопоставима со структурой нового предложения II квартала. Как и по итогам I квартала 2012 года, доля поселков эконом-класса составила 72% от всех адресов, что на 3% меньше, чем на аналогичный период 2011 года. Доля объектов бизнес-класса составляет на конец июня 22% от всех существующих поселков Подмосковья (+4% к показателям годичной давности). Доля элитных поселков относительно стабильна с 2009 года с некоторой тенденцией к снижению (6% от общей базы). Новых проектов такого уровня сегодня практически не выходит.

С начала 2012 года остается неизменно высоким интерес девелоперов к традиционно престижным подмосковным направлениям (к ним относятся трассы северо-западного, западного и юго-западного направления, а также Дмитровское и Осташковское шоссе, которые считаются элитными благодаря наличию «большой воды»). По итогам II квартала 2012 года 70% новых проектов рынка расположены на престижных загородных направлениях.

Вклад нового предложения оказывает влияние на общую структуру рынка поселков: начиная с середины 2010 года, сокращается доля альтернативных направлений, которые интенсивно осваивались в период кризиса, и составляет на конец июня 54% от всех существующих организованных поселков. Соответственно, 46% всех объектов находятся на престижных трассах.

По итогам II квартала, как и ранее, юго-запад Подмосковья лидирует по числу новых проектов — 27% от общего их количества. У Новорижского шоссе также традиционно высокий показатель (20% в структуре нового предложения по итогам квартала). Открытием II квартала в части географии нового предложения стало Пятницкое шоссе, где в апреле-июне вышло сразу несколько новых проектов. Прочие направления вносят относительно равный вклад в структуру нового предложения.

За год структура рынка концептуальных коттеджных поселков несколько изменилась. К концу 2011 года число поселков на Новорижском шоссе превысило количество объектов на Рублево-Успенском шоссе и составляет на середину 2012 года 22% и 18% от общего числа соответственно. Кроме того, доля Калужского шоссе в структуре рынка поселков престижных направлений вплотную приблизилась к уровню Новорижского шоссе — 20% от общего числа концептуальных проектов. Выросла также доля Киевского (12%), Дмитровского (7%), Пятницкого (4%) шоссе.

Фактор сезонности наложил отпечаток на географию новых проектов рынка коттеджных и дачных поселков. Во II квартале 2012 года значительная доля проектов — 43% — относится к диапазону от 30 до 60 км (традиционное расстояние для дачных поселков), в то время как доля проектов рядом с Москвой сократилось по сравнению с показателями I квартала текущего года. В отличие от структуры за I квартал, когда доля проектов Дальнего Подмосковья была минимальна (3% по проектам далее 60 км от МКАД), в апреле-июне доля таких поселков составила 20% от общего числа новых проектов.

Спрос. Продажи

Разные сегменты загородного рынка продемонстрировали различную динамику продаж в апреле-июне 2012 года. В мае отмечен квартальный пик продаж коттеджей у воды; в июне зафиксирован небольшой рост темпов продаж участков без подряда. В целом же, с апреля по июнь активность покупателей снижалась, а «низкий» сезон на рынке наступил уже в мае — в отличие от динамики продаж прошлого года, когда загородный рынок в мае-июне наблюдал небывалое оживление. Итоговое соотношение продаж первичной загородной недвижимости внутри квартала по месяцам выглядит как 36%/33%/31%.

Спрос на готовые коттеджи с весны 2011 года является достаточно стабильным и составляет в среднем 10% от общего числа сделок на первичном загородном рынке (в апреле-июне 2012 года — 12%). С учетом вклада покупателей участков с подрядом (фактически это те же дома, приобретенные, но еще не построенные) каждая пятая сделка первичного загородного рынка приходится на коттеджи. Параллельно с этим, за последний год резко (с 75% до 52%) сократился спрос на участки без подряда, хотя таких сделок на первичном рынке по-прежнему более половины. Спрос на таунхаусы продолжает расти; показатель 2-го квартала 2012 года — 28% от суммарного числа сделок (против 11% по рынку в середине 2011 года).

Во II квартале на загородном рынке зафиксирован возврат к пропорциям 2011 года в структуре спроса по классам. 75% сделок апреля-июня пришлось на поселки эконом-класса, бизнес-класс снова «сдал позиции» до 18% в структуре спроса. Традиционно стабилен спрос на элитные поселки (7% по итогам квартала).

В сегментах «бизнес» и «премиум» в апреле-июне 2012 года продолжился рост доли продаж объектов на инвестиционной стадии (строительство поселка еще не начато либо ведутся подготовительные работы) — 15% от всех сделок за квартал по сравнению с 4% по итогам II квартала 2011 года. Как и в начале текущего года, спрос на строящиеся объекты загородной недвижимости превышает спрос на готовое жилье (45% и 30% от общего числа сделок соответственно). Спрос на вторичные объекты в летний сезон традиционно является наиболее высоким (каждая десятая сделка в сегменте «бизнес» и «премиум», как и год назад). Востребованы полностью готовые к проживанию дома, с мебелью и благоустроенной придомовой территорией.

Во II квартале динамика спроса на основные направления элитного сегмента загородного рынка был разнонаправленной. Как и предполагалось, незначительно «сдало позиции» Новорижское шоссе в связи с текущей реконструкцией трассы, хотя по-прежнему является лидером по востребованности среди престижных направлений (29% в структуре спроса II квартала). Кроме того, предсказуемо снизился спрос на высокобюджетную недвижимость юго-западного направления: покупателей жилья бизнес- и премиум-класса не радует перспектива соседства с глобальной застройкой Новой Москвы. За апрель-июнь Киевское и Калужское шоссе суммарно потеряли 6% в структуре спроса. Вместе с тем, несколько активизировался спрос на Рублевку (9% против 7% в I квартале 2012 года). Более чем вдвое возрос спрос на элитные поселки по Дмитровскому направлению (9%) вследствие наступления сезона навигации и повышения интереса к «большой воде» в целом. Стоит отметить также рост популярности Пятницкого шоссе среди покупателей недвижимости высокого класса (8% в структуре спроса). В последнем случае спрос отражает изменение структуры предложения: рынок поселков Пятницкого шоссе во 2-м квартале пополнился новыми концептуальными проектами.

В мае 2012 года число проданных домов и участков с подрядом в поселках бизнес- и премиум-класса превысило реализованных участков без подряда в верхнем ценовом сегменте (51% и 49% от общего объема соответственно). В апреле и июне, напротив, на рынке преобладал спрос на участки без подряда. Среднеквартальное соотношение спроса на участки и дома — 61% и 39% соответственно.

Многолетними лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса Подмосковья являются Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе. За II квартал структура спроса на рынке поселков бизнес-класса Новорижского шоссе не претерпела существенных изменений: доля участков без подряда по-прежнему не превышает 40% в общем числе сделок. При этом год назад спрос на УБП в элитном сегменте рынка на Новорижском шоссе составлял лишь 10%, а 90% спроса приходилось на коттеджи, реже — участки с подрядом на строительство. Между тем, по сравнению с показателями I квартала стала более полярной структура спроса на юго-западных направлениях. Киевское и Калужское шоссе в связи с событиями вокруг расширения границ Москвы переживают не только отток покупателей объектов высокого уровня, но и смещение спроса в сегмент УБП (82% от всех сделок за II квартал). Стало быть, земля без подряда в Новой Москве спросом пользуется, а дома и участки с подрядом на строительство значительно менее популярны. Отметим, что спрос на УБП в Новой Москве в 75% случаев носит инвестиционный характер; дома же в силу бюджета инвестиционным спросом не пользуются. Что касается структуры спроса на объекты Дмитровского направления, то II квартал 2012 года демонстрирует нетипично высокий спрос на коттеджи (42% от суммарного числа сделок в сегменте поселков бизнес-класса, то есть вдвое больше, чем во II квартале 2011 года). Особенно ярко это наблюдалось в мае, когда на дома и участки с подрядом пришлось 73% в структуре реализованного спроса. При этом, в июне спрос на УБП вернулся на Дмитровку и составил 92% от числа сделок на направлении за месяц. Отмеченные особенности обусловлены как политикой продаж девелоперов, так и фактором сезонности.

Цены

Главное наблюдение II квартала 2012 года — коррекция элитного сегмента рынка коттеджных поселков (-6,9% к прошлому кварталу). Это связано как с колебаниями курса валют, так и с изменением структуры предложения по площади (наиболее ликвидными являются коттеджи относительно небольшого метража, которые традиционно имеют наибольшую удельную стоимость). Среднерыночная стоимость квадратного метра домовладения в элитных коттеджных поселках Подмосковья по состоянию на конец II квартала — 4750 долларов с учетом стоимости земли. Новых же проектов, которые можно отнести к элитному рынку, во II квартале не появилось, в связи с чем возникает ощущение снижения цен в сегменте. Непосредственного снижения цен на домовладения в элитных поселках продавцы не допускают, по крайней мере, на стадии оферты.

Та же тенденция, правда, не настолько заметная, наблюдается в сегменте «бизнес»: за квартал средняя стоимость домовладения в поселках снизилась на 2,9% и составила 3350 долларов за 1 кв.м. Цены на объекты эконом-класса продолжают стабильно расти; на конец июня средняя стоимость квадратного метра с учетом стоимости земли составила 1645 долларов (+2,8% за квартал). Годовой прирост стоимости в сегменте «эконом» составил 15%. Рост цен в ряде ликвидных проектов несколько компенсируется выходом на рынок новых проектов. Основной локомотив рынка доступного загородного жилья — таунхаусы, где стоимость квадратного метра подчас превышает удельную стоимость элитных коттеджей.

Лидеры продаж 2-го квартала 2012 года — Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе — имеют следующие средние ценовые показатели в сегменте поселков бизнес-класса:

• Новорижское шоссе — 41 800 долларов за сотку;
• Киевское и Калужское шоссе — 16 500 долларов за сотку;
• Дмитровское шоссе — 18 800 долларов за сотку.

Тенденции и прогнозы до конца 2012 года

Второй квартал 2012 года отмечен следующими основными наблюдениями и тенденциями рынка загородной недвижимости.

• Отсутствие новых проектов элитных коттеджных поселков
• Рост количества мультиформатных поселков и поселков таунхаусов на фоне постепенного снижения веса поселков в формате УБП
• Усиление девелоперской активности в сегменте доступного загородного жилья с комфортной и современной средой для проживания. Постепенно формируется мода на загородную жизнь, доступную широкому кругу потребителей
• Активное освоение девелоперами среднего пояса Подмосковья (30-60 км)
• Раннее наступление «низкого сезона» на загородном рынке
• Сокращение спроса на УБП с 75% в середине 2011 года до 52% во 2-м квартале 2012 года
• Рост числа инвестиционных покупок в сегментах УБП и малоэтажного жилья
• Снижение спроса на недвижимость высокого уровня на территории Новой Москвы на фоне роста спроса на недорогие предложения (земля без подряда и таунхаусы). 75% покупок загородных объектов в Новой Москве — инвестиционные
• Активизация продаж в поселках на воде
• Разнонаправленные ценовые тренды на первичном рынке: рост в сегменте «эконом» и коррекция в сегментах «бизнес» и «элит»

Прогноз по загородному рынку до конца 2012 года — углубление тенденций II квартала в части структуры спроса и ценовой динамики. Популярность малоэтажных жилых комплексов вне зависимости от направления будет расти, рост цен в данном сегменте будет умеренным (в пределах 10-12% по итогам года) вследствие выхода большого числа новых проектов. Рынок поселков бизнес-класса останется стабильным: новые проекты будут предлагать покупателям оптимальные площади домовладений, за счет чего удельная стоимость сохранится на текущем уровне с перспективой роста в пределах 2-4% до конца года. Элитный сегмент ожидает дальнейшая коррекция, поскольку первичный рынок не пополняется свежими предложениями. Напротив, возрастет интерес конечных покупателей к готовым к проживанию коттеджам с понятным ценообразованием.