Почему Долгопрудный дешевеет, а Химки дорожают

За первый месяц 2013 года рекордсменами по изменению средних цен на подмосковные новостройки стали два города — Химки и Долгопрудный. И в том, и в другом ценовая динамика составила около 1% (или даже чуть более). Вот только в химкинских новостройках цены подросли, а в Долгопрудном, напротив, снизились. Любопытно, что столь разнонаправленные изменения произошли в дух рядом расположенных городах-сателлитах, спрос на которые примерно одинаков. За тем, какие еще движения наблюдались на первичном рынке Московской области в прошедшем январе, следили аналитики компании «Домус финанс».

В первый месяц нового года конъюнктура рынка новостроек в городах ближнего Подмосковья существенно не изменилась: объем предложения квартир снизился на 0,01% по количеству и вырос на 0,07% по общей площади, а амплитуда колебаний стоимости «квадрата» не превысила 1,2%. Единственным громким событием рынка стал рост средневзвешенной общей цены однокомнатных квартир — по данным компании «Домус финанс», в Подмосковье она увеличилась за месяц на 3,7%, преодолев психологическую отметку в 4 млн рублей. Прежде всего это характерно для двух городов Новой Москвы — Московского и Щербинки, а также для городов: Реутов, Долгопрудный, Химки, Красногорск.

Начало года на рынке новостроек ближайшего Подмосковья характеризовалось относительной стабильностью. Объем предложения незначительно снизился лишь в пяти из 15 городов, распложенных в пределах 10 км от МКАД, при этом максимальное падение зафиксировано в Щербинке, где по итогам января количество выставленных на продажу квартир уменьшилось почти на 2% до 205 штук, а общий объем предложения новостроек упал на 1,56% и составил 12 082 кв. м. Таким образом, Щербинка остается городом ближнего Подмосковья с самым ограниченным рынком первичного жилья.

Максимальный прирост объемов предложения новостроек в январе наблюдался в Реутове и Московском — на 1,47% и 1,34% до 20,084 тыс. и 34,979 тыс. кв. м, соответственно. В остальных городах увеличение объемов первичного рынка не превысило 1%. В целом общая площадь предложения новостроек в 15 крупнейших городах ближнего Подмосковья в январе выросла на 0,07%, а количество предлагаемых покупателям квартир снизилось на 0,01%.

«В ближнем Подмосковье наибольшую долю первичного рынка жилья — порядка 22% — по-прежнему занимает Балашиха, где сегодня выставлено на продажу почти 300 тыс. кв. м новых площадей. Тем не менее, объемы нового строительства здесь постепенно сокращаются —девелоперы смещают фокус и на другие, не менее перспективные, с точки зрения роста покупательского спроса, направления Подмосковья — северо-восточное, юго-западное и южное. В ближайшие годы предложение новостроек на востоке от МКАД неизбежно снизится, рассредоточившись более равномерно по другим городам Московской области», — прогнозирует генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш.

По данным «Домус финанс», общая средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройках ближнего Подмосковья в январе продемонстрировала рост на 1,02% и составила 82,75 тыс. рублей. При этом средневзвешенная полная стоимость новой квартиры выросла за месяц более существенно — на 1,66% до 5,701 млн рублей. Стоит также отметить, что в начале года средняя цена «однушки» в городах, расположенных в 10-километровой зоне от МКАД, преодолела психологический рубеж в 4 млн рублей и достигла 4,05 млн рублей. Средневзвешенная стоимость двух- и трехкомнатных квартир по итогам января составила 5,914 млн и 7,225 млн рублей, соответственно.

Тройку городов ближнего Подмосковья с самой высокой стоимостью 1 кв. м новостроек по-прежнему формируют Реутов, Московский и Красногорск. Динамика цен в этих городах в январе была разнонаправленной — так, в Реутове средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья снизилась на 0,39% до 99,81 тыс. рублей; в Красногорске «квадрат» подорожал на 0,03% до 89,984 тыс. рублей, а в Московском цена за месяц выросла на 0,05 % и составила 97,563 тыс. рублей.

Самая же высокая общая средневзвешенная стоимость квартир в новостройках по итогам января была зафиксирована в Красногорске — 6,213 млн рублей. Ненамного отстали от лидера Люберцы и Химки, где новая квартира в среднем стоит 6,203 млн и 5,943 млн рублей, соответственно.

«Реутов продолжает стабильно лидировать по стоимости „квадрата“ в новостройках. Имея статус подмосковного города, он расположен ближе к центру Москвы, чем некоторые спальные районы столицы, и отличается хорошо развитой инфраструктурой. В то же время, Красногорск, где цена квадратного метра почти на 10 тыс. рублей ниже, занимает первое место по средневзвешенной полной стоимости квартир, так как здесь в основном возводятся проекты комфорт- и бизнес-класса, отличающиеся бо?льшими площадями жилых помещений. Доля первичного жилья эконом-класса на территории Красногорска стремится к нулю», — поясняет Павел Лепиш.

Городами с самым доступным первичным жильем, где полная стоимость покупки по-прежнему не превышает 5 млн рублей, в январе стали Железнодорожный, Балашиха и Подольск — квартиры в новостройках здесь в среднем стоят 4,018 млн, 4,412 млн и 4,497 млн, соответственно. Средневзвешенная стоимость кв. м в указанных городах за месяц немного выросла — в пределах 0,5%, но осталась самой низкой в ближнем Подмосковье. Так, в Железнодорожном кв. м в новостройках в январе предлагался в среднем за 68,953 тыс. рублей, в Балашихе цена «квадрата» составила 68,432 тыс. рублей, а в Подольске — 76,292 тыс. рублей.

«В перспективе ближайших двух-трех месяцев ценовая ситуация на первичном рынке жилья в городах ближнего Подмосковья существенно не изменится. Рост средневзвешенной стоимости предложения будет сдерживаться выходом на рынок новых объектов на начальных стадиях строительства. Цена «квадрата» продолжит планомерно расти лишь в отдельных, наиболее ликвидных проектах, по мере повышения степени их готовности, — прогнозирует Павел Лепиш. — В то же время, уже к середине — концу 2013 года могут заметно подорожать квартиры в новостройках на севере и северо-востоке области — в Химках, Долгопрудном, Пушкино и Мытищах. Рост стоимости жилья в этих городах будет стимулироваться бурным развитием транспортной инфраструктуры — так, уже в 2014 году планируется ввести в эксплуатацию дублер Ленинградского шоссе на участке Москва-Солнечногорск и реконструировать вылетные магистрали Ярославского шоссе за МКАД. Кроме того, к 2015 году до Мытищ планируется дотянуть Калужско-Рижскую ветку московского метро, которая затем может быть продлена и в Пушкинский район Подмосковья«.

Динамика стоимости 1 кв. м и объема предложения новостроек в 15 городах ближнего Подмосковья, январь 2013 года*

*Оцениваются только проекты, входящие в границы города (проекты, расположенные рядом с городом и входящие вместе с ним в один район, не рассматриваются)
**Цены за кв. м и квартиры приведены базовые, без учета скидок и акций