В настоящее время более половины сделок на рынке загородной недвижимости связаны с приобретением участков с минимальным набором девелоперских услуг. При этом инвестиции в конечный продукт почти полностью отсутствуют. Граждане все чаще предпочитают покупать участки без подряда и практически полностью игнорируют проекты, где предлагаются готовые дома под чистовую отделку.
В настоящее время более половины сделок на рынке загородной недвижимости связаны с приобретением участков с минимальным набором девелоперских услуг. При этом инвестиции в конечный продукт почти полностью отсутствуют. Граждане все чаще предпочитают покупать участки без подряда и практически полностью игнорируют проекты, где предлагаются готовые дома под чистовую отделку. По мнению специалистов Vesco Group, дальнейшее усугубление диспропорции спроса-предложения приведет к масштабному кризису в начале следующего весенне-летнего сезона.
За последний год на первичном рынке организованных коттеджных поселков Московской области было реализовано более 8 500 участков без подряда (для сравнения: общий объем продаж участков, коттеджей, апартаментов и таунхаусов в 2007 году составил 9 500, в 2008 – 9 000 единиц). Особенность рынка участков без подряда заключается в том, что не весь объем предложения попадает в сегмент организованных коттеджных поселков – у ряда земельных наделов нет необходимых атрибутов – названия, сайта, продвижения проекта. Эти проекты выделает лишь щит на территории с указанием контактного телефона владельца – зачастую частного лица или компании с непрофильным бизнесом.
Таким образом, годовой объем продаж в сегменте земельных участков переваливает за 10 000 единиц (8 500 единиц в организованных проектах), что составляет около 80 % (68% для организованного рынка) от всего первичного рынка.
|
|
1 кв. 2009 г. |
2 кв. 2009 г. |
3 кв. 2009 г. |
4 кв. 2009 г. |
1 кв. 2010 г. |
|
коттеджи |
41% |
28% |
22% |
18% |
19% |
|
т\х |
15% |
9% |
8% |
5% |
6% |
|
апартаменты |
3% |
3% |
4% |
3% |
3% |
|
участки б\п |
40% |
59% |
67% |
74% |
71% |
Эксперты сообщили ГдеЭтотДом.РУ, что, приобретая земельный участок сегодня, новый собственник должен быть готов к неограниченно длительной (как минимум до 2-3 лет) стройке на других участках (сопровождающейся строительным шумом, проездом строительной техники, разбивкой дорог и общестроительной пылью), к неоднократной смене собственников на приобретенных с инвестиционной целью участках (это затягивает сроки строительства домовладения, ведет к еще большей социальной неоднородности среды обитания, сложности функционирования и принятия единого решения созданного собственниками некоммерческого партнерства).
Теперь только 43% сделок можно считать, собственно, сделками купли-продажи полноценного объекта недвижимости. Остальные 57% сделок – это случаи передачи «чистого поля» (англ.термин «гринфилд», в данном случае, вполне уместен) для дальнейшего девелопмента розничному покупателю. При этом обязательства продавца могут ограничиваться выделением участка в натуре с выдачей отдельного свидетельства и прокладкой временной дороги до будущего поселка.
«Ограждение будущего поселка и предоставление гарантий по техусловиям на электричество можно считать уже верхом благородства со стороны лэндлорда, – говорит Генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев. – Скоро рынок получит десятки тысяч девелоперов с участками в статусе «гринфилд», которые вынуждены будут объединяться для организации финансирования своих мини-проектов. Хорошо, если обещания техусловий по коммуникациям не окажутся фикцией, иначе придется вводить термин «обманутые загородники».
Ранее специалисты Агентства Недвижимости DOKI предупреждали, что Подмосковье может захлестнуть волна обманутых дачников. В частности, по словам представителей агентства, покупатели дешевой земли без подряда могут оказаться вынужденными сами заниматься подведением коммуникаций и облагораживанием поселка вместо застройщика. При этом, скорее всего, самостоятельное подведение необходимых коммуникаций и получение соответствующих разрешений окажется не под силу и не по карману незадачливым покупателям. В итоге, покупатели участков без подряда могут стать не владельцами загородных домов, а собственниками «голой» земли. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», такая опасность действительно есть, хотя она и не столь трагична, как в случае с обманутыми дольщиками.
Согласно расчетам агентства DOKI, общая себестоимость сотки земли в Подмосковье с учетом подведения всех необходимых коммуникаций составляет не менее 250 тысяч рублей при нулевой марже девелопера. Так только себестоимость подведения коммуникаций к участку составляет не менее 200 тыс. рублей за 1 сотку, а стоимость земли – не менее 50 тыс. рублей за 1 сотку. При этом, более 70% предложения всех участков без подряда в радиусе 50 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД) стоят менее 200 тыс. рублей за 1 сотку.
На фоне этих расчетов становится вполне очевидна первая опасность, подстерегающая покупателей участков земли без подряда. Продавцу просто не выгодно потом подводить коммуникации, даже если это обязательство содержится в договоре купли продажи, а чаще просто на словах. И даже если потом попытаться привлечь девелопера, не выполнившего свои обязательства, к суду, то как показала практика обманутых дольщиков, никаких финансовых результатов от этого добиться не получится. Скорее всего, денег на счетах данной компании уже не окажется.