Земельные ценовые индексы. Июнь 2009 года

Рублевые цены на землю в июне прекратили падение и начали расти

Впервые с начала кризиса стоимость земли в Подмосковье начала расти. Если с ноября по май средняя стоимость сотки в рублях снижалась, каждый месяц теряя до 3-4%, то в июне она выросла на 0,62% на первичном рынке и на 0,92% на вторичном. По итогам месяца средняя стоимость сотки земли составила 268 355 и 218 618 рублей соответственно. Долларовые цены на землю снизились, однако снижение оказалось незначительным и связано с ростом курса доллара в июне. Средняя стоимость сотки на первичном рынке снизилась на 0,4% и составила $8 576, на вторичном – снизилась на 0,1% и составила $6 987.

Аналитики Коммуникационной Группы «Земер» отмечают, что рынок земли постепенно отыгрывает последствия кризиса и роль негативных макроэкономических факторов снижается. На начавшийся рост цен в рублях, по мнению аналитиков «Земера», существенно повлиял сезонный фактор: в конце весны - начале лета все продавцы земельных участков отмечали повышение спроса и, пользуясь ситуацией возросшего интереса покупателей, повышали цены.

На первичном рынке больше всего выросли цены на участках, расположенных в зоне 50-100 км от МКАД. На первичном рынке эти участки подорожали в среднем на 1,16% тогда как участки в пределах 0-50 км от МКАД подешевели на 0,23%, а в Подмосковье за пределами 100 км – упали в цене на 0,91%. На вторичном рынке земля дорожала на всех расстояниях от Москвы, однако наибольший рост цен зафиксирован на участки, расположенные в 30-100 км от МКАД.

По итогам первого полугодия цены на землю в рублях упали на 4,9% на первичном рынке и 5,5% на вторичном. Цены в долларах выросли на 0,3% и 2,7% соответственно, что объясняется снижением курса американской валюты.

Среди других тенденций по итогам полугодия – интенсивными темпами развивается сегмент поселков без подряда. На данный момент количество таких поселков выросло примерно вдвое по сравнению с ноябрем-декабрем 2008 года. В разы выросло и число сделок в этом сегменте.

В последнее время произошло несколько важных событий в земельном законодательстве. Так, в Госдуму недавно был внесен законопроект о поправках в законы о Земельном и Градостроительном кодексах РФ, по которым крайний срок разработки органами власти схем территориального планирования переносится с 1 января 2010 года до 1 января 2012 года. В отсутствие таких схем местные власти не могут согласовывать проекты на земельных участках. В то же время сегодня по оценкам экспертов, такие схемы разработаны лишь примерно в 20% регионов. «Перенос сроков - абсолютно правильный шаг, - убежден директор по развитию Группы Компаний «Партнеры Земли» Юрий Сорокин. - В противном случае в тех районах, где документы пока не готовы, реализация проектов на земельных участках после 2010 года могла бы быть заблокирована».

С 1 января 2010 года прекращают действовать льготные ставки оформления государственной земли в собственность. После этого все земельные участки, находящиеся в собственности государства, будут выкупаться по полной кадастровой стоимости. По замыслу городских властей у Москвы в течение всего льготного периода в частную собственность должны были приобрести порядка 6-7 тыс. га, что составляет не более 6% городской земли. К настоящему времени, по словам руководителя «Земельных дел конторы» Ильи Свиридова, в частной собственности находится всего порядка 200 га земельных наделов по всей Москве и не более 2-3 % земель под предприятиями и организациями. Если не будет продлен срок льготного периода, пользователям земельных участков придется тратить гораздо более значительные суммы на ее выкуп.

Земельные ценовые индексы. Первичный рынок. Июнь 2009

Индекс отображает стоимость участков без подряда (без обязательств по строительству) и фиксирует ежемесячное изменение цен на них в дачных и коттеджных поселках разных классов. Данный индекс учитывает только первичные продажи. Стоимость земли определяется в рублях из расчета на одну сотку с учетом всех имеющихся коммуникаций.

Методика: ежемесячное обновление информации о стоимости земли в поселках через обзвон отдела продаж, учет скидок, акций и распродаж. Всего в базе 100 поселков, где полностью или частично продается земля без подряда (более 90% от всех предложений участков в организованных дачных и коттеджных поселках без строительного подряда в Московской области).

Параметры:

• Поселки только на территории Подмосковья.
• Участки в поселках не превышают 1 га. Средний размер 15-20 соток.
• Диапазон удаленности 0-30, 30-60, 60-100, 100 км-гр. М.О.
• Поселки разделяются на 3 класса: бизнес+ элит, бизнес, эконом.

Для того чтобы фиксировать изменение цен на первичном рынке в целом был введен единый показатель средней стоимости сотки земли на участки без подряда. Индекс учитывает только те участки, которые находятся в полноценных поселках с полным или частичным проведением коммуникаций и обеспечением инфраструктурой. Определение объективной стоимости сотки земли в Подмосковье стало возможно благодаря системе противовесов, которая равномерно распределяет объем предложения в зависимости от удаленности и цены. Резкое изменение индекса стоимости земли исключено, так как список поселков (включает более 80% предложения Подмосковья) обновляется только после продажи в нем всех участков. Замена этого поселка осуществляется за счет подбора предложения с аналогичной стоимостью. Если такого варианта нет, он заменяется на время противовесом.

Средняя стоимость земли на первичном рынке Московской области

Средняя стоимость земли на первичном рынке в зависимости от удаленности

*1 у.е. = 31,29 руб.

Средняя стоимость земли на первичном рынке по направлениям с наибольшим количеством поселков без подряда (ИЖС, дачное строительство)

Земельные ценовые индексы. Вторичный рынок. Июнь 2009

Индекс отображает цены и ежемесячно фиксирует их изменения на земельные участки (без построек и привязок к инвестиционным контрактам) по всем федеральным трассам Московской области в зависимости от размера участка, а также его качественных характеристик. Индекс учитывает только земли на вторичном рынке под индивидуальное жилищное или дачное строительство. Стоимость земли фиксируется в рублях из расчета на одну сотку. Обновляется индекс ежемесячно.

Методика: ежемесячное обновление информации о стоимости земли в поселках через обзвон частных продавцов и их представителей.

Параметры:

• Анализируемые участки находятся: 65% в деревнях, 25% в дачных обустроенных поселках, 10% вторичные продажи в новых поселках без подряда
• Участки не превышают 50 соток. Средний размер 10-20 соток

Средняя стоимость земли на вторичном рынке Московской области

*1 у.е. = 31,29 руб.

Средняя стоимость розничной земли на вторичном рынке по федеральным трассам. **

**Учитываются объекты, расположенные по всему указанному направлению от МКАД до границы Московской области

Средняя стоимость розничной земли на вторичном рынке по федеральным трассам и удаленности от МКАД