Земельные ценовые индексы. Ситуация на рынке, май 2010 года

Розница

По итогам мая следует отметить заметное увеличение продаж розничных земельных участков как на первичном, так и на вторичном рынках. Причем объем сделок вторичных продаж по сравнению с апрелем увеличился в 1,5-1,7 раза, на первичном рынке эти данные чуть скромнее. Показателен и тот факт, что на состоявшейся 27 мая III Отраслевой конференции участников земельного рынка его игроки и эксперты констатировали позитивный тренд на рынке Московского региона и, в отличие от осени прошлого года, когда превалировали негативные настроения, рассчитывают на его дальнейший рост. 

Рост спроса и, как следствие, увеличение продаж сказались и на цене подмосковной сотки. Стоимость земли на первичном рынке в мае по основным трассам возросла в среднем на 1,5-2%, в то время как в марте и апреле оставалась практически неизменной. Средняя цена сотки в мае в новых проектах составила 268 412 рублей, что на 1,56% больше показателя прошлого месяца. Вторичный рынок демонстрирует менее интенсивный рост. Стоимость сотки здесь составила 206 690 рублей, что на 0,38% больше, чем в апреле.

При сравнении этих данных со статистикой прошлого года, первичный рынок также показал определенный рекорд. Показатели мая 2010 года по стоимости сотки превысили аналогичные показатели прошлого года – рост составил 0,64% (май 2009 - 266 690 рублей за сотку). В предыдущие месяцы текущего года статистика по отношению к прошлому году была отрицательной. Вторичный рынок менее позитивен, его ценовые показатели по-прежнему ниже прошлогодних – стоимость сотки оказалась на 4,58% ниже по отношению к прошлому году (май 2009 - 216 624 рублей). 

Опт

Кроме того, май и начало июня оказались богатыми на события в области земельно-правовых отношений, а также оборота земель в России. На III Отраслевой конференции участников земельного рынка Елена Ковалева, и.о. руководителя аппарата Комитета ГД по строительству и земельным отношениям рассказала о принятом в первом чтении законопроекте, который может существенно усложнить жизнь землевладельцев. Речь идет о поправках в закон, касающийся изменений правил оборота земель сельскохозяйственного назначения. Основная часть поправок касается правил изъятия неиспользуемых сельхозземель. Согласно предложению ряда депутатов, государство может получить право изымать сельхозземли, которые не используются в течение двух лет. Сейчас этот срок равен трем годам. Однако определяющим здесь является инициатива Правительства и ряда депутатов по передаче неиспользуемых земель субъектам РФ. По мнению Ковалевой, эту норму следует исключить, так как она приведет к существенным злоупотреблениям региональных чиновников. Сейчас эти поправки находятся в аппарате Правительства. До конца нынешней сессии депутаты планируют принять законопроект во втором чтении.

Также 8 июня состоялась конференция «Земля после кризиса: проблемы и пути их решения», организованная УК «Абсолют Менеджмент» и учебным центром REMI, модератором был генеральный директор Группы «Земер» Илья Терентьев. Организаторы собрали крупных землевладельцев, чтобы обсудить основные тренды земельного рынка, поделиться опытом работы в новых условиях. Генеральный директор Land Management Юрий Лакеев говорил о специфике продаж на посткризисном рынке. Нынешний объем предложения земель на первичном рынке Подмосковья Лакеев оценил в 30 000-50 000 га: 75% этого объема приходится на сельхозземли, 25% - на земли для жилищного строительства и 5% - на земли промназначения. «При этом продавать большие наделы по-прежнему сложно. Вот почему даже земли промназначения собственники продают в розницу. Становится популярен формат индустриальных парков, где подведены все необходимые для промпроизводства коммуникации, а площади участков начинаются от 0,5 га», - отметил Лакеев.

Начальник архитектурно-планировочного отдела УК «Абсолют Менеджмент» Сергей Ротанов признался, что стали более требовательны к землям под застройку оптовые покупатели. «Раньше земли оптом разлетались как горячие пирожки, сейчас покупатели хотят большего. Самый высокий спрос на наделы с готовыми планировочными решениями и подведенными или, как минимум, согласованными коммуникациями. Однако в этом случае растет и цена. Причем прокладка коммуникаций на землях ИЖС в 1,5 раза дороже, чем на промземлях», - указал Ротанов. Подведение коммуникаций к промземлям вблизи от столицы он оценил в 4200 долларов на сотку.

Появился спрос на профессиональное управление землей, стали появляться профессиональные управляющие компании земельными активами. «Таким образом, в отличие от риэлторов, управляющий выступает не просто связующим звеном между продавцом и покупателем, а привлеченным девелопером, который, во-первых, хорошо знает принципы взаимодействия с местными администрациями и подрядчиками, а, во-вторых, четко отслеживает особенности покупательского спроса», - комментирует Коммерческий директор Группы Компаний «Родные Земли» Владимир Ефимов.

Первичный рынок

Индекс отображает стоимость участков без подряда (без обязательств по строительству) и фиксирует ежемесячное изменение цен на них в дачных и коттеджных поселках разных классов. Данный индекс учитывает только первичные продажи. Стоимость земли определяется в рублях из расчета на одну сотку с учетом всех имеющихся коммуникаций.

Методика: ежемесячное обновление информации о стоимости земли в поселках через обзвон отдела продаж, учет скидок, акций и распродаж. Всего в базе 100 поселков, где полностью или частично продается земля без подряда (более 90% от всех предложений участков в организованных дачных и коттеджных поселках без строительного подряда в Московской области).

Параметры:

• Поселки только на территории Подмосковья.
• Участки в поселках не превышают 1 га. Средний размер 15-20 соток.
• Диапазон удаленности 0-30, 30-60, 60-100, 100 км-гр. М.О.
• Поселки разделяются на 3 класса: бизнес+ элит, бизнес, эконом.

Для того, чтобы фиксировать изменение цен на первичном рынке в целом был введен единый показатель средней стоимости сотки земли на участки без подряда. Индекс учитывает только те участки, которые находятся в полноценных поселках с полным или частичным проведением коммуникаций и обеспечением инфраструктурой. Определение объективной стоимости сотки земли в Подмосковье стало возможно благодаря системе противовесов, которая равномерно распределяет объем предложения в зависимости от удаленности и цены. Резкое изменение индекса стоимости земли исключено, так как список поселков (включает более 80% предложения Подмосковья) обновляется только после продажи в нем всех участков. Замена этого поселка осуществляется за счет подбора предложения с аналогичной стоимостью. Если такого варианта нет, он заменяется на время противовесом.

Средняя стоимость земли на первичном рынке Московской области

Средняя стоимость земли на первичном рынке в зависимости от удаленности

*1 у.е. = 30,49 руб.

Средняя стоимость земли на первичном рынке по направлениям с наибольшим количеством поселков без подряда (ИЖС, дачное строительство).

Вторичный рынок

Индекс отображает цены и ежемесячно фиксирует их изменения на земельные участки (без построек и привязок к инвестиционным контрактам) по всем федеральным трассам Московской области в зависимости от размера участка, а также его качественных характеристик. Индекс учитывает только земли на вторичном рынке под индивидуальное жилищное или дачное строительство. Стоимость земли фиксируется в рублях из расчета на одну сотку. Обновляется индекс ежемесячно.

Методика: ежемесячное обновление информации о стоимости земли в поселках через обзвон частных продавцов и их представителей.

Параметры:

• Анализируемые участки находятся: 65% в деревнях, 25% в дачных обустроенных поселках, 10% вторичные продажи в новых поселках без подряда
• Участки не превышают 50 соток. Средний размер 10-20 соток

Средняя стоимость земли на вторичном рынке Московской области

*1 у.е. = 30,49 руб.

Средняя стоимость розничной земли на вторичном рынке по федеральным трассам. **

**Учитываются объекты, расположенные по всему указанному направлению от МКАД до границы Московской области

Средняя стоимость розничной земли на вторичном рынке по федеральным трассам и удаленности от МКАД