Арендаторы элитного жилья хотят не подземный паркинг, а мебель

Арендаторы элитной недвижимости становятся все менее привередливыми. Их теперь устраивают компактные (по элитным меркам) квартиры и менее престижные районы. Такую тенденцию обнаружили аналитики компании IntermarkSavills, подводя итоги 2012 года на рынке аренды высокобюджетного жилья.

Рынок аренды всегда испытывал дефицит качественных объектов, но сейчас складывается ситуация куда более критичная: в настоящий момент можно говорить уже о дефиците предложения в целом. При условии стабильного спроса, который наблюдался в этом году и отсутствия новых предложений, вышедших на рынок аренды впервые, будет наблюдаться дальнейший рост арендных ставок.

Предложение

Тенденция сокращения объемов свободного предложения, начавшаяся еще в 2009 году, активно набрала обороты в 2012 году. Только в летние месяцы текущего года зафиксирован незначительный рост числа свободных объектов, что связано, в первую очередь, с замедлением темпов их реализации. Ведь летний сезон — это разгар отпусков, когда спрос традиционно снижается.

По состоянию на конец 2012 года объем вакантного предложения на рынке аренды высокобюджетного жилья снизился на 34% по сравнению с аналогичным показателем на конец 2011 года. Значительное сокращение количества свободных квартир объясняется стабильной активностью со стороны арендаторов и отсутствием масштабного притока на рынок новых объектов.

В территориальной структуре предложения из года в год первенство занимает район Арбат-Кропоткинская (23% от общего количества предложений). За текущий год к лидерам присоединился район Лубянка-Китай Город — 10%. Далее следуют Замоскворечье и Тверская-Кремль (по 9%). В районе Патриарших Прудов количество свободных объектов увеличилось в 2 раза, и теперь составляет около 5% от общего объема предложения. Однако этот район по-прежнему характеризуется дефицитом ликвидных объектов.

В объектной структуре предложения, как и ранее, большая доля приходится на 3-комнатные квартиры (38%), что соответствует объему спроса. Количество 4-комнатных квартир сократилось за прошедший год на 4%. Доля свободных объектов с 5 и более комнатами увеличилась на 5%. Доля 1-комнатных квартир составляет не более 2%, что ниже ретроспективного спроса на них.

Наибольший объем предложения, как и в прошлом году, сконцентрирован в бюджете до 6 000 долларов США в месяц — около 50%. Вместе с тем, доля таких квартир сократилась на 5%. Сегмент самых дорогих квартир (от 10 000 долларов США за объект/месяц) увечился на 3%, что связано с увеличением числа многокомнатных объектов в общем предложении.

Спрос

По оценкам IntermarkSavills среди клиентов рынка аренды высокобюджетного жилья иностранные граждане, как правило, сотрудники крупных западных компаний, составляют около 60%, в то время как в прошлом году их доля равнялась 65% от общего объема спроса. Количество российских граждан, тем временем, возросло на 7% и составило более 1/3 арендаторов. Количество арендаторов из стран СНГ не превышает 5%.

Как и прежде, большее количество запросов на поиск высокобюджетного жилья в аренду поступает от семейных пар — 57%. Лишь 30% всех клиентов — это семьи с детьми. По итогам прошлого года этот показатель снизился на 10%.

Число клиентов претендующих на меблированное жилье по сравнению с прошлым годом выросло на 9% и достигло 89%. Ввиду нестабильной макроэкономической ситуации количество долгосрочных контрактов (3-5 лет) с экспатами значительно сократилось, а значит, и необходимость для них в приобретении собственной мебели отпала.

Для 60% арендаторов важно наличие охраны на территории арендуемого жилья. Отсутствие подземного гаража или специально прикрепленного парковочного места по итогам 2012 года устроило подавляющее большинство арендаторов (67%), что на 12% ниже значений прошлого года. Как правило, такие клиенты пользуется либо услугами личных водителей, либо работают в шаговой доступности от офиса, а по личным вопросам предпочитает пользоваться услугами такси или общественным транспортом.

Прошедший 2012 год продемонстрировал стабильно высокий спрос на аренду высокобюджетного жилья, который превысил все годовые показатели, начиная с 2009 года. По итогам 2012 года количество запросов увеличилось на 14%, демонстрируя определенные колебания в течение года, обусловленные преимущественно сезонным фактором.

Лидером в объектной структуре спроса являются 3-комнатные квартиры — одна треть всех сделок приходится на них, что соответствует аналогичному показателю за прошлый год. Интерес к 1-комнатным квартирам увеличился на 2%. Продолжилась тенденция роста спроса на 2-комнатные квартиры (на 3%), в то время как, спрос на 4-комнатные квартиры уменьшился на то же значение. Это объясняется увеличением числа арендаторов без детей или без семьи вообще. Количество сделок с многокомнатными квартирами (5 и более комнат) осталось на уровне прошлого года.

Большая часть арендаторов предпочитают снимать жилье в районах Тверская-Кремль (16%), Арбат-Кропоткинская (15%), и Ленинградский Проспект (10%) — на них приходится 40% спроса. Такая география спроса соответствует ситуации прошлого года. Районы Арбат-Кропоткинская и Тверская традиционно пользуются спросом у арендаторов, желающих проживать рядом с центром города, недалеко от работы, в домах с историей. Ленинградский проспект по-прежнему интересен семьям с детьми школьного возраста, благодаря расположению в этом районе престижных иностранных школ. Спрос на район Патриаршие Пруды составляет не более 7%, что примерно соответствует уровню прошлого года.

Бюджетная структура спроса практически повторяет показатели прошлого года. По результатам 2012 года, 70% спроса сконцентрировано в бюджете до 6 000 долларов США, что соответствует показателю за 2011 год. Спрос на самые дорогие квартиры от 10 000 долларов США и выше не превышает 10%.

Арендные ставки и бюджеты

Средние арендные ставки предложения достигли докризисных показателей, в то время как бюджеты потенциальных арендаторов с начала кризиса 2008 года «топчутся на месте». Однако данное несоответствие не побуждает собственников идти на значительные уступки в плане ценообразования и включения в договор дополнительных услуг. Все это приводит к тому, что арендаторы вынуждены снижать свои запросы по части параметров жилья и им приходится соглашаться на менее престижный и дорогой район, на квартиру меньшей площади или с меньшим количеством спален и т.д.

По состоянию на конец декабря 2012 года средневзвешенный бюджет предложения и удельная ставка аренды в сегменте высокобюджетного жилья составили 7 770 долларов США за объект в месяц и 670 долларов США кв. м в год. Напомним, что на конец 2011 года соответствующие показатели составляли 7 220 долларов США за объект в месяц и 650 за кв. м в год. Увеличение среднего бюджета аренды и среднерыночной ставки по отношению к декабрю 2011 года составило 8% и 4%, соответственно.

В первые 6 месяцев 2012 года плюсовая коррекция долларовых цен была обусловлена преимущественно снижением курса американской валюты, а также повышением покупательской способности. Июль и август продемонстрировали снижение среднего ценового показателя. Осеннее оживление активности арендаторов и укрепление рубля привело к росту арендных ставок. Средневзвешенный бюджет предложения за 12 месяцев прошедшего года составил 7 320 долларов США, что на 5% выше соответствующего показателя за весь 2011 год (за 2011 год — 6 960 долларов США).

Рост средних бюджетов и арендных ставок предложения наблюдался в большинстве топонимических районов Москвы. Особенно заметно это коснулось таких районов, как Фрунзенская, Замоскворечье, Краснопресненская и Патриаршие Пруды — здесь рост составил 10-25%. По состоянию на конец 2012 года самые высокие арендные ставки зафиксированы в районах Замоскворечье, Арбат-Кропоткинская, Лубянка-Китай-город и Краснопресненская. Здесь арендные ставки выше средних показателей на 14-20%. Наибольший рост средних бюджетов в 2012 году продемонстрировали 1-комнатные (на 21%) и 4-комнатные квартиры (на 11%).

Рост арендных ставок на самое компактное жилье обусловлен возросшим спросом на них. Повышение стоимости на аренду 4-комнатных квартир объясняется расположением их значительной доли в самых дорогих и наиболее востребованных районах Москвы. Средние бюджеты спроса в 2012 году демонстрировали плюсовые и минусовые колебания, но, в целом, средний показатель за прошедший год остался на уровне 2011 года. Средний бюджет квартиры, запрашиваемой арендатором, составил 5 440 долларов США за объект в месяц (средний бюджет условной квартиры в 2011 году составлял 5 430 долларов США за объект в месяц).

Прогноз на 2013 год

При условии сохранения текущей макроэкономической ситуации спрос на аренду дорогих квартир в Москве в 2013 году сохранится на уровне 2012 года. Наиболее востребованными по-прежнему останутся объекты в ценовом сегменте до 6 000 долларов. Доля сделок в самых высоких бюджетах (от 15 000 долларов за объект в месяц) не будет превышать 5%.

Устойчивый высокий уровень спроса и поглощение рынком ликвидных объектов в Москве может привести к дальнейшему сокращению предложения высокобюджетного жилья. Особенно эта тенденция будет характерна для квартир в классах Бизнес и Элит, расположенных в наиболее востребованных районах Москвы, а также многокомнатных квартир (5 и более комнат) в районах Ленинградского проспекта, Чистых Прудов и Замоскворечья.

Дефицит качественного предложения и стабильная активность арендаторов спровоцируют дальнейший рост арендных ставок. Однако с учетом низких бюджетов со стороны арендаторов, резких скачков не предвидится.