Частным инвесторам доступны 25 закрытых фондов недвижимости

Из 508 закрытых паевых инвестиционных фондов, действующих в России, 315 ориентированы на квалифицированных инвесторов, 193 — на неквалифицированных инвесторов, 124 фонда торгуются на бирже. И только 25 фондов (5% от общего числа) нацелены на привлечение частных инвесторов. Однако по мнению специалистов фонда «НСКА Новостройки», которые провели глобальное исследование всех ЗИПФНов, именно для частных инвесторов фонды в скором времени станет прекрасной альтернативой прямым инвестициям в недвижимость.

Инвесторов, которые участвую в деятельности фондов, традиционно делят на квалифицированных и неквалифицированных.

Квалифицированный инвестор — это:

1. Физическое лицо, удовлетворяющее 2-м из 3-х требований: владение ценными бумагами на сумму не менее 3 млн. руб.; наличие определенного опыта работы в финансовых организации, совершавшей операции с ценными бумагами (1-3 года); ежеквартальное проведение не менее 10 сделок с ценными бумагами или иными инструментами в течение 4 кварталов общей стоимостью не менее 300 тыс. руб.

2. Юридическое лицо, удовлетворяющее 2-м из 3-х требований: не менее 100 млн. руб. собственного капитала; ежеквартальное проведение не менее 5 сделок с ценными бумагами или иными финансовыми инструментами в течение 4 кварталов общей стоимостью не менее 3 млн. руб.; не менее 1 млрд. руб. оборота (выручки) за установленный период; не менее 2 млрд. руб. активов по данным бухгалтерского баланса за последний год.

Неквалифицированный инвестор — любое физическое или юридическое лицо, не удовлетворяющее вышеперечисленным требованиям.

По состоянию на март 2013 г. в России работают 508 Закрытых Паевых Инвестиционных Фонда (ЗПИФ), объектом инвестиций которых является недвижимость. Из них 193 ЗПИФов (38%) созданы для неквалифицированных инвесторов.

Стоимость чистых активов (СЧА) всех ЗПИФов недвижимости (для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов) по состоянию на 1 марта 2013 г. составляет 163 млрд. руб., увеличившись по сравнению с аналогичным показателем за 2012 г. на 19%. На долю ЗПИФов недвижимости, ориентированных на неквалифицированных инвесторов, приходится около 140 млрд. руб. или 86% от СЧА всех ЗПИФов недвижимости.

Сегодня структура Закрытых ПИФов недвижимости (ЗПИФН) выглядит следующим образом:

— всего 508 ЗПИФН;

— для квалифицированных инвесторов 62% (315 фонда);

— для неквалифицированных инвесторов 38% (193 фонда)

— торгуемых на бирже 24% (124 фонда);

— для частных инвесторов 5% (25 фондов).

Наличие большого количества фондов для квалифицированных инвесторов (280 фондов или 55% рынка), которые не торгуются на бирже можно объяснить следующими факторами:

— многие фонды сформированные до 2011 года создавались с целью оптимизации налога на имущество .

— владение имуществом через фонд позволяет скрыть владельца объекта и существенно защитить его права на объект недвижимости, что практически исключает возможность рейдерского захвата.

Следовательно, подавляющее большинство фондов для квалифицированных инвесторов являются просто финансовым инструментом для собственников имущества, которое передается в фонд.

Среди фондов для неквалифицированных инвесторов только 49% торгуются на бирже. Это можно объяснить следующими факторами:

— сам факт торговли на бирже не может позволить отнести фонд к «открытым для инвесторов», т.к. наличие котировок позволяет финансовым институтам (банкам, страховым компаниям, фондам и т.д.) переоценивать фонд на нужную дату, тем самым определять стоимость актива на балансе;

— большинство фондов являются по своей сути фондами для квалифицированных инвесторов, а относятся к фондам для неквалифицированных инвесторов по формальным признакам для решения определенных задач. Например, Негосударственный Пенсионный Фонд может вкладывать 10% активов в фонды для неквалифицированных инвесторов и только 5% в фонды для квалифицированных инвесторов.

Однако нужно признать, что наличие котировок на бирже позволяет также упростить переход прав собственности на объект недвижимости и признать эту сделку рыночной.

Только 5% или 25 фондов, рассчитаны на розничных клиентов. Столь небольшой процент можно объяснить неразвитостью рынка коллективных инвестиций, непредсказуемостью ликвидности фондов и недоверием к оценщикам фондов, т.к. сами активы фондов (недвижимость) не имеют рыночных котировок, поэтому наличие оценщика в ЗПИФН являются обязательным.

ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов

По состоянию на март 2013 г. в России зарегистрировано 193 ЗПИФов недвижимости, созданных для неквалифицированных инвесторов. СЧА ЗПИФов составляет около 140 млрд руб., увеличившись по сравнению с 2012 г. на 17%.

Барьеры для входа в состав участников ЗПИФов варьируются от 1 000 руб. до 100 млн. руб. Основные группы ЗПИФ составляют с порогом инвестирования до 100 и от 500 до 1 000 тыс. руб.: 37% и 27% соответственно.

Средневзвешенная доходность по всем фондам за период с февраля 2012 г. по февраль 2013 г. составила 12,07%; при этом наблюдается довольно большой разброс в доходностях за пай, которые варьируются от −100% до 150% за год. Треть всех ЗПИФов показали доходность до 10%, ещё 26% показали отрицательную доходность. И примерно пятая часть всех фондов для неквалифицированных инвесторов показала доходность свыше 10%.

Среди всех рассматриваемых 193-х ЗПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов, почти у половины фондов (94 ЗПИФа) ликвидность обеспечивается торговлей на бирже ММВБ-РТС, и их паи может приобрести любое заинтересованное лицо, обладающее брокерским счетом. Однако в большинстве случаев котировочная стоимость пая значительно отличается от оценочной стоимости пая: на бирже пай фонда может стоить в несколько раз меньше, чем его переоценочная стоимость.

Аналитическим департаментом компании НСКА было выявлено, что лишь 13% или 25 из всех 193-х ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов открыты для частных инвесторов и розничной торговли. Остальные фонды, как правило, создаются для уже сложившейся, закрытой группы лиц, которые не рассматривают вступление в фонд новых частных инвесторов, однако, у некоторых, котирующихся на бирже, всё же можно приобрести небольшой объем паев, если пайщики готовы выставить их на продажу.

ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов, открытые для частных инвесторов и розничной торговли

Всего в России по состоянию на февраль 2013 г. лишь 25 ЗПИФов недвижимости из 193-х открыты для новых потенциальных частных инвесторов, розничной торговле своими паями и готовы предоставить всю необходимую информацию, интересующую инвесторов. Однако это всего лишь 13% всех фондов для неквалифицированных инвесторов. Т.е. можно сказать, что рынок ЗПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов представлен именно этими 25-ю фондами.

Паи данных 25-ти фондов можно приобрести следующим образом:

— Выкупив часть паев у уже существующих инвесторов или можно приобрести по подписке (при дополнительном выпуске паев). Данную услугу предоставляют 92% или 23 фонда.

— У 16 фондов (64%) паи можно купить на бирже ММВБ-РТС.

По законодательству РФ закрытые ПИФы не имеют право гарантировать инвесторам какую-либо доходность, однако, фонд может сообщать инвестору на какую потенциальную доходность он ориентируется. Большинство фондов всё же отказывается сообщать такую информацию; среди тех, кто всё же её сообщает, средняя ориентировочная доходность составляет 19% годовых.

По специализации ЗПИФы можно разделить на: строительные, земельные, рентный и девелоперские. При этом строительство может осуществляться как коммерческой, так и жилой недвижимости; рентный фонд может быть направлен как на сдачу земли, так и коммерческой недвижимости или квартир. Среди рассматриваемых 25-ти фондов в основном преобладает смешанный тип специализации, когда фонд занимается сразу же несколькими видами инвестирования. И всё же 9 из 25 фондов инвестируют только в одном направлении.

Сегментация ЗПИФ недвижимости по специализации:

1. Строительный. Инвестиции 21-го фонда направлены в строительство недвижимости — это 84% всего рынка. Из них 13 ЗПИФов ориентированы на строительство жилой недвижимости (62% данного сегмента), оставшиеся 8 фондов (38%) занимаются строительством гостиниц, офисных помещений и торговых центров с дальнейшей их перепродажей или сдачей в аренду. Минимальный барьер для входа в ЗПИФы, инвестирующих в строящееся жилье, преимущественно, составляет до 100 тыс. руб. Что же касается коммерческих фондов, в 2-х из 8-ми фондов минимальные барьеры для входа составляют 300 и 500 тыс. руб.; в остальных 6-ти ЗПИФах минимальные инвестиции составляют от 1 млн. руб.

2. Земельный. 3 из 25-ти фондов или 12% всего рынка занимаются приобретением земельных участков с дальнейшей их перепродажей, а так же сдачей её в аренду под строительство коммерческой недвижимости: торговых центров и офисных помещений.

3. Рентный. В 14-ти из 25-ти ЗПИФов (56% рынка) стратегия состоит в сдаче в аренду имеющегося или строящегося недвижимого имущества. 3 фонда, как уже отмечалось, занимаются сдачей в аренду земли; ещё 2 фонда планируют сдавать в аренду квартиры после окончания строительства; и 9 из 25 ЗПИФов сдают или собираются сдавать офисные помещения или площади в ТЦ в аренду.

4. Девелоперский. Инвестиции 6-ти фондов (или 24% всего рынка) направлены на девелопмент собственных проектов. Данные фонды занимаются девелопментом как коммерческой недвижимости (5 фондов) — строительство ТЦ или офисных помещений, — а так же жилой недвижимости (1 фонд). Минимальные барьеры для инвестирования варьируются от 100 до 1 000 тыс. руб. для коммерческой недвижимости; и 1 млн. для жилой недвижимости.

ЗИПФы, доступные для частных инвесторов

«Четкое понимание структуры рынка и его специфики — первый шаг к удачным инвестициям. Рынок ЗПИФов бурно развивается и в скором времени станет прекрасной альтернативой прямым инвестициям в недвижимость для частных инвесторов», — комментирует управляющий фондом ЗПИФ «НСКА Новостройки» Юрий Гольдберг.