Рынок малоэтажной недвижимости: бизнес-классу нет места на новой карте Московской области

За 10 лет существования загородного малоэтажного рынка коттеджные поселки бизнес-класса прошли долгий путь в 4 этапа:

• альтернатива недоступному элитарному жилью (2004-2006 гг.)
• бурное развитие и пик популярности (2007-2008 гг.)
• колоссальный спад (2009-2011 гг.)
• затяжная стагнация (2012-2013 гг.)

Текущее состояние: коттеджные поселки не выдерживают давление города

Активное развитие жилищного и инфраструктурного строительства в Московской области ярче всего обнажило проблемы коттеджных поселков бизнес-класса. Будучи некогда построенными вне населенных пунктов на лоне природы, сегодня большинство из них оказалось в центре жилых кварталов или по-соседству с крупной транспортной развязкой.

«Спрос на индивидуальные дома с видом на многоэтажную застройку отсутствует, в результате чего даже полностью построенные поселки полностью проданы не будут никогда. О вышедших недавно поселках и говорить не приходится: все чаще к нам обращаются девелоперы, запустившие проекты на территории „Новой Москвы“, в надежде на популяризацию района. Инвестировав в строительство инфраструктуры, сетей, первых домов, девелопер был вынужден приостановить продажи», — комментирует генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов.

Спроса на дома в городском окружении нет, коттеджные поселки не выдерживают давление города. Даже массированная рекламная кампания не способна привлечь покупателей в такой поселок. На очереди следующий традиционный инструмент повышения объема продаж — ценовой демпинг, активно использующийся в сегменте более высокого класса (примером может служить поселок «Княжье озеро», заявивший этой весной 50% дисконт на отдельные домовладения).

Невероятно, но уже несколько клиентов компании Vesco Consulting всерьез просчитывают снос построенных ими же коттеджей бизнес-класса, планируя редевелопмент в пользу городской многоэтажной застройки более низкого класса. И если раньше собственники хоть немного привлекательных земельных массивов стремились поднять стоимость проекта до уровня бизнес-аудитории, то сегодня мы наблюдаем колоссальный уход в малоэтажный сегмент квартир — предсказуемый, востребованный, экономически обоснованный выбор девелоперов даже весьма интересных земель.

Примеры тройных по сути инвестиций (проектирование и строительство, снос, новое проектирование и строительство) заставит девелоперов тщательнее выбирать место под коттеджную застройку. Зона до 30 км от МКАД, где раньше господствовал бизнес-класс, будет полностью оккупирована многоэтажным эконом-сегментом. Единственным вариантом выхода в рисковый бизнес-класс является расположение участка в густом лесу или в рамках уже существующих деревень малоэтажной застройки.

Потенциал развития сегмента: девелопмент индивидуальной застройки перестает быть бизнесом

Девелопмент коттеджного строительства начинает умирать. Только высокая плотность застройки в сочетании с доступным покупателю бюджетом способны покрыть инвестиции в малоэтажный проект. Соответственно в этом случае девелопер приходит к вариантам таунхаусов и блокированной застройки.

Коттеджный рынок до 30 км от МКАД по популярным направлениям может существовать только в элит-сегменте, который и без того перенасыщен. Существующее предложение первичного и постоянно пополняемого вторичного сегмента соответствует 8-летнему объему продаж.

На смену бизнес-классу в ближней зоне придет формат коттеджей городского типа для постоянного проживания на 4-6 сотках в доме площадью 200 м.кв. Среди коттедных поселков это будет формат № 1, т.к. позволит девелоперу остаться в востребованном бюджете, продавая индивидуальный дом.

Земельный рынок: чтобы продать участок — построй дом

Не меньшие проблемы возникают в коттеджных поселках бизнес-класса, где продаются участки без подряда. Покупатели осознали, что не готовы за такие деньги жить в вечной стройке.

«Бизнес-идеей выхода из таких земельных проектов станет обязательное строительство дома. Коттедж не для заработка, а для реализации по себестоимости станет обязательным условием продажи самой земли. Только комплексная застройка позволит обеспечить высокий уровень поселку — качество строительства, единство архитектурного стиля, четкие сроки окончания всех строительных работ. Создавая продуманный продукт, девелопер получает экономию на масштабе, что также существенно капитализирует землю», — отмечает Алексей Аверьянов.

Ипотечный рынок: из квартиры в собственный дом через аренду

На текущий момент при активном развитии ипотечного кредитования малоэтажного рынка так и не создан продукт для бизнес-класса. Залоговая стоимость домовладения должна не только включить цену земли, коммуникаций и коробки будущего дома, но и покрыть затраты на отделку и меблировку. Последние обходятся покупателю в 30-50% стоимости земли и дома без отделки — текущего ипотечного продукта.

Отсутствие такого продукта снижает потенциал развития именно бизнес-сегмента. Покупатели, имеющие квартиру в Москве, но готовые к переезду на постоянное место жительства загород, обречены на двойной переезд. Ликвидность продаваемой квартире может обеспечить только ее физическая и юридическая свобода, тогда как вырученные от ее продажи деньги должны покрыть стоимость отделки будущего дома. Лаг в год представители бизнес-сегмента должны провести в съемной квартире.

Ипотечный продукт, решающий проблему двух переездов, еще не создан, а дома для постоянного проживания в ближайшем Подмосковье давно ждут своих хозяев.

Курсовые колебания: осенняя надежда брокеров загородного рынка

На решение о приобретении недвижимости оказывают влияния и курсовые колебания. Представители бизнес-класса, хранящие сбережения в валюте, при курсовых колебаниях и фиксированной в рублях стоимости жилой недвижимости с течением времени осознают, что могут позволить себе чуть больше, чем ранее.

Уменьшение стоимости рубля в июне, пришедшееся на спад деловой активности, при сохранении тенденции может стать катализатором увеличения объема сделок уже в августе-сентябре.

Ценовые замеры

Стоимость коттеджей бизнес-класса, долл.

Стоимость коттеджей бизнес-класса (июнь 2013), долл. за 1 кв. м