2013 год оказался вполне успешным для участников рынка жилья в Москве и Московской области. Конечно, в среднем по рынку не было значимого роста ни по ценам, ни по объемам продаж, что не отменяет успехов отдельных компаний. Но если вернуться к рынку жилья в целом, то не стоит забывать, что предыдущие три года (2010, 2011 и 2012) этот самый рынок бурно рос. Рос как по числу сделок, так и по ценам — и на рынке вторичном и на рынке первичном. По числу сделок на вторичном рынке Москвы и вовсе в 2012 году был поставлен исторический рекорд — 97 тысяч сделок. Цены на жилье три года подряд тоже не стояли на месте, повышаясь близко к уровню инфляции на вторичном рынке и даже более — на первичном. То, что в 2013 году рынок жилья Московского региона на фоне, как говорится, «высокой базы» и экономической стагнации сохранил достигнутые высокие обороты, уже само по себе достижение.
2013 год оказался вполне успешным для участников рынка жилья в Москве и Московской области. Конечно, в среднем по рынку не было значимого роста ни по ценам, ни по объемам продаж, что не отменяет успехов отдельных компаний. Но если вернуться к рынку жилья в целом, то не стоит забывать, что предыдущие три года (2010? 2011 и 2012) этот самый рынок бурно рос. Рос как по числу сделок, так и по ценам — и на рынке вторичном, и на рынке первичном. По числу сделок на вторичном рынке Москвы и вовсе в 2012 году был поставлен исторический рекорд — 97 тысяч сделок. Цены на жилье три года подряд тоже не стояли на месте, повышаясь близко к уровню инфляции на вторичном рынке и даже более — на первичном.
То, что в 2013 году рынок жилья Московского региона на фоне, как говорится, «высокой базы» и экономической стагнации сохранил достигнутые высокие обороты, уже само по себе достижение. Достижение, во многом полученное за счет денежной подпитки со стороны банков, которые небывалыми темпами наращивают объемы ипотечного кредитования населения и, видимо, продолжат это делать в 2014 году. Уже сейчас можно сказать, что по итогам года рынок жилищного кредитования в Московском регионе вырастет на 30% по объемам выдачи, что превышает даже смелые прогнозы. При этом в Москве доля сделок с использованием ипотеки в среднем по 2013 году составит, по всей видимости, около 25%, а в Московской области — 35%. Причем в течение 2013 года эта доля росла, особенно в Московской области, а в конце его на некоторых объектах новостроек в Московской области превысила 50%.
Иллюстрация 1. Количество заключенных договоров долевого участия в Москве (включая «Новую Москву») в августе-ноябре 2012 года и августе-ноябре 2013 года
С высокой степенью вероятности именно состояние рынка жилищного кредитования будет в значительной степени определять нюансы ценовой ситуации на рынке жилья Московской агломерации в 2014 году. Если рынок ипотеки получит ощутимую поддержку со стороны государства, например, по субсидированию ставок на рынке новостроек, то текущий уровень цен, несмотря на некоторые отрицательные сигналы в экономике, может не только сохранится, но и незначительно вырасти. Наоборот, если ситуация будет «пущена на самотек» и текущий уровень ставок жилищного кредитования в 12,5% сохранится, то ожидать роста цен на рынке жилья в Московской агломерации не приходится.
Иллюстрация 2. Доля ипотечных сделок в Москве и Московской области, 2008-2013 год, данные Росреестра и АИЖК
С учетом баланса иных внутренних факторов, как положительно, так и отрицательно влияющих на цены (а их немало) с высокой степенью вероятности на вторичном рынке жилья в Москве нас ожидает в 2014 году снижение цен на
Если на рынок выводится большой объем недорогих квартир, то они «обрушивают» среднюю цену (что было, например в 2013 году в Москве при выводе на продажу проекта «Царицыно-2»). В свою очередь появление в продажах нового крупного объекта высокого класса приведет к «взлету» средней цены. Так что в течение 2014 года «пляшущая» вокруг нуля динамика цен на рынке новостроек будут определяться локальной коньюктурой — кто и как из застройщиков будет оформлять бумаги и управлять процессом продаж.
Общий тренд средних цен (без оглядок на классность), будет оставаться умеренно положительным в Москве, но все-таки ниже уровня инфляции. В Московской области, наиболее вероятна ценовая стагнация на рынке новостроек, при условии, что будут выведены на рынок обещанные застройщиками объемы. Конечно, ценовые прогнозы даются при условиях наиболее вероятного макроэкономического сценария. Он состоит в том, что в 2014 году в мировой экономике кризисных рецидивов не будет и цены и спрос на наши сырьевые товары будут стабильными. В итоге — вероятность сильных отклонений динамики средних цен на жилье в Московском регионе от нулевой в 2014 году очень низка.
Некоторые факторы за и против роста цен на жилье в Москве и Московской области
Против роста
- Стагнация российской экономики
- Стагнация уровня доходов населения
- Продолжающийся вывод капиталов за рубеж
- Снизившаяся инвестиционная привлекательность рынка жилья
- Возможные рецидивы финансового кризиса
- Рост тарифной, налоговой и кредитной нагрузки на население
За рост
- Дефицит качественного жилья в Московском регионе — 20 кв. м на человека
- Дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования
- Продолжающийся миграционный прирост населения в Московском регионе
- Новые требования властей, ограничивающие запуск новых проектов, т.е. снижающие объем предложения
Иллюстрация 3. Изменение цен на жилье на вторичном рынке Москвы в 2010-2014 годах (на 2013-2014 год — прогноз)
На фоне в среднем стабильных цен весь 2013 год на рынок жилья Москвы и Московской области выходили на продажу все новые проекты — от небольших клубных домов в центре города, до огромных мега-проектов с перспективой застройки в сотни тысяч квадратных метров жилья в ближнем и среднем Подмосковье. Причем, если говорить о классическом рынке жилья, то объемы вывода новых проектов на продажу не были выдающимися. Но, если обратить внимание на бурно развившийся рынок апартаментов, и приплюсовать их, то по совокупности, в пределах Старой Москвы число появившихся новых проектов оказалось впечатляющим — около
В результате, в 2014 году в Московском регионе сдадут около 11 млн кв. м жилья, но это далеко не рекорд. В 2007 году ввели в строй в Москве и Московской области суммарно 12,5 млн кв. м жилья. Нужно учитывать, что эти цифры по вводу в строй жилья включают строительство и индивидуального жилья. Однако, они не включают бурно развивающееся последние годы строительство апартаментов, которые оформляются как нежилой фонд. С учетом рынка апартаментов объем предложения жилья (в широком понимании) в Московском регионе в 2014 году вполне может приблизиться к докризисному периоду, с той только разницей, что сейчас нет быстро растущего спроса, как это было в период бурного роста цен на российское сырье.
Иллюстрация 4. Ввод в строй жилья в Москве и Московской области (на 2013-2014 год — прогноз)
Некоторые проекты жилья и апартаментов, которые вышли на рынок Москвы в 2013 году
- Жилье: Царицыно-2, Вершинино, Белый Парк, Донской Олимп, Наследие, 07, Лобачевский, Эталон-Сити, Бунинский, Андерсен, Спортивный квартал, Зеленая линия и др.
- Апартаменты: Фили Град, Водный, Сады Пекина, Арена Парк, Сердце столицы, Лица, IQ-квартал и др.
Некоторые проекты, которые вышли на рынок Московской области в 2013 году
- Солнечная система, Домодедово Парк, Новые Островцы, Одинбург, Восточное Бутово, Новое Тушино, Ильинская Слобода, Боброво, Эко Квадрат, Валентиновка Парк, Митино Дальнее, Дом1, Павловский Квартал, Рациональ, Архангельское, Белые Росы и др.
Некоторые проекты, которые ожидаются в Москве и Московской области в 2014 году
- Лайнер, Варшавские Холмы, Red Side, ЖК в Карачарово, ЖК в Грайвороново, ЖК в Нагатинском Затоне, ЖК в Калошино, ЖК в Нагатинской пойме, ЖК на улице Вавилова, ЖК на Боровском шоссе, ЖК на улице Павловская, Зеленые Горки, Пушкино:31 квартал и др.
На фоне ценовой стагнации в 2014 году на рынке жилья Москвы и Московской области продолжатся качественные изменения. Они будут определяться не только экономическими условиями, но и политикой властей, которая в каждом регионе своя. Безликие проекты будут «уходить» все дальше в область — прочь от МКАД, как и типовая панельная застройка. Впрочем, даже обычным проектам типовых серий застройщики все чаще будут придавать индивидуальное лицо за счет цветового оформления фасадов, дизайна подъездов и иных решений, которые создают хоть какое-то лицо проекту, позволяющее его выделить среди других.
Однако панель из Москвы, в том числе и из пределов МКАД, полностью так и не уйдет. «Ренессанс» панельного и типового домостроения произойдет в сфере возведения домов за счет бюджета города Москвы. Государственная компания Управление Гражданского Строительства в адресной программе которой числится около 250 корпусов на ближайшие
Одновременно с бюджетной застройкой в Москве в 2014 году будет развиваться и рынок апартаментов — в пределах МКАД. По числу объектов рынок апартаментов в пределах МКАД уже соперничает с рынком жилья, но не по их объему. В 2014 году доля апартаментов на рынке еще возрастет. И если сейчас они составляют около половины рынка в пределах Садового Кольца, то к концу 2014 года аналогичная ситуация может сложиться уже в пределах МКАД.
Еще одним направлением новой застройки, которое будет преобладать в 2014 году, станет запуск новых проектов на месте бывших промышленных зон — благо подготовка к этому интенсивно шла весь 2013 год. Более менее определилась и ситуация в «Новой Москве», где власти позволяют закончить запущенные еще до присоединения огромные проекты многоэтажной застройки. В том числе появляются новые этапы старых проектов, которые запускаются в новых форматах и под отдельным брендом. Также власти Москвы не противятся новой малоэтажной застройке, но в целом «заморозили» ситуацию в Новой Москве до того момента, когда стратегия развития этой территории будет понятна и принята. При этом после успешных для власти выборов мэра города и окончания инвентаризации многочисленных проектов Лужковской эпохи политические риски на рынке строительства жилья в Москве в 2014 году будут минимальны. Чего не скажешь об экономике проектов, страдающей из-за стагнации спроса.
В Московской области также политическая ситуация после успешных выборов в целом ясна, хотя инвентаризация Громовского наследия еще только в самом разгаре и перестановка игроков рынка жилья продолжается. Уже сейчас по результатам работы Градостроительного совета Московской области ясно, что власти допускают дальнейшую «ковровую» застройку Московской области, в том числе высотную, так как не хотят снижать темпы жилищного строительства. Но навстречу застройщикам власти идут при условии, что они готовы нести дополнительную нагрузку по отчислениям в различные бюджеты, нагрузку по строительству социальной инфраструктуры и созданию рабочих мест. Таким образом, власти Московской области будут стараться переломить ситуацию с катастрофической недообеспеченностью инфраструктурой и рабочими местами в Московской области.
В условиях растущей социальной нагрузки многие проекты в изначальном виде потеряют рентабельность и либо не выйдут на рынок в 2014 году, либо переформатируются в более высокий ценовой сегмент с меньшими объемами жилой застройки. В тоже время «поддержку» девелоперам в области в 2014 году окажет наведение порядка властями на земельном рынке, рост налоговой нагрузки на простаивающие земли, что простимулирует введение землевладельцами земель в хозяйственный оборот, а значит, снизит цены на них для застройщиков.
Иллюстрация 5. Соотношение вводимого жилья и нежилья в Москве и Московской области
На фоне растущего «дефицита» денег у населения из-за стагнации российской экономики, роста налоговой, тарифной, кредитной нагрузки в 2014 году застройщики в Московском регионе продолжат искать новые пути привлечения денег населения. Работа эта будет вестись по двум основным направлениям. Вывод на рынок продуктов с новыми формами добавленной ценности (яркий пример 2013 года — проект «Лица»).
По сути, будет происходит освоение все новых рыночных ниш, «индивидуализация» жилья в попытке привлечь клиентов, которые пока не задумывались о его смене. Еще одно направление маркетинговой активности застройщиков в 2014 году будет связано с пропагандой преимуществ и надежности вложения средств именно в новостройки, противопоставление иным альтернативам сохранения и траты денег. Ведь в условиях «дефицита» денег приходится «отнимать» их у смежных рынков. Квартиры в новостройках будут активно противопоставляться устаревшему жилому фонду. Через информационные каналы будет продолжено создание положительных образов современного жилья и окружающего пространства, которое будет противопоставляться жилью «старому» в «старых» районах, то есть на вторичном рынке.
Будут расширяться маркетинговые войны с рынком банковских депозитов, недостатки которых застройщики будут ярко высвечивать, чтобы привлечь средства граждан именно на рынок новостроек. Как крайний случай конкуренции представителей рынка новостроек за деньги из соседних «песочниц» можно привести и прозвучавшее из уст одной компании в 2013 году противопоставление преимуществ покупки квартиры, по сравнению с покупкой дорогого автомобиля. Одновременно будут расширяться механизмы, привлекающие деньги инвесторов и демонстрирующие надежность вложений в рынок новостроек. Это и механизмы гарантии минимальной доходности, и механизмы обратного выкупа, стартовавшие в 2013 году. Также будет продолжено создание систем, направленных на привлечение денежных средств у граждан, которые не располагают суммой достаточной для покупки целой квартиры и условиями и желанием для того, что бы брать кредиты, но хотят зарабатывать на рынке новостроек. Речь идет о различных паевых инвестиционных фондах (ПИФах) недвижимости, создаваемых при застройщиках. ПИФах с удобной системой покупки и продажи паев, минимальная стоимость которых может быть и на уровне в тысячи, десятки тысяч рублей.
Ожидаемые тенденции рынка жилья Москвы и Московской области в 2014 году
Московская область
- Вытеснение панельного домостроения все дальше от МКАД
- Рост роли жилищного кредитования в Московской области
- Дальнейшая «инвентаризация» властями проектов в Московской области
- Ужесточение требований, нагрузки на проекты в Московской области
- Ввод пустующей земли в хозяйственный оборот — запуск новых проектов
- Динамика цен на жилье — около ноля
Москва
- Рост доли апартаментов на рынке новостроек Старой Москвы
- Освоение крупных промышленных зон Старой Москвы
- «Замораживание» Новой Москвы
- Интенсивное строительство жилья за счет бюджета в пределах МКАД
- Применение принципов квартальной и смешанной застройки
- Динамика цен на жилье — около ноля
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
