Специалисты рынка уверены, что цены на вторичные квартиры в Москве еще не достигли дна и будут падать. По их подсчетам, чтобы составлять конкуренцию новостройкам вторичное жилье в сложившейся экономической ситуации должно быть дешевле их на 20-30%. На сегодняшний день разница в стоимости совсем небольшая. При этом ипотечные ставки на «первичку» и «вторичку» практически сравнялись. Как менялись основные параметры первичного и вторичного рынка в Москве - читайте далее.
На рынке недвижимости на фоне текущего экономического положения сложилась такая ситуация, когда собственникам вторичных квартир в Москве придется и дальше снижать цены, чтобы бороться за покупателей с застройщиками и их новостройками. Эксперты считают, что владельцам жилья не стоит надеяться только на доступность ипотеки на вторичном рынке, которая, однако, продолжает увеличиваться. Так как в последние годы произошло значительное перераспределение плюсов и минусов первичного и вторичного жилья.
Ипотека
По словам главы аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, в ближайшем будущем разница между ипотечными ставками на «первичку» и «вторичку» продолжит сокращаться — из-за очередного снижения ключевой ставки ЦБ до 10% в середине сентября.
По информации АИЖК, на сегодняшний день разрыв составляет всего 1,4%. Тогда как еще в начале года оставался запас в 2%. Так, сейчас средняя ставка на первичном рынке насчитывает 11,85%, на вторичном — 13,25%.
Специалист пояснил, что уменьшение ключевой ставки позитивно сказывается на фондировании банков и они могут уменьшать ставки по кредитам для граждан — особенно в условиях высокой конкуренции.
При этом, если ставка ЦБ снизится еще на 0,5%, то госпрограмма субсидирования ипотеки на покупку квартир в новостройках автоматически свернется. Таковы ранее утвержденные властями на законодательном уровне требования.
В то же время регулятор сообщал, что намерен оставить ключевую ставку в 10% минимум до конца года. Однако в случае изменения решения, вторичное жилье выиграет. Так как именно из-за старта госпрограммы льготной ипотеки многие россияне переключились на «первичку».
Цены
Эксперты обращают внимание, что в первую очередь востребованность жилья определяется его стоимостью, а не ипотекой. До кризиса квадратный метр на вторичном и первичном рынках обходился почти в одну цену. Но лоты в новых проектах отличали большие площади, и поэтому бюджет покупки квартир равной комнатности в новостройке и старом фонде мог разниться в 2 раза, даже в пределах локации. Однако к настоящему моменту все изменилось.
По данным аналитиков, с начала 2015 года заявленная стоимость «квадрата» в новом ЖК между ТТК и МКАД уменьшилась на 20 тысяч рублей и более — до 200 тысяч. А бюджет сделок — свыше чем на четверть до 13,3 миллиона рублей. В основном на это повлияло рост проектов эконом- и комфорт-класса на первичном рынке, а также сокращением метража квартир до 66,5 квадратных метров с 78-и.
Кроме того, существенно снизился порог входа на рынок. Если до кризисных явлений новостройку дешевле 7-8 миллионов рублей в границах МКАД было практически невозможно найти, то сегодня стоимость лотов начинается с 3 миллионов. Что сопоставимо с ценами ближнего Подмосковья.
Вторичное жилье в Москве тоже стало доступнее — 175-176 тысяч рублей за квадратный метр против 196 тысяч в январе-2015. Но сократить бюджет покупки, уменьшив площадь, на вторичном рынке, конечно не получится. Причем самым качественными являются дома, возведенные в последние 10 лет. А квартиры в них крайне просторные в сравнении с нынешними новостройками. Если учесть, что собственники не соглашаются снижать цены, то «вторичка» оказывается дороже «первички», проигрывая в качестве. В такой ситуации не спасает и минимальная разница ипотечных ставок.
Предложение
Вторичный фонд становится все менее привлекательным на фоне масштабного прибавления готовых новостроек. Несмотря на то, что предложение на первичном рынке растет быстрее спроса, застройщики нашли выход из положения. В текущей экономической ситуации многие переориентировались с продаж «виртуальных» лотов на реальные — когда дом почти достроен. Так как готовым объектам покупатели доверяют больше.
То есть приобретение квартиры в новостройке теперь не связано с ожиданием переезда в течение нескольких лет — можно заселиться почти сразу. Так вторичное жилье утратило прежнее преимущество скорого новоселья. А застройщики пошли дальше и успешно практикуют сдачу квартир в эксплуатацию с отделкой.
Если раньше новостройки приобретали в основном на первых этапах осуществления проекта и жилье в готовых домах было представлено только на вторичном рынке, то теперь в период ввода ЖК могут оставаться нераспроданными до 40% лотов.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ