Почти половина квартир, сдаваемых в аренду в нашей стране, - это ипотечные объекты. То есть, кредиты на их покупку еще не выплачены, а владельцы с помощью дохода от найма «отбивают» затраты на ипотеку. Причем, согласно наблюдениям экспертов, доля таких лотов стабильно растет.
Только за последний год доля ипотечных лотов в общей структуре квартир, сдаваемых в аренду, в целом по стране увеличилась вдвое и достигла 40–45 % от общего объёма экспозиции. К такому выводу пришли специалисты риелторской компании Этажи.
Динамика впечатляет: если в начале 2025 года на ипотечные квартиры приходилось лишь 20–25 % арендного рынка, то к началу 2026-го показатель вырос почти в два раза. В отдельных мегаполисах количество квартир, предлагаемых в наем, увеличилось в 1,5–2 раза.
Почему растёт предложение?
Ведущий аналитик Этажей Александр Иванов в интервью РИА Недвижимость назвал несколько ключевых факторов, спровоцировавших такой рост:
-
Льготные ипотечные программы. Они вызвали всплеск инвестиционной активности: многие покупали жильё с расчётом на долгосрочную выгоду.
-
Ограничения семейной ипотеки. У тех, кто сохранил право на льготный кредит, появился стимул приобретать недвижимость специально для сдачи в аренду.
-
Квартиры «на будущее». Часть покупателей приобретала жильё для детей — пока те не достигли совершеннолетия, недвижимость используют как источник дохода.
-
Проблемы с продажей. Из за высоких ипотечных ставок спрос на покупку жилья от собственников снизился. Инвесторы, не сумевшие быстро продать объекты, стали сдавать их в аренду, чтобы покрывать ежемесячные платежи по ипотеке.
Влияние на цены: от завышенных ставок к рыночному балансу
Рост доли ипотечных квартир в аренде повлиял и на ценовую политику собственников:
• Завышение цен. Многие собственники квартир в аренду, выводя свои объекты на рынок и устанавливая стоимость найма, ориентируются не на реальную ситуацию в сегменте, а на размер ипотечного платежа, который им приходится вносить ежемесячно. Из за этого ставки аренды такого жилья, как правило, оказываются на 15–20 % выше среднерыночных.
• Коррекция в условиях конкуренции. Ранее, когда предложение было ограниченным, завышенные цены не мешали сдаче квартир. Но сейчас, на фоне избытка арендного жилья, такая стратегия теряет эффективность. Собственники вынуждены снижать ставки, чтобы оставаться конкурентоспособными. Постепенно цены приближаются к рыночным значениям.
Что это значит для рынка?
Новые тенденции формируют несколько важных трендов на рынке долгосрочной аренды жилья:
• Расширение выбора для арендаторов: рост предложения даёт больше вариантов для поиска жилья.
• Давление на ставки аренды: высокая конкуренция между арендодателями ведёт к постепенному снижению цен.
• Пересмотр стратегий инвесторов: владельцы ипотечного жилья всё чаще делают ставку на долгосрочную аренду вместо быстрой продажи.
• Баланс спроса и предложения: избыток квартир в аренде может стабилизировать или даже снизить средние ставки в крупных городах.
Перспективы на 2026 год
Эксперты прогнозируют сохранение текущего тренда в ближайшие месяцы. Ключевыми факторами станут:
• динамика ипотечных ставок;
• доступность льготных программ;
• уровень спроса на покупку жилья;
• общая экономическая ситуация и доходы населения.
«Рост доли ипотечных квартир в аренде — не временная аномалия, а отражение структурных изменений на рынке недвижимости, — подчёркивает Александр Иванов. — Этот тренд меняет правила игры для всех участников: арендодателям приходится адаптироваться к конкуренции, а арендаторам — рассчитывать на более широкий выбор и постепенное снижение цен».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ